當房企分拆旗下物業公司上市成為潮流，當代置業亦不能免俗。與其他物業公司有所不同，第一服務給自己的上市故事加入了“綠色物業服務”概念，強調在物業全生命週期、各階段為住宅及非住宅物業客戶提供數字互聯、綠色、健康的人居體驗。

然而，第一服務能否依託母公司當代置業，將“綠色物業服務”塑造成自己特有的IP仍不明朗。

綜合實力較弱 盈利能力有所提升

縱觀第一服務的招股書，2019年其營收為6.27億元，在管面積為1354.3萬平方米。通過對25家上市物業公司2019年的年報分析發現，其中17家上市物業公司在管面積超過2000萬平方米，16家上市物業公司營收超過10億元，在管面積中位數為60.20百萬平方米，營收中位數為12.62億元。與已上市的這些物業公司相比，無論是營收抑或是管理規模，第一服務均有不小的差距。

在2017-2019年，第一服務在管面積分別為731.8萬平方米、1062.6萬平方米、1354.3萬平方米，3年間漲幅為85.06%，無論是在管面積規模還是增速，第一服務均低於大部分上市物業公司。同期，第一服務營收分別為3.79億元、4.96億元、6.27億元，3年間漲幅為64.73%，落後於規模相近的濱江服務，。

顯然，第一服務的整體實力相對較弱。不過，近年來第一服務的盈利能力有所提升。在2017-2019年，第一服務毛利分別為1.23億元、1.65億元、2.18億元，毛利率分別為32.52%、33.29%、34.82%，毛利率持續提升。同期，第一服務凈利潤分別為0.42億元、0.53億元、0.84億元，凈利率分別為11.03%、10.68%、13.42%。

實際上，第一服務高毛利的秘訣與增值服務息息相關。從2017年開始，第一服務的增值服務毛利就持續領先於綠色人居解決方案及物業管理服務的毛利。在2017-2019年，物業管理服務的毛利分別為0.40億元、0.51億元、0.73億元，毛利率分別為25.4%、25.0%、26.8%。

同期，增值服務毛利分別為0.52億元、0.77億元、0.91億元，毛利率分別為43.4%、47.1%、46.3%。而近3年綠色人居解決方案毛利分別為0.31億元、0.37億元、0.53億元，毛利率分別為30.6%、28.8%、34.3%。不難發現，無論是毛利率還是毛利總額，增值服務均領先於其他兩項業務，並對第一服務的盈利能力起到明顯的提振作用。

截至2019年底，第一服務在管建築面積的業務版圖已經涵蓋13個省市的20個城市，而合約面積的業務版圖已經涵蓋19個省市的49個城市。具體來看，合約管理面積中，除了成渝城市群暫無項目佈局外，京津冀城市群、長三角城市群、粵港澳大灣區城市群均有項目佈局。這也意味著，未來幾年第一服務的全國化佈局將快速推進。

而全國化佈局對提升物業公司品牌知名度及開闢新的發展空間極為重要，但隨之而來的管理挑戰及一系列問題也亟需解決。因此，如何在短期內提升管理能力以應對項目覆蓋範圍迅速擴大帶來的挑戰，長期如何推動各城市做好城市內部深耕以及擴張對第一服務而言極為重要。

業務發展面臨失衡 綠色物業遭遇考驗

從第一服務的業務概況來看，在2017-2019年，第一服務的物業管理服務營收佔比分別為41.60%、40.85%、43.67%，綠色人居解決方案營收佔比分別為26.71%、25.98%、24.74%，增值服務營收佔比分別為31.69%、33.17%、31.59%。

不難發現，物業管理服務與增值服務的營收佔比保持相對穩定，而綠色人居解決方案營收佔比則呈現下降趨勢。招股説明書也顯示，綠色人居解決方案及增值服務整體發展正逐步掉隊。

在綠色人居解決方案的4個具體業務中，總營收貢獻最高的能源運維服務營收佔比持續下降，在2017-2019年分別為70.89%、65.07%、57.43%。與之相對，系統安裝服務的營收佔比則不斷提升，從2017年的7.22%逐步上漲至2018年的16.51%，並於2019年進一步上漲至22.18%，而此業務與母公司息息相關。綠色人居解決方案2019年整體營收漲幅僅為20.04%，而2018年漲幅也僅為27.10%，已經連續兩年低於整體營收漲幅。

增值服務亦呈現類似情況。第一服務的增值服務分部共包含協銷服務、停車場管理服務等5項細分業務。具體來看，在2017-2019年，協銷服務營收佔比持續提升，3年間佔比分別為40.33%、42.97%、46.39%，此業務與關聯地産公司息息相關。而在極為考驗物業公司獨立經營能力的業主服務方面，第一服務的家居服務3年間分部營收佔比分別為13.46%、9.71%、9.27%，佔比逐步下降。

事實上，第一服務最引以為豪綠色人居解決方案並非如想像中那麼美好，不少頭部物業公司早已在相關領域有所佈局與嘗試。

以長城物業為例，其早在2010年前後就形成了成熟的能源管理方案，以協助在管項目實現節能減排並控製成本開支，涵蓋了數據收集、設施設備、用水用電等方面。綠城服務旗下的綠城科技産業服務集團已經有了相對成熟的能效監控與解決方案。而以金茂物業為代表的中型物業公司也早已通過各種方式進行能耗控制並更換更高效的節能設備。

對第一服務而言，如何進一步提高自身在綠色物業服務領域的核心競爭力並尋找合適的合作夥伴、客戶乃至形成自身獨特的IP意義重大。