隨著榮萬家向港交所提交了上市申請，外界對其的關注度進一步提升。依託榮盛發展，榮萬家獲得了充足的內生增長，並在2018年開啟了市場化拓展。

對榮萬家而言，打開外部市場不僅僅是滿足規模發展的需要，更是量變走向質變的必然。

內生增長助力發展 管理規模持續攀升

作為榮盛發展旗下物業公司，伴隨著近年來榮盛發展的快速發展，榮萬家也實現了自身的成長。在2017-2019年，榮萬家在管面積分別為3433.1萬平方米、3969.9萬平方米、4842.7萬平方米，三年間漲幅為41.06%。

早年間，榮萬家的在管面積以內生增長為主。在2017年，榮萬家所有在管項目均來自於榮盛發展。進入2018年，榮萬家首次有來自於第三方的在管項目貢獻營收。在2019年，榮萬家來自第三方在管項目進一步增加，達到8個；在管面積佔比提升至0.52%。

目前，榮萬家已經開啟了內生增長與市場化發展的雙輪驅動模式。對於物業公司而言，市場化發展與否對自身的業務及定位影響甚大。尚未市場化發展的物業公司往往定位於關聯地産公司的支援中心、成本中心，主要發展目標是為地産交付項目提供服務，同時往往還需要接受地産的考核，對盈利與否不太關注。而定位於市場化發展的物業公司則需要自負盈虧，更多從成本中心向利潤中心轉變，主要發展目標也需要兼顧營收、規模、服務品質等內容，服務項目及客戶逐漸趨於多元化。

而市場化拓展有助於提升榮萬家的盈利能力。在2017-2019年，榮萬家營收分別為7.09億元、8.79億元、12.51億元，3年間漲幅高達76.27%。其中，2019年漲幅高達42.29%，營收加速增長。同期，榮萬家毛利率分別為16.95%、17.19%、18.28%，凈利率分別為5.91%、8.52%、8.82%。尤其是2018年之後，榮萬家的盈利能力明顯提升。

據悉，在2017-2019年，榮萬家來自於榮盛發展的住宅物業平均物業管理費分別為1.4元╱平方米╱月、1.5元╱平方米╱月及1.6元╱平方米╱月。在2019年，榮萬家來自於其他物業開發商開發的住宅物業平均物業管理費約為1.7元╱平方米╱月，高於母公司交付項目的物業費均價。因此，隨著市場化深入拓展，榮萬家的營收、管理規模及利潤率有望迎來突破。

市場化東風將至 全國化佈局逐步完善

近年來，榮萬家持續發力服務品質及服務體系，不斷滿足客戶及業主的需求。經過長時間的積累，榮萬家已經建立了一套標準化的運營系統，並能覆蓋物業服務的各個主要環節。

與此同時，榮萬家還制定了一系列業務指導手冊，就每項服務內容的要求進行明確。此外，還建立了一套資訊技術系統對服務品質進行全流程的迴圈管理，包括天眼系統、400呼叫中心、工單管理系統及「米飯公社」APP、天問系統、FM設備管理系統、空間運營系統、租售業務系統等。一方面，數字化、運營自動化及流程標準化使得榮萬家經營效率不斷提升；另一方面，榮萬家的經營成本持續降低。

截至2019年底，榮萬家共管理251個物業管理項目，在管總建築面積為48.4百萬平方米，覆蓋中國15個省、直轄市及自治區的31個城市。同期，榮萬家合約管理項目共計351個，總合約建築面積為75.6百萬平方米，覆蓋中國19個省、直轄市及自治區的52個城市。  

上述數據表明，在全國四大主要城市圈中，榮萬家均已有所佈局。特別是在環渤海地區，榮萬家的佈局較廣，且影響力較大。

根據榮萬家招股説明書，其于2018年11月正式組建業務開發部以監督與獨立第三方地産開發商的合作，表明其市場化發展進入快車道。在2019年，榮萬家參與了15項獨立第三方開發商開發物業的公開招投標程式，中標率為33.3%。同時，榮萬家持續提升行銷人員的團隊協作能力並按照投標招標流程的不同階段細化分工。

截至招股説明書最後實際可行日期，其取得的獨立第三方地産開發商開發的項目總在管建築面積約為75.6萬平方米，總合約建築面積約為4.3百萬平方米。

此外，榮萬家與獨立第三方物業開發商簽署了一些框架協議及戰略合作協議，該協議及戰略合作協議項下擬交付管理的物業總建築面積約為30.9百萬平方米。

不難發現，榮萬家的全國化佈局已基本完成，服務體系與資訊化體系的運營逐步成熟。可以預見，資本市場的東風有助於榮萬家實現新的騰飛。