爛尾三年終“回魂” 北京中弘大廈重生往事

來源:中新經緯 2020-04-09 08:29:05

在朝陽路落寞佇立多年,北京著名爛尾盤中弘大廈終迎接盤者。

4月8日,中弘大廈在阿裏司法拍賣平臺拍賣,起拍價22.6億元,經過15輪競價,最終由北京植晟雲廈物業管理有限公司以33.12億拿下,溢價10.5億元,成交均價50538元/平方米。

天眼查資訊顯示,競得人為北京東富嘉吉投資管理中心全資子公司,東富嘉吉的母公司為東富(天津)股權投資基金管理有限公司,東銀實業和和中國東方資産管理股份有限公司為後者股東。東富嘉吉為本次拍賣的申請執行人,而東方資産是中弘控股的債權人之一。

“中弘大廈位於北京CBD周邊,地段位置極為稀缺,競拍人首先是出於佔據核心城市、核心地段的考量。加上目前市場流動性充裕,資金使用成本下降,通貨膨脹指數處於高位,出於資金避險、保值增值需求,這是較優質的投資選擇。”合碩機構首席分析師郭毅告訴第一財經,綜合CBD周邊租金水準,中弘大廈出租回報率能達4%~5%左右。

從“城市新地標”到擺上貨架,中弘大廈的命運起起伏伏。作為中弘股份曾經的核心資産,該項目四年前被推向市場時,備受矚目。但隨著中弘股份資金危機爆發直至退市,實控人王永紅的商業帝國轟然崩塌,中弘大廈也落得折價出售的境地。

1995年,王永紅北上淘金,靠汽車保潔和加油站賺到第一桶金。2000年,王永紅迎來商業轉機,他拿下北京五環外一商住用地,囤地八年後,打造出著名北漂蝸居地“北京像素”,並借助地價房價飛速上漲,一舉攬金50億。

2010年,中弘股份借殼上市。自登陸資本市場開始,王永紅的激進風格開始顯露。上市後第二年,該公司轉型文旅地産,將業務佈局至北京、濟南、海南等地,相繼斥鉅資拿下海南如意島、北京美猴王主題樂園、海南三亞半山半島等項目。

同時,王永紅打造出“A+3”計劃,即以中弘股份旅遊地産為主線,靠網際網路金融和線上旅遊平臺盤活,通過收購境外公司來運營。此後其相繼收購中璽國際、開易控股、亞洲旅遊、A&K等公司,以期實現完整閉環。

但不論是項目開發,還是運營體系,王永紅均未如願實現設想。上述斥鉅資收購的項目,進入實質開發階段的甚少。如意島項目因海洋管轄等問題被下令停工,半山半島項目因近200億負債,一直停滯不前。

2015~2017年,中弘股份凈利潤分別為2.87億元、1.57億、-25.11億。為收購三亞半山半島項目,王永紅未經董事會和股東大會批准,私下劃走上市公司61.5億元,從商業失利滑向涉嫌違法犯罪。

2018年,中弘股份危機全面爆發,公司接連出現股份凍結、多項債務逾期、股價連續低於1元等問題。11月8日,深交所作出中弘股份股票終止上市決定,宣佈中弘股份成為首家因股價連續低於面值而被強制終止上市的公司。

中小股東的財富一夜蒸發,中弘股份旗下資産也被迫進入拍賣流程。此次擺上貨架的中弘大廈,目前項目主體結構封頂,室內公共部分裝修已部分完成,外立面部分裝修已完成,辦公區及商業室內為毛坯房,後續續建工作由競買人承擔。

郭毅認為,競得人需考慮如何儘快完成施工,併為其打造全新的市場形象,實現更好的出租率。從盤活難度來説,資産管理公司需委託開發商或建設商完成工程、竣工交付,對陳舊區域進行升級,增加智慧化管理系統。

據悉,該項目此前已散售部分房源。郭毅表示,目前可查網簽房源42套,其中或涉及延期交付、違約情況,還有11套已購未簽約房源,需要接盤人針對客戶情況做相應處理。已售出房源中,並非整層售出,如何統籌小業主和未來租戶訴求,保障各方權益,仍需考量。

中弘大廈還面臨北京寫字樓市場的挑戰。郭毅稱,由於供應量增加等因素,北京去年寫字樓市場表現不是很好,相較而言,CBD區域空置率相對可控,但因此地外資企業居多,在全球疫情高發背景下,其經營狀況和對中國的市場佈局存在不確定性,將對寫字樓市場造成影響。

值得注意的是,據郭毅介紹,中弘大廈此前已簽約物業均價約80094元/平方米,簽約時間集中于2017年,目前CBD辦公物業已有一定增值,對比成交均價和拍賣價格有溢價空間。競得方可銷售部分産品盤活資金,將相對完整的樓層進行出租,以降低管理難度。

(責任編輯:)
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​4月8日,中弘大廈在阿裏司法拍賣平臺拍賣,起拍價22.6億元,經過15輪競價,最終由北京植晟雲廈物業管理有限公司以33.12億拿下,溢價10.5億元,成交均價50538元/平方米。
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