養老話題

【現實挑戰】“資金量大、週期長”，企業進入養老地産慎之又慎

【應對策略】國家發文引導金融、地産企業進入養老市場，多地政府出手探索並引導，企業多方面試水尋找“最優解”

國家重磅文件應對人口老齡化，被認為是釋放了養老地産“風口”來了的信號。

近日，為了積極應對人口老齡化，中共中央、國務院近日印發了《國家積極應對人口老齡化中長期規劃》。在談到大力發展民辦養老機構方面，規劃指出，要引導規範金融、地産企業進入養老市場，鼓勵養老機構探索各類跨界養老商業模式。

《中國養老産業白皮書》的數據顯示，預計2020年中國養老地産市場空間將達到7.7萬億元，2030年將進一步擴張，達到22.3萬億元。

企業跨界玩養老 多地政府出手引導

目前國內參與養老地産建設運營主要包括傳統養老機構、房地産商和保險機構三大陣營。

房地産商和保險機構進入時間較晚，2013年，萬科、保利、綠地首創等房地産商，泰康、新華、國壽、太保、合眾等保險企業，紛紛進入養老地産行業。

保險機構發行理財類與長期照護類養老産品、建設大型養老社區，是此類企業主要進入方式。此外，上市企業中，包括大族鐳射、易華錄、上海三毛、金陵飯店等各個業務領域企業也開始“跨界”進入養老地産行業，行業投資主體呈現多樣化趨勢。

房企主導的養老項目正在陸續上市。最近的就是10月份，兩處由房企主導建設的養老公寓和養老小區開放，分別位於上海和杭州。年底前，還會繼續有其他企業主導的養老機構開業，裏面既有房企主導的，也有保險公司主導的連鎖養老品牌。

值得關注的是，今年10月，北京首個共有産權養老試點項目——恭和家園，首批139戶家庭共有産權證書開始發放，産權證全名為“不動産權證書”，與普通住房産權證具備同等作用及價值。

該項目由北京市民政局和住建委共同試點推出，2017年12月12日投入運營，這是全國首個共有産權的養老項目。該項目由養老企業與購房者分別擁有不同份額的産權。其中，房屋産權上，養老房由養老企業與購房者按照5%和95%的比例共同持有房屋份額；而在整個養老項目上，公共服務部分佔比40%，該部分産權屬於養老服務企業。

該試點將居家養老、社區養老和機構養老融合在一起，可以為入住的老人提供24小時的養老服務。為防止炒房，入住人必須為年滿60周歲以上的老年人，保證項目中的房屋均為真正的老人服務。

該項目延伸于共有産權房的探索，再結合養老地産，能夠把居家養老、社區養老和機構養老三種養老方式進行融合，是政府對養老住房的一次探索，未來有望加大推廣力度。

政府的探索性引導在全國多地都有反應。除了北京的共有産權養老項目，廣西南寧和海南海口也對房企的拿地行為做了有利於養老的調整，兩地均規定了新建住宅小區需配建一定數量的養老服務用房。

與醫療機構聯手 解決“醫養結合”

從近期地産商、保險機構以及其他上市企業的養老地産佈局動作來看，地産開發商、保險機構、醫療機構三者資源整合，合作開發養老市場趨勢明顯。其中，醫養結合相關政策引導有效推動了養老地産開發企業與醫療企業合作開發。

養老地産項目如何實現“醫養結合”？從時間來看，規模較大的養老地産項目中，一般在地理位置上鄰近綜合性醫院，某些項目與三甲醫院僅一墻之隔。還有一些項目則與當地醫院合作開通“綠色通道”，為老人提供更便捷、全方位的醫療服務。

規模較小的項目則通過建立醫護服務中心、社區衛生站等醫療服務設施為老人提供問診、健康管理、康復保健等服務，部分還會通過與三甲醫院合作，邀請專家或醫務人員在機構定期出診。而在床位設計上，養老機構也會劃分出醫療區，設置一定數量的醫療床位用以照顧有醫療需求的老人。

此外，在居民個性化需求的提高、電腦網際網路等技術的發展以及房地産行業轉型的影響下，未來中國養老地産行業將朝家居智慧化、建築多樣化、功能豐富化、服務人性化、社區規模化方向發展。

企業入局謹慎 多方面試水找“最優解”

從媒體報道來看，養老地産動作頻繁，但實際上相對其他項目，企業對養老項目的投入慎之又慎，“資金量大、週期長、玩不起”，因為這些原因，企業投入資金有限，擴張速度更慢。更有一些開發商打著“養老”的名堂來圈地甚至集資。

同時，由於養老産品的複雜性和多樣性，即使是同一個企業，也不一定只選擇一種模式，而是多方面試水，試圖尋找最合適的盈利模式。

在國內，養老地産有哪些典型案例值得借鑒呢？

養生文化村成為銀發安居典範

中國台灣長庚養生文化村打造的社區式的商業養老模式，被業內推為銀發安居的典範。長庚村以其完美的社區模式服務銀發群體，讓老人退出職場後仍得以有尊嚴地生活。

該項目位於台灣桃園縣龜山鄉，佔地510畝，戶型設計分為約46平方米的一室一廳和約73平方米的一室兩廳兩個等級，定位為集養老、醫療、文化、生活、娛樂等功能于一體的“銀發族小區”。年滿60歲且身體檢查證明健康狀況合格的人群方有入住資格。

這裡為入住人群提供全方位照護服務。在健康照護方面，除了專職照護、定期健康評估、建立健康計劃之外，還會定期安排健康檢查、體適能檢測及處方建議，定期安排流行性疫苗注射，定期舉辦健康講座、養生諮詢等。小區內設置小區醫院、特約門診、復健中心，並與桃園分院、林口長庚院結合方便看病復健；護理師、藥師及醫師提供用藥諮詢；此外，還提供自動血壓儀、身高體重儀、血糖儀，提供血壓、體重及血糖的自我監控，維持良好的慢性病管理。

同時，塑造多元養生文化，幫助老人規劃調養身心的休閒活動，參與社團活絡人際關係。規劃多元的銀發學員課程，舉辦多樣化的社團活動、文藝表演、學習課程，安排住戶中學有專長者擔任教學或服務工作，貢獻人生經驗。

這裡的房子提供出租和出售兩種模式，不過由於土地是政府作為福利低價劃撥，因此每平方米造價不高，出售部分在台灣算是平價，目前已售罄。需要注意的是，房子不能作為遺産處理，到不住時須交回村裏作為捐助。

全國佈局養老社區  可提供“候鳥式養老”

北京泰康之家燕園是國內第一家保險企業投資管理的養老社區，是由泰康人壽旗下泰康之家獲中國保監會批准在中國保險行業率先進行的養老社區投資試點。

2015年6月，位於北京昌平的泰康之家·燕園開業。至今，這裡已居住著1000多名老人。從獨立生活、協助生活到專業護理、記憶照護，社區可以提供方方面面的服務。目前，泰康這樣的養老社區已在北京、上海、廣州、成都、蘇州、武漢、三亞、杭州、南昌、廈門、瀋陽、長沙、南寧、寧波、合肥15個核心城市落地，規劃總地上建築面積259萬平方米，全部建成後可入住約3.9萬名老人。

也正是基於這些在全國佈局的養老社區，泰康之家還能提供“候鳥式養老”，老人們可以冬天去南方沐浴暖陽，夏日到北方享受清涼。如今，在這種可複製、可借鑒的全新機構養老模式下，泰康也已不僅僅是一家傳統意義上的保險公司了。