資本市場猶如一堵墻，將物業公司劃分為不同的群體。圍墻內外，風景各異。圍墻之內，借力資本市場，物業公司大肆拼殺、攻城略地。圍墻之外，物業公司各顯神通，或發展、或沉淪。作為赴港上市的一員，正榮服務（06958.HK）有望通過資本的力量建立物業管理服務的生態體系。

成本管控能力不斷增強 全國化佈局雛形漸顯

作為一家成立已20年的物業公司，正榮服務從上海起家，主要為住宅和非住宅物業提供物業管理服務。截至2019年底，正榮服務在管業態涵蓋住宅物業及政府公建、寫字樓、工業園區、學校等多種類非住宅物業。

在2017年之前，正榮服務發展緩慢，主要通過承接母公司正榮集團的項目。伴隨著2017年正榮服務開始向獨立第三方項目提供物業管理服務，以及正榮集團銷售額快速增長，正榮服務營收與規模也隨之增長。

據悉，在2017-2019年，正榮服務營收分別為2.73億元、4.56億元、7.16億元，3年間漲幅高達162.49%；在管面積分別為944.6萬平方米、1259.5萬平方米、2293.8萬平方米，3年間漲幅高達142.83%。

與此同時，正榮服務母公司正榮地産的銷售額分別為701.5億元、1080.2億元、1007.1億元，銷售面積分別為380萬平方米、644萬平方米、844萬平方米。尤其是銷售面積逐年提升，為正榮服務的在管面積增長奠定了基礎。

除了營收和在管面積，正榮服務的盈利表現突出。在2017-2019年，正榮服務毛利分別為0.70億元、1.21億元、2.44億元，毛利率分別為25.77%、26.51%、34.14%。同期，正榮服務凈利潤分別為0.20億元、0.40億元、1.09億元，凈利率分別為7.44%、8.66%、15.24%。特別是在2019年，正榮服務凈利潤首次突破1億元，凈利潤漲幅高達176.19%，毛利漲幅也高達102.09%。縱觀各上市物業公司，正榮服務2019年的凈利率及毛利率均領先於大部分上市物業同行。

正榮服務盈利能力的快速提升，主要歸功於成本管控能力不斷增強。在2017-2019年，正榮服務人員費用（人工成本+委外費用）之和分別為1.75億元、2.78億元、3.86億元，在總成本中佔比分別為86.56%、82.79%、81.86%，佔比逐年下降；同期人員費用在總收入中的佔比分別為64.25%、60.84%、53.92%，下降趨勢更為明顯。

在2017-2019年，正榮服務物業服務收入中來自於獨立第三方開發項目的營收分別為0.17億元、0.75億元、1.14億元，佔比分別為11.84%、30.40%、33.17%。與營收貢獻相比，第三方在管項目的面積增速較快。在2017-2019年，正榮服務來自於獨立第三方的在管面積分別為216.4萬平方米、321.4萬平方米、1160.7萬平方米，佔比分別為22.91%、25.52%、50.60%。其中，2019年來自於第三方的在管面積首次超過來自於母公司貢獻的在管面積，表明正榮服務的市場化發展取得了初步成效。

伴隨著地産項目持續交付與自身市場化發展有序推進，截至2019年12月31日，正榮服務的在管項目合計達149個，覆蓋34個城市，全國化佈局雛形漸顯。

提質增效刻不容緩 資訊化建設需加強

受人工等剛性成本的影響，物業公司的運營效率屢遭詬病。伴隨著在管規模持續擴大，效率更是堪憂。

來源：正榮服務招股説明書

在過去3年間，雖然正榮服務的在管面積不斷擴大，但其物業費均價逐年下滑，分別為2.27元/平方米、2.22元/平方米、2.14元/平方米。

此外，從地域佈局來看，截至2019年年底，正榮服務的在管項目覆蓋長三角、海峽西岸、中西部及環渤海等四大區域。在2017-2019年，正榮服務長江三角洲地區物業服務營收佔比從2017年的35.50%增長至2018年的50.33%，首次超過50%，並於2019年進一步增長至56.89%。

同期，海峽西岸地區及中西部地區的物業服務營收之和佔比分別為61.46%、46.23%、40.24%，下滑趨勢明顯。而在2017-2019年，海峽西岸地區及中西部地區的在管面積佔比分別為59.70%、55.64%、59.70%，3年間在管面積佔比幾乎未曾發生變化，説明這兩個地區新增項目營收貢獻能力有所降低。

因此，對於正榮服務而言，如何通過資訊化建設提升企業運營效率，不斷提升項目營收貢獻能力顯得尤為迫切。

值得注意的是，在正榮服務的招股説明書中明確提出，其他35%的募集資金將全部用於資訊化相關建設，涵蓋硬體升級、智慧化建設、內部管理系統更新、平臺運營等等。由此可知，正榮服務的資訊化建設涵蓋了物業公司發展的方方面面。

近年來，以綠城服務、金科服務為代表的物業公司紛紛加碼資訊化建設。以綠城服務為例，旗下綠城科技産業服務集團服務産品已涵蓋園區運營、企業服務、生活服務、智慧園區等各方面。

對此，北京林業大學物業管理系主任程鵬表示，在這些服務過程中形成的數據才是物業公司最核心的無形資産，這是數十年物業管理和服務積累的經驗。這些數據通過多种經營變現，自然就有了物業公司的社區商業、社區教育、社區保險、社區養老等 C端的服務。而數據變現更大的價值體現在 B端，各物業公司推出的智慧化新産品背後是看不見的物業關鍵數據驅動的智慧支援系統。

不過，資訊化建設前期的投入較大，效益提升週期相對漫長，後續能否轉化為正榮服務的價值仍有待觀察。