在遞交上市申請之前，世茂服務引入戰投的新聞蜚聲業內。

早在今年5月，世茂服務獲得紅杉資本與騰訊的戰略投資，投資總金額達2.44億美金。按重組前的架構，紅杉資本持股5.33%、騰訊持股4.67%，合計持股11%。對於世茂服務而言，在上市之前引進重量級戰投不僅可以吸引投資者關注並提升企業估值，更能借助外部力量對業務潛力進行深入挖掘。

此前，僅有萬科物業引入戰投。目前來看，世茂服務正接棒萬科物業，試圖提供數字化的解決方案，探索行業未來的發展空間。

整合戰投資源 發力數字化建設

在引入戰投之時，世茂服務也宣佈與資本方在數字化等領域進行深度合作。當數字經濟成為發展趨勢，世茂服務希望建立連結用戶-家庭-社區城市服務的生態系統，不斷優化物業服務管理全鏈條的價值，促進生活服務業的數字化智慧化發展。

不難發現，世茂服務引領物業管理行業發展的宏大夢想躍然紙上。世茂集團副總裁，世茂服務控股執行董事、總裁葉明傑表示，世茂服務始終致力於企業管理經營數字化轉型，並構建線上平臺與線下空間相融合的社區多元生活服務新模式。紅杉資本中國基金與騰訊的戰略投資，將協同加速世茂服務數字化升級與多元服務生態的構建。

實際上，隨著物業上市潮再現，資本入局漸成趨勢。據不完全統計，2019年至今上市的17家物業公司中，已有濱江服務、保利物業、寶龍商業、燁星集團、建業新生活、金融街物業、弘陽服務、正榮服務等公司引入基石投資者，上市前夕引入投資者正成為物業公司上市的標配。

除了基石投資者外，物業公司也紛紛引入戰略投資者或其他投資者。在2017年初，萬科物業宣佈引入博裕資本與58集團作為公司的戰略投資者。在2019年中，彩生活宣佈引入京東、360作為戰略投資者。在2019年底，綠城服務宣佈引入龍湖集團作為公司長期投資者。繼世茂服務之後，今年6月，綠城服務戰略入局中奧到家。

而引進戰略投資者或長期投資者，物業公司顯然有更為長遠的考量。早年的萬科物業如此，現在的世茂服務亦然。

作為行業領頭羊，2017年萬科物業引入了兩家機構作為戰略投資者。萬科物業CEO朱保全認為，博裕資本和58集團有著不同的合作方向。博裕資本作為大型私募股權投資機構，未來將在戰略規劃、公司治理、資本市場運作等方面為公司提供長期支援。58集團則是網際網路企業，由於物業管理同時也受到不動産的限制，具有明顯的地域屬性和物理範圍，58集團將為萬科物業打開一個網際網路生活服務連接的窗口。

對此，北京林業大學物業管理系主任程鵬也表示，“引入戰投，這是一場資源互換與各取所需的合作。不過，3年後的今天，萬科物業和58集團的合作，仍然沒有更多的新聞爆出，我們推斷雙方仍然在尋找社區到家服務落地的模式。”

資本入局，增加了世茂服務給予資本市場的想像力。未來，世茂服務需不斷整合資本方的資源，推進自身的數字化建設與發展。

社區增值服務佔比提升 收並購助推區域佈局均衡

作為世茂集團旗下的物業公司，世茂服務的在管面積具有穩定的來源。數據顯示，在2017-2019年，母公司世茂集團的銷售額分別為1007.7億元、1761.5億元、2600.7億元，銷售面積分別為606.2萬平方米、1068.7萬平方米、1465.6萬平方米。由於地産銷售與物業結轉面積存在一定的時間差，這些銷售面積將對世茂服務未來的營收及利潤有所貢獻。

來源：世茂服務招股説明書

通過招股書可知，得益於母公司，世茂服務近3年的業績快速增長，特別是2019年業績接近翻倍。其中，2019年物業管理服務營收佔比首次低於50%；社區增值服務營收則從2018年的7.1%升至2019年的26.0%；非業主增值服務佔比略微下降，但營收增長近3億。顯然，社區增值服務正接棒物業管理服務，成為世茂服務新的增長極。

截至2019年年底，世茂服務在長三角地區、環渤海經濟圈、中西部地區、華南地區等四大主要區域佈局相對均衡。四大區域的物業服務營收佔比分別為44.0%、21.7%、18.5%、15.8%，呈現出長三角地區為主、各區域均衡發展的特點，上述佈局也將持續提升世茂服務的發展空間。

與此同時，世茂服務正在加快收並購的步伐。在2019年，世茂服務物業服務營收中來自關聯第三方的營收佔比為11.96%，這部分營收主要來自於收購海亮物業管理的全部股權以及泉州三遠51%的股權。其中，海亮物業管理及泉州三遠在2019年分別新增14.8百萬平方米及1.3百萬平方米的在管建築面積以及分別新增16.7百萬平方米及1.5百萬平方米的合約建築面積。同期，海亮物業管理及泉州三遠亦分別貢獻105.5百萬元及10.9百萬元的物業管理服務收入。不難預測，一旦成功上市，資金充裕的世茂服務將持續發力收並購並不斷擴大規模，同時優化其佈局。

實際上，在剛剛過去的2020年上半年，世茂服務的收並購再提速。1月世茂服務收購廣州粵泰全部股權；3月收購福州福晟生活服務51%股權；5月收購工程服務公司蘇州翀天全部股權；6月世茂服務與紅星美凱龍家居附屬公司分別收購家裝服務公司世茂美凱龍的51%及49%股權；同月收購成都信誼67%股權。

一系列收並購活動之後，世茂服務的營收及在管面積快速增加。但很明顯，這些還不足以支撐世茂服務81億元營收的發展目標。在2019年，世茂服務共有11149名員工，市場拓展人員則達到462名。如此強大的拓展隊伍也將在收並購之外為世茂服務帶來巨大的新增在管面積。

此外，這些員工中還有2799名員工負責品質控制，2603名員工負責增值服務。通過數據不難發現，這種人力方面的投入一方面將保持世茂服務社區增值服務高速增長，另一方面也能保障自身基礎服務的品質，提高項目保有率。

不難發現，無論是近期的發展目標還是長期的業務探索，世茂服務均已經有了較為詳細的規劃。對於世茂服務，除了關注其2021年的財務數據之外，其大量收並購的整合也值得後續觀察。