2020年4月（1-29日）廣州市二手仲介網簽量為4158宗，較3月（3288宗）環比大增26.4%。

價格方面，本月二手網簽均價為23888元/平，環比微跌0.6%。

主要由於目前樓市仍以“買方市場”為主，客戶壓價現象相對普遍，從而促使二手網簽均價出現微幅回落。

廣州中原研究發展部認為，4月二手市場狀況主要有以下幾方面特徵：

（1）疫情影響逐步淡化。

在目前疫情得到有效控制的情況下，前段時間處於觀望的客戶開始陸續入市，市場需求穩步釋出。據監測統計，新增到府客數量、帶看量基本恢復至年前水準，周度成交量繼春節後亦再次重回千宗水準。

（2）業主供應積極性提升。

隨著企業的復工復産，市場經濟穩步復蘇，不少業主對後市看漲信心有所增強，部分如東風東板塊、東圃板塊的業主議價空間出現明顯收窄現象。
同時，中原錄得的周度新增房源數量亦基本回歸至千宗水準，環比大增近7成，客戶可選擇性增多。

（3）信貸環境有所放鬆，LPR下調至歷史最低。

4月20日，央行公佈最新貸款市場報價利率，5年期以上LPR降為4.65%，較上期下調10個基點，為歷史最低值。利率的下調將明顯減少客戶的購房成本，有利於改善客戶對房地産預期，大大促進其入市的積極性，有助於樓市成交回溫。

（4）一手分流二手客戶。

疫情控制進入穩定期後，不少開發商為彌補一季度的損失和完成業績要求，便採取“推貨+以價換量”模式。促使部分原本打算置業二手的客戶轉移至一手市場。 

4月市場熱點
增城需求減少，成交佔比逐步回落

據監測中原成交發現，增城區市場需求減少，二手成交佔比出現逐步回落。
2019年上半年，增城區成交佔比基本保持在15%-18%的區間，但截至2020年4月，增城成交佔比一度下跌至9.7%，同比大減7.8%
廣州中原研究發展部認為，增城成交佔比穩步回落主要有兩方面原因：
一方面，2017-2018年期間，增城區成交活躍，消化了大批剛需客源、盤源，促使近段時間增城需求不高，成交表現相對低迷；
另一方面，增城規劃價值已提前消化，區域二手房源性價不高，客戶入市熱情偏低。

分區點評
花都成交再踞首位，南沙漲幅最小

從各區成交情況來看，本月各區成交量環比繼續呈現明顯上升的趨勢。
其中，黃埔、花都兩區漲幅最為明顯，1-29日分別成交214宗、726宗，環比3月分別上漲43.8%、1.1倍。
其中，花都成交甚至超越番禺（600宗），成交排名再回首位。
另外，需要指出的是，本月南沙整體漲幅最小，環比僅微漲5.2%，共成交122宗。

廣州中原研究發展部分析認為，本月南沙二手需求不活躍主要原因在於一手市場貨量充足，加上大力度的折扣活動，促使不少本打算購置南沙次新房的客戶分流至新房市場。 

天河區：東圃板塊需求釋出，業主議價空間收窄

2020年4月，天河區陽光家緣仲介網簽量為404宗，環比上漲22.8%。據監測發現，本月天河主要憑藉東圃、天河北、天河公園等活躍板塊支撐成交。
其中，天河北板塊多個學位房小區需求尤為活躍，受疫情影響較少。
比如僑怡苑、僑林苑等，其華陽小學的優勢教育資源對於不少購房客戶有較強的吸引力，4月的成交均價分別為65577元/平、83364元/平。
另外，據廣州中原研究發展部調研了解，隨著疫情的有效控制和市場經濟的復蘇，購房需求開始穩步釋出，促使部分業主對後市的看漲信心有所增強。
其中，東圃板塊業主整體議價空間出現明顯收緊，部分業主甚至出現上調報價的現象。
比如本月成交的一套112平三房南向的中海康城物業，年前業主放盤價為475萬元，但因看房客戶較少，長時間未能售出，業主選擇暫停放盤。
而待3月疫情穩定後，市場購房客戶數量大幅增加，業主看中時機重新放盤，房源放盤價更是上升至493萬元，最後“談判”至480萬元成交。
由此可見，疫情過後，廣州二手樓市仍然具備較強的購買力，只要遇到價格合適的房源，購房客戶仍會及時出手。

越秀區：樓梯樓物業成交向好
2020年4月，越秀區二手網簽均價為42294元/㎡；陽光家緣仲介網簽量為282宗，環比上漲31.2%。
相對其他板塊而言，東風東板塊憑藉其優質的教育資源及生活配套成熟的優勢，整體成交保持高度活躍。
板塊活躍樓盤為東風廣場、錦城花園，4月成交均價分別為77958元/㎡、78382元/㎡。
另外，根據廣州中原研究發展部監測，本月越秀區散盤成交活躍度遠超3月，置業客戶明顯增加。
2020年4月散盤成交佔比升至52.0%，環比上月凈增8.0%。其中，以水蔭路散盤、淘金路散盤表現最為突出。
在這樣的情況下，4月份樓梯樓成交佔比亦出現明顯增加。成交佔比大漲至65.0%，環比大增21.0%。

廣州中原研究發展部認為，本月越秀散盤成交量明顯上揚有兩方面原因：

一方面，散盤以房改房、樓梯樓居多，價格低窪，入市門檻較低。加上近段時間業主的議價空間有所擴大，讓利幅度對於不少年輕的剛需客戶有較強吸引力；
另一方面，目前市場穩步復蘇，業主對後市信心增強，不少原本處於觀望態度的散盤業主陸陸續續出售手上物業，促使市場上散盤貨量充足，客戶可選擇性增多，成交回升。

