城市生活中，除住戶專有部分外的建築物、構築物及其配套設備設施和小區公共區域，通常由專門的物業服務企業提供管理與服務，小區物業管理與服務的品質和水準與每位業主息息相關。樓房外墻脫落造成居民財産損失，物業公司是否擔責？小區裏的私搭亂建物業該怎麼管？公共區域經營收益該歸誰……5月1日起施行的《北京市物業管理條例》中，明確了物業管理者主要負有哪些義務，如未盡到管理和服務義務，又將承擔什麼責任。

1 須採取必要措施防止樓房外墻脫落

根據新出臺的《北京市物業管理條例》，物業管理是指業主通過自行管理或者共同決定委託物業服務人的形式，對物業管理區域內的建築物、構築物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。物業服務人包括物業服務企業、專業單位和其他物業管理人。

就前期物業而言，《條例》明確該責任由建設單位承擔，即建設單位銷售房屋前應當選聘前期物業服務人，簽訂前期物業服務合同，並作為房屋買賣合同的附件或者直接納入房屋買賣合同。為更充分實現居民自主自治，《條例》特別規定，前期物業服務合同期限最長不得超過兩年。前期物業服務合同終止後，大多數情況下小區業主會採取共同決定委託物業服務人的形式對物業管理區域進行管理。業主委員會或者物業管理委員會應當代表業主與業主共同選聘的物業服務人簽訂書面合同，就物業服務內容和標準、費用、合同期限、違約責任等內容進行約定。物業服務人根據業主的委託，管理建築區劃內的建築物、構築物及其附屬設施等，並接受業主監督。

舉例來説，李某居住的小區2號樓9層陽臺外墻水泥脫落，正好砸中他停放在樓下的轎車，造成車輛多處損壞。事故發生後，李某修車共花費了2.1萬元，與物業公司多次協商賠償未果，遂訴至法院，請求判令對方賠償汽車修理費。法院經審理後認為，建築物、構築物或者其他設施及其擱置物、懸挂物發生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。本案中，物業公司作為2號樓的房屋建築共用部分的維修、養護和管理者，對外墻負有維修、養護責任，且其未提交有效證據證明對2號樓外墻脫落沒有過錯，因此物業公司應對外墻脫落致李某車輛損壞承擔賠償責任。

此案例涉及物業服務人對小區外墻脫落的法律責任。《條例》第二十六條規定，物業管理區域內的建築物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分屬於業主共有。依據北京市住房和城鄉建設委員會發佈的前期物業服務合同及物業合同服務示範文本等，物業服務人負責本物業管理區域內共用部位的日常維修、養護和管理。物業共用部位具體主要包括房屋承重結構、房屋主體結構、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、內天井、戶外墻面及屋面等。因此，小區建築物等戶外墻面脫落屬於物業公司應儘管理義務的事項範圍，物業公司屬於我國侵權責任法第八十五條建築物等脫落墜落致害責任中規定的管理人，應適用過錯推定責任原則，在不能證明自己沒有過錯的情況下，對侵害他人民事權益承擔侵權責任。物業服務人作為管理人賠償後，有其他責任人的，有權向其他責任人追償。

除上述民事侵權責任外，《條例》還分別在第八十八條和第一百條增加規定了物業服務人對防止建築物等脫落的安全保障義務及行政法律責任：物業服務人應當採取必要的安全保障措施，防止建築物、構築物或者其他設施及其擱置物、懸挂物發生脫落、墜落。物業服務人違反該條例規定的防止建築物等脫落墜落安全保障義務的，由區住房和城鄉建設或者房屋主管部門責令限期改正，並處2萬元以上5萬元以下的罰款。

2 負有對電梯、消防等共用設施安全保障義務

業主趙某乘電梯下樓時遭遇故障，電梯門無法打開，被困于轎廂中。趙某被救出後因不適立即到醫院治療，花了2300元醫療費。事後，趙某與物業公司就賠償協商不成，訴至法院，請求判令物業公司賠償醫療費2300元及精神損害撫慰金1000元。法院經審理後認為，物業服務企業對小區內的公共區域及設施負有安全保障義務，趙某因電梯故障被困于轎廂中，人身及精神均受到損害。物業公司作為電梯管理人，對電梯的正常運作、保養、維護、修理未盡到全面的管理責任，在此次事件中負有過錯，應對趙某的合理損失承擔賠償責任。趙某主張的醫療費和精神損害撫慰金數額合理，因此全部予以支援。

