​造血不足 輸血腎虧 掛牌破發 時代鄰里不“時代”

來源:中國網地産 2019-12-19 21:12:15

今日,隨著港交所的鐘聲敲響,時代鄰里和保利物業分別在香港上市。至此,香港資本市場又多了兩家物業公司。成功登陸港交所創業板,對處在資本寒冬之下的企業而言,無疑是一件可喜可賀的事情。 

然而,儘管兩家同是物業公司,又在同一天敲鐘,卻遭遇冰火兩重天:保利物業掛牌後,股價一路上揚;時代鄰里跌破發行價,資本市場興趣寥寥。

掛牌首日破發因與果 

歷經五個月的預熱和準備,時代鄰里終於如願以償,搭上了通往資本市場的火車。 

12月19日,時代鄰里在港交所上市發行。與同一天上市的保利物業,股價持續上揚不同的是,時代鄰里股價表現不佳,首日掛牌便遭遇破發的窘境。

時代鄰里開盤價為4.89港元/股,比發行價5.15港元/股下跌5.05%,此後繼續下行,截至今日上午收市,時代鄰里報4.85港元/股,市值44.07億港元。

針對時代鄰里上市破發,有觀點認為,不見得是壞事,破發説明市場回歸理性,回歸理性才能更好地做産品,而不是動輒數字驚人的高估值。

然而,對時代鄰里有無興趣,資本市場早就給出反映。在此之前,時代中國年內三次公告分拆消息,但並未引起股價上揚。11月28日,股價甚至繼續走低。

港股一向對估值非常吝嗇,但因看中物業股背後的房企,能給他們帶來確定性增長,2019年在港股行情沒怎麼上漲的情況下,除了保利物業之外,股價翻倍上漲的物業股有6家之多。

反觀時代鄰里,為何同樣是背靠房企,卻遭遇冰火兩重天?除強者恒強的“馬太效應”外,“公司規模、業務結構、財務結構,以及物業股所背靠母公司實力的差異,給市場帶來的不同預期,導致股價走勢和估值的絕大差異”,中國企業資本聯盟副理事長柏文喜告訴中國網地産

他繼續指出,資本市場是從經營的獨立性和穩定性,企業的成長性和盈利能力來綜合判斷企業的。

造血不足、輸血腎虧

物業公司大多是大型房企分拆出來的關聯性企業,大部分收入來源主要依賴母公司的項目輸送。母公司規模越大,物業公司規模效應越明顯。反之,亦然。時代鄰里背後站著的正是時代中國。

在房住不炒、融資收緊的政策下,時代中國發展略顯疲態。2019年上半年,時代中國錄得合同銷售金額312.3億元,僅僅完成全年750億銷售目標的41.6%。相較于去年同期接近53%的銷售增速, 時代中國今年20.1%的銷售增速,數據下滑了不止一星半點。

據公開資料顯示,時代中國新增拿地金額187.6億元,已超出去年全年的實際拿地金額,雖然上半年毛利率上升,突破至32.5%,但在進一步拓展城市佈局數量後,將面臨行銷成本管控的考驗, 土增稅及合營項目也將分去一部份歸母利潤。這也相應的影響了時代鄰里的增量空間。

時代鄰里的在管面積增加有限。中國網地産梳理髮現,2016年至2019年上半年,時代鄰里在管物業總建築面積分別為1310萬平方米、1600萬平方米、1880萬平方米和3470萬平方米。反觀其他企業在管面積,保利物業為2.6億平方米、雅生活破5億平方米、彩生活破12億平方米。

在管面積增加有限、造血糧食不足的情況下,時代鄰里還向時代中國“輸血”。2018年以來,時代鄰里以若干應收物業費及物業費收取權為抵押,設立資産抵押證券,資産抵押證券用於向時代中國提供未償還餘額分別為16.01億元,及15.26億元貸款。 

為此,時代鄰里的資産負債率高於同行,2016年至2019年上半年,分別為98.1%、95%、97.1%和93.7%。2019年上半年,上市前十家物業企業資産負債率普遍維持在80%以內,碧桂園服務和綠城服務的資産負債率分別為57.81%和63.29%。 

“母公司往往因為規模較小,融資能力和融資條件較差,融資渠道狹窄,不得不儘量減少對於附屬物業公司的‘輸血’,甚至從物業公司‘抽血’來支援母公司的發展”,柏文喜説。

真的恢復自由身了?

隨著港交所的鐘聲敲響,造血不足、輸血腎虧的時代鄰里終於恢復“自由身”。

面對母公司銷售增速放緩、增量空間有限的現實,通過兼併收購實現規模擴張,顯然成為時代鄰里上市後的“宿命”之戰。

12月19日,在時代鄰里上市儀式上,公司董事會主席兼非執行董事白錫洪透露,通過收並購來擴大規模是必須的,此次IPO之後將有一部分資金用於收並購,時代鄰里會加快收並購步伐。 

白錫洪還表示,時代鄰里不只是希望增加住宅管理面積,更希望在非業主增值服務、第三方專業服務方面取得突破,實現同步增長。

事實上,從2015年至2019年6月30日,時代鄰里就已經有意識的向獨立第三方物業的獲取上傾斜,收購了珠海市原興、廣州萬寧、佛山市合泰、清遠盛業及清遠市榮泰、廣州東康等物管公司。 

然而,儘管第三方外拓物業的在管面積比例擴大,但時代鄰里營收增長能力仍然欠缺,收入佔比一直在40%左右徘徊。2016年至2019年上半年,時代鄰里管理外拓項目産生的收入分別為4160萬元、7560萬元、1.08億元、1.04億元,佔比為40.5%、36.3%、41.9%、35.1%。

58安居客房産研究院分院院長張波認為,並購對於物業公司和開發企業來説有著很大差別,體量、品牌、運營能力以及具備超過同類公司的獨特資源優勢,是影響企業收並購的重要因素。因此,並購的難度還是在於如何通過自身優勢實現有效並購,並實現規模化有序增長。

時代鄰里試圖通過開拓第三方業務,減少與母公司的利益掛鉤,但理想豐滿,現實骨感,上市後的時代鄰里或沒法置身事外。                        

一方面,時代中國的存量房産,仍然佔據時代鄰里在管面積的大頭;而另一方面,若時代中國基本面持續下行,進入資本市場後的時代鄰里,或沒法得到母公司的輸血,還得繼續背負著向母公司輸血的壓力。

橫算豎算,時代鄰里既不“時代”,也不“自由”。

(責任編輯:)
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