海珠區：買一賣一客戶增多，3房房源成交回升

2020年4月，海珠區網簽均價為34683元/㎡；陽光家緣仲介網簽量為487宗，較2月同期大幅回升35.3%。
據廣州中原研究發展部監測，海珠成交相對活躍板塊為海珠西板塊，其中板塊向來成交活躍的光大花園，本月成交持續向好，本月成交均價在57557元/平。
除光大花園成交活躍外，本月怡雅苑需求同樣活躍，其成交均價為34892元/平。

此外，據調研了解，本月海珠區置業客戶多以“買一賣一”的置換需求居多，而剛需客戶較前段時間有所減少。
根據中原成交顯示，海珠區3房及以上的改善型戶型成交佔比出現明顯回升，截至4月，佔比已上升至36.8%，環比3月同期凈增9.1%。
廣州中原研究發展部認為，近期置換需求客戶激增主要原因在於：前段時間市場表現低迷，不少置換需求的購房客戶無法短時間內通過出售舊房源回籠資金，購買“心儀”房源。
而目前樓市環境逐漸穩定，市場交投氛圍升溫，成交週期明顯縮短，促使本週置換需求增加。

荔灣區：芳村低窪房源充足，深受剛需客青睞

2020年4月，荔灣區網簽均價為30138元/㎡；
陽光家緣仲介網簽量為204宗，較3月環比回升20.7%。
根據中原成交數據顯示，本月荔灣區中山八路板塊因價格較為低窪，本月成交均價主要集中在30000-36000元/㎡，整體市場成交較為活躍，成交較為活躍的樓盤主要為富力廣場，本月成交均價分別為46756元/㎡。
另外，本月芳村板塊成交表現相對亮眼，成交亦明顯回升，成交佔比佔區域近3成成交量。廣州中原研究發展部認為，芳村片區成交佔比逐步上升主要原因：
片區樓價尚處洼地，並有較多的優質樓梯樓小區，且業主價格相對“好談”，客戶接受意願較高。
以芳村活躍樓盤合興苑為例，目前的在售均價在2.4-2.7萬元/平區間左右，套均均價為180萬元/套，業主議價空間可在5%-8%左右，入市門檻極低，周邊生活配套成熟，因此深受剛需客戶所青睞。

白雲區：小區盤源報價合理，羅衝圍需求活躍

4月份，白雲區二手住宅網簽宗數為342宗，環比回升25.7%。據廣州中原研究發展部監測發現，本月白雲區機場路板塊需求表現穩定，成交與年前相當。
2020年4月機場路板塊中原成交均價為26917元/㎡。
在機場路板塊中，匯僑新城為該板塊的“明星盤”，主要憑藉“價格低窪+配套成熟”的優勢強勢吸客，市場需求活躍，為板塊成交的重要支撐點，本月成交均價為23938元/㎡。
另外，本月白雲區成交特點表現為：優質小區盤源需求活躍度較高，反而散盤盤源成交有所回落。
據調研了解到，如白雲羅衝圍板塊，目前成交多為富力半島花園、富力桃園等優質小區房源，而散盤僅僅零星成交量。
主要由於該小區業主放盤價相對合理，客戶青睞度高，購房週期一般在1個月左右，反而散盤業主叫價相對強硬，議價空間較窄，促使客戶接受意願偏低。
因此，廣州中原研究發展部分析認為，目前樓市交易環境更趨理性，逐漸形成良性的交易環境。
客戶僅遇到合適價格才會著手入市，不再盲目追價購買。若業主報價過高，業客雙方可能出現長時間的僵持。

番禺區：祈福大盤成交支撐，鐘村板塊需求不減

2020年4月，番禺區二手網簽均價為23614元/㎡；陽光家緣仲介網簽量為600宗，環比回升14.7%。
主要由鐘村、華南、市橋三大板塊支撐其區域大部分成交量。
其中，鐘村板塊成交量主要集中在祈福新村、祈福繽紛匯兩盤，其成交均價分別為23812元/平、34851元/平。
購房客戶多以80、90後的剛需群體為主。
另外，據監測發現，本月華南板塊成交表現較2、3月出現明顯回升，新增到府客數量較2、3月凈增3成以上，帶看量更是較2月大增超5成，整體已基本恢復至年前水準。
另外，據調研了解，目前板塊業主存在較大的議價空間，不少樓梯樓物業議價幅度可達5%以上。因此，剛需客戶見“有利可圖”，從而迅速購入“心水”物業，促使本月市橋板塊整體需求有所會溫。
但需要指出的是，5月份市橋板塊將有多個全新盤（如龍光天璞、大華紫悅府等）推出，能夠迅速填補片區新房市場空白，屆時可能會直接分流大批二手購房客戶。因此，預計5月市橋板塊二手成交可能有所影響，市場交投活躍度或略有回落。

預測：“紅五”成交或微升，但難以出現較大波動

4月，疫情已基本控制，影響亦逐步淡化，廣州二手市場已表現出穩步回暖的趨勢。
同時，目前融資環境有所放鬆，利率的連續下調將促進購房熱情升溫。預計“紅五月”市場需求將繼續釋出。
但“五一”作為黃金周，較多開發商會選擇集中開盤、推新或以打折、特價房等優惠形式吸引客戶。
據廣州中原研究發展部監測統計，五一期間預計將有20個樓盤2004套房源推出。
屆時將會分流部分二手客戶，增城、南沙和黃埔等一手成交熱點區域表現將會更為明顯。
因此，廣州中原研究發展部預計，5月份成交在4月的基礎上略有上升。大市成交（自助網簽+仲介網簽）有望升至10000宗水準左右，價格將保持維穩狀態。