尋求低成本融資與更大的市場份額，成為赴港上市房企的共同訴求。據統計，目前境內赴港上市房企超過170家。截至2020年4月底，仍有18家在港交所排隊IPO的房企及房企分拆業務公司。

如今，赴港IPO大軍中又添一員。5月20日晚間，實地地産集團（下稱“實地地産”）在港交所提交招股書。坊間對於實地地産的關注，大多集中于董事長張量身上。除去地産二代的標簽，張量的多重身份也隨之浮出水面。

赴港上市 接受審視

實地地産始於廣州，並在2006年成立。早在成立之初，僅在廣東中山有一個30萬平方米的地産開發項目。目前，公司專注于大灣區住宅物業，並以覆蓋至長三角地區、華中地區、華北地區等。招股書顯示，截至2020年3月31日，實地地産在大灣區、長江三角洲地區、京津冀地區、華中和中國西部核心城區及華北地區選定城市的14個省份或直轄市的25個城市合共持有37個處於不同發展階段的地産項目，總建築面積為14.3百萬平方米。

核心財務數據方面，2017-2019年，實地地産收益分別為38.70億元、63.72億元、83.24億元，2018-2019年同比增速分別為64.65%、30.63%，總收益年複合增長率達到46.6%。此外，期內稅前利潤分別為4.14億元、13.43億元、17.06億元，年複合增長率達102.9%。2017-2019年的年內利潤分別為3.27億元、8.46億元、7.56億元，2018同比增158.72%，2019年同比降10.64%。

2017-2019年，實地地産毛利分別為8.47億元、16.03億元及25.7億元，毛利率分別為21.9%、25.2%、30.9%，毛利率的顯著提升也是其財務數據的一大亮點。

來源：實地地産招股書

由於權益總額的增加，2017年-2019年，實地地産的凈資産負債比率由2017年的38.09倍降至2019年2.25倍。雖然仍高於行業平均水準，但已經呈現明顯下降趨勢。

來源：實地地産招股書

招股書顯示，截至2019年12月31日，實地地産的資本承諾為49.00億元。同日，銀行及其他借款合共約70.39億元，須在截至2021年12月31日止兩個年度內償還。

面對償債壓力，實地地産也給出具體的償債方案：計劃透過預售及銷售物業所得款項、新增銀行借款或再融資以及發行公司債券撥付該等還款義務。數據顯示，截至2019年12月31日，銀行及其他金融機構信貸融資總額為161.82億元。

此外，實地地産在招股書中對“募資所得款計劃用途”做了説明。其表示，募資所得款用於償還現有貸款的大部分，包括于2024年6月到期的七年期商業貸款未償還結余6.57億元以及2022年到期的三年期商業貸款未償還結余2.28億元。

為此，實地地産董事局認為，集團有充足的未動用銀行融資及內部資源用以償還到期債務，以履行現有及未來開發項目的資本承諾。

截至2020年3月末，實地地産總土地儲備1016萬平方米，其中包括可出售或可出租建築面積55.44萬平方米的已竣工物業；總規劃建築面積624.2萬平方米的開發中物業；及總規劃建築面積337.29萬平方米留作未來開發的物業。

值得注意的是，經過十幾年的發展，實地地産重慶區域的土地儲備超越大本營廣州，佔比達到16.5%。此外，遵義土地儲備也達到11.1%，實地地産全國化程度在逐步加強。此次赴港上市，有助於實地地産拓寬融資渠道，進一步完善其全國化的佈局。

不止地産 多面張量

除物業銷售之外，實地地産第二大業務就是機電安裝及裝修服務。

來源：實地地産招股書

招股書顯示，2017-2019年間，實地地産機電安裝及裝修服務業務年營收分別為1.84億元、1.44億元、9678萬元。而這一業務，與富力有著長期密切聯繫。

關於張量，還有一個更為人熟知的稱號“富力地産聯席董事長兼總裁張力的獨子”。2003年張量從加拿大學成歸來創立恒量建設集團，恒量建設是一個與房地産相關的綜合集團。在早期，該公司與富力地産業務來往頻繁，同時承接富力多個住宅小區與甲級寫字樓的建造和裝修等工程。

實地集團早期法人為張小林，即張力的胞兄、張量的大伯。因此，實地地産一直被視為富力係的企業。

直到2015年，恒量建設開年新春大會上提出“增加非富力業務，打造自己的品牌”，之後恒量建設更名為實地建設集團。

來源：實地地産招股書

關於張量，可以用“多面手”來形容，他在其他上市公司擔任多個董事職位。

自2012年3月起于主要從事建築及煤礦開發的力量礦業能源有限公司（于聯交所主機板上市，股份代號為1277）擔任執行董事兼董事長，主要負責上述上市公司的整體業務方向和戰略規劃。

自2017年12月起擔任主要從事娛樂業務的傳遞娛樂有限公司（前稱天馬影視文化控股有限公司，股份代號為1326， 于2012年在聯交所GEM上市，後於2015年轉于聯交所主機板上市）的執行董事兼董事長。

自2018年6月于主要從事半導體業務的公司腦洞科技有限公司（前稱泰邦集團國際控股有限公司，股份代號為2203，于2015年在聯交所GEM上市，後於2017年轉于聯交所主機板上市）擔任執行董事。

實地地産若成功上市，將成為張量控制下的第4家上市公司。

對於實地地産的定位，張量有一套自我的戰略目標，就是將地産與科技結合。

2018年，實地地産正式提出構建SLS(Smart Life System)智慧人居系統的戰略設想，成為首個自行研發底層數據系統的房地産企業。招股書顯示，實地地産專注在大灣區開發智慧住宅物業，且已在長江三角洲地區、華中和中國西部核心地區及華北地區有高增長潛力的其他城市建立戰略佈局。

圍繞實地集團的智慧人居生態系統建設，張量還在自身所掌握的領域投資了哈奇智慧、小狗機器人、逗號科技等産品。

值得一提的是，張量為發展實地地産，重金招攬一批頗具知名度的明星經理人。2017年1月，前“百度太子”李明遠赴任實地地産總裁，成為中國少有的網際網路領域出身的地産公司總裁；2019年3月，原泰禾集團CFO李斌入職實地集團並擔任CFO一職；2019年11月，原碧桂園副總裁劉森峰加盟實地並擔任總裁。通過招股書可知，4月24日，劉森峰已被委任為執行董事兼首席執行官，負責實地地産的整體物業發展及日常管理；2020年3月實地集團迎來中海係副總裁劉軍擔任副總裁。

諸多跡象表明，張量帶領下的實地地産，準備大幹一場。