此案例涉及物業服務人對電梯、消防等共用設施的法律責任。《條例》第二十六條規定，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、架空層、設備層或者設備間等，物業服務用房和其他公共場所、共用設施均屬於業主共有。依據北京市前期物業服務合同及物業服務合同範本等，物業服務人負責本物業管理區域內共用設施設備的日常維修、養護、運作和管理。物業共用設施設備具體包括電梯、樓梯間或集中綠地、變配電系統、公共照明設施、消防設施、監控設施、避雷設施、空調設備、車道、地上機動車停車場、自行車庫等。我國侵權責任法第六條規定，行為人因過錯侵害他人民事權益，應當承擔侵權責任。因此，在物業服務人對電梯、消防等共用設施設備負有日常維修、養護、運作和管理義務的前提下，因過錯即未盡到或未全面盡到上述義務而造成他人人身或財産損害，應承擔相應侵權責任。

在前述物業共用設施設備中，電梯和消防設施較易發生安全風險而致使居民人身及財産遭受損失，因此《條例》特別明確規定，物業服務人應當對物業管理區域內的電梯、消防設施等易於發生安全風險的設施設備和部位加強日常巡查和定期養護。物業服務人違反該條款規定的，同樣將由區住房和城鄉建設或者房屋主管部門責令限期改正，並處2萬元以上5萬元以下的罰款。上述規定不僅對物業服務人的日常巡查和定期養護等管理義務進行了細化和強調，還規定了除民事責任外的行政責任，加強了對物業服務行業的行政管理及物業服務不到位的懲處力度。

此外，《條例》還規定了物業服務人對電梯、消防等共用設施建立、保存相關檔案資料和公示、更新相關資訊的義務：物業服務人應當建立、保存小區監控系統、電梯、水泵、有限空間等共用部位、共用設施設備檔案及其管理、運作、維修、養護記錄；物業服務人應當在物業管理區域內顯著位置設置公示欄，如實公示、及時更新電梯、消防等具有專業技術要求的設施設備的日常維修保養單位名稱、資質、聯繫方式、維保方案和應急處置方案等資訊，並可以通過網際網路方式告知全體業主。物業服務人未建立、保存相關檔案和資料的，由區住房和城鄉建設或者房屋主管部門責令限期改正，處2萬元以上5萬元以下的罰款。而物業服務人未按照規定如實公示有關資訊的，則由區住房和城鄉建設或者房屋主管部門責令限期改正，給予警告；逾期不改的，處1000元以上5000元以下的罰款。

3 對私搭亂建行為應制止並及時報告

鄰居劉某在陳某家窗外違章搭建，影響了其生活，陳某認為物業公司對違章建築搭建沒有盡到強制制止義務，因此拒交物業費。物業公司隨後將陳某訴至法院，請求判令其交納物業費及違約金。法院經審理後認為，物業公司並非具有行政執法權的國家機關，庭審時其提交了向住建部門報告劉某違章搭建問題的回執憑證，證明其履行了監督、制止義務並及時上報有關行政管理部門，即可認定其盡到了相應的物業管理責任。陳某拒交物業費不受法院支援。

此案例涉及物業服務人對違法建設、違規出租等違法違規行為的法律責任。我國《物業管理條例》第四十五條規定，對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，並及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告後，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。《北京市物業管理條例》第六十五條第（四）項也規定，物業服務人對違法建設、違規出租房屋、私拉電線、佔用消防通道等行為應當進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，應及時報告行政執法機關。

可見，作為不具有任何行政執法權的物業服務人，對於物業管理區域內的違法建設等行為負有制止並及時向有關行政管理部門報告的義務，而不負有認定、查處和拆除違章建築的職責。因此，業主不得以物業公司未強制拆除違章建築為由拒交物業費，否則不僅需補交物業費，還將支付違約金或滯納金。但若物業服務人未盡到勸阻、制止和及時報告義務，根據《條例》第九十二條，將由區住房和城鄉建設或者房屋主管部門給予警告，並處5000元以上1萬元以下的罰款。

4 公共區域經營收益須存檔並如實公示

關於利用公共區域進行經營及其收益，此前國務院發佈的《物業管理條例》規定，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。若擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，由縣級以上地方人民政府房地産行政主管部門責令限期改正，給予警告，並對個人處1000元以上1萬元以下的罰款、對單位處5萬元以上20萬元以下的罰款。所得收益則用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用。

《條例》則對相關規定作進一步細化：由依照法律法規規定召開的業主大會決定共用部分的經營方式並管理、使用共用部分經營收益等共有資金。業主、物業使用人、物業服務人等不得擅自利用共用部位、共用設施設備進行經營。同時，《條例》還規定，物業服務人應當建立、保存小區共有部分經營管理檔案；物業服務人利用共用部分從事經營活動的，應當將公共收益單獨列賬，公共收益歸全體業主所有。物業服務人應當在物業管理區域內顯著位置設置公示欄，如實公示、及時更新上一年度公共收益收支情況或通過網際網路方式告知全體業主。一旦違反相關規定，物業服務人需承擔相應行政法律責任。