巍峨美好的建築，是地産商的根基。可于建築之外，能夠耗費鉅資和精力，去做比住宅難做得多的商業，這已經超越了一個地産商的“老本行”。

因為，不是每個地産商都能夠擁有足夠的耐心和勇氣，去觸碰耗資大、來錢慢、週期長的未知領域。歷經重慶華宇、泛海控股等企業，王亞平最終選擇回到北京加入鑫苑集團，成為鑫苑商管新的掌舵人。

對於王亞平而言，吸引他的正是鑫苑集團，那超越一般地産開發企業之外的東西，比如科技創新能力，比如金融地産邏輯；又比如，那讓建築變得更有價值的社會責任感。

守正出奇、理性經營

在資本迭代及行業不斷洗牌的當下，作為中國第一個在美國紐交所上市的中國房企，鑫苑集團于行業廝殺之中，闖出自己的一片天地。

圖為鑫苑商管總裁王亞平

“這是一個與眾不同的地産集團”，吸引王亞平加入鑫苑的，也正是鑫苑集團的與眾不同。2年前，鑫苑集團便前瞻性地預見，房地産開發市場也有天花板，增量向存量轉軌的時代必然到來。

為此，鑫苑集團初步奠定了“一主五輔”的業務格局，形成了“主業做強、輔業做大”的嶄新氣象。一主五輔，即主業是地産開發，輔業有商業管理、物業管理、融資代建、産城運營以及智慧科技。

而王亞平加入的，是在前行中的鑫苑商管。在他看來，鑫苑商管具備自己的差異化競爭優勢，骨子裏散發出來的正是鑫苑集團所具有的創新基因、社會責任感，以及商業地産情懷。

“綠色商業，智慧商業”，是鑫苑商管孜孜不倦的追求和探索。近年來，鑫苑商管加快智慧商業研發與服務創新升級，調整業態佈局，為顧客提供更為全面的商業服務體系。

綠色、科技、創新多方加碼至下，鑫苑商管操盤的一些商業地産項目，成功吸引眾多商業領域內外的目光聚焦：鄭州鑫都匯、滎陽鑫都匯、鄭州都匯廣場、西安鑫苑大都匯等等。

做商業地産的心得是什麼？對此，“商業地産老炮兒”王亞平的話匣子就此打開了。他告訴中國網地産，做商業地産，首先應建立理性營運目標，端正投入産出的心態，基本功做好後，先將資産投資回報率做到行業正常水準。千萬別一上來就拿西單大悅城、深圳萬象城的收益作為參考，“這就是與學校裏別人家的孩子相比”，王亞平風趣的比喻道。

其次，在良性運營的基礎上打造自己的標桿項目，在天時地利人和的前提下，進行商業地産的模式創新和業態嘗試。“通過自持，形成單一形態複製模式的年代已經過去了，好項目重新複製也沒那麼容易，或者説這個社會也不需要了”，在接受中國網地産獨家專訪時，王亞平説。

實際上，鑫苑商管在西安、鄭州、成都、長沙、珠海等城市都有所佈局，但就目前而言，王亞平頗為期待的是，將於明年開業的成都鑫苑廣場。“無論從業態品牌的定位、建造以及招商運營，都可以媲美萬達廣場A類店和凱德mall的水準”，提及該項目，王亞平言語中充滿了自豪感。

輕重並濟、均衡發展

多年前，在重資産的運作模式下，萬達將萬達廣場開遍全國各地，很多房企紛紛效倣萬達式重資産運作。到了2017年，當金融風險暗藏，政策環境趨緊，為改善財務狀況，萬達已經拋售了大量優質資産，逐步轉向輕資産運作。 

2019年，當萬達自帶“投資過山海關”的“背景音樂”，在瀋陽拿下三宗地擬建萬達廣場之時，關於輕資産運作還是重資産運作的爭議再度甚囂塵上。

對此，王亞平回答稱，鑫苑商管的模式也是輕重並濟，但對輕資産的理解和行業很多企業並不一致。在他看來，輕資産和重資産是相互聯繫的，“能力很強的時候，重資産可以變輕；能力很弱的時候，輕資産也能變成重資産”，王亞平説。

“一定要有自己的重資産包，但不見得需要很大規模，自持資産和開發配比要合理。房企不脫離快週轉的節奏，也可以把重資産做好”，王亞平説。

重資産運作之中，鑫苑商管選擇的並不是大規模的擴張之路。因為，相較于大規模企業，中等規模企業並沒有達到一定規模，就很難形成自己獨立的産品線。

不過，中等規模企業管理更為靈活，因而在商業地産項目的操盤中，在主幹線一致的情況下，中等規模企業可以在細部做更多創新。但前提是，“資産規模和開發量匹配，自持資産要先遵循行業的基本規律，營運水準達到行業的平均水準，可以進行適當創新”，問脈之後，王亞平診斷説。

那麼，怎麼去創新呢？比如設計和建造更符合時代感；比如定位更加清晰；比如業態品牌規劃上有更多的黏合度；比如商務合作規則更靈活等等。

在深入一些三四線城市，做前期定位、招商代理、全程管理之後，鑫苑商管在原來輕資産業務基礎上，選擇了難度系數更高的路徑，將回歸一二線城市，深入到投融管退全産業鏈條業務。

其中包括整個項目的定位研判、投資改造、經營管理提升，再退出；包括成立自己的商業地産發展基金等等。這便不僅僅是物理空間利用，以及功能升級和再改造那般簡單了。

説到底，“資産到最後要估值、要退出，如果資産是良性運營的，就有基礎可以做類REITs和CMBS的突破，今後工具更多”，王亞平説，現在的行業壁壘已經在逐漸消除，一個商業項目，只要不好高騖遠，按照行業的基本規律，守正出奇，80%學成熟體系，20%追求個性，大概率就能成功。

注重收益 兼備情懷

隨著城鎮化的不斷加速，一方面，增量在未來還有較大空間，但增速變慢類；另一方面，存量愈來愈重要，未來將成為房企的主賽道。目前，我國市場上有大量的商業資産，包括購物中心、寫字樓、酒店等，據統計面積已高達9億平米。

在這中間，除了萬達、華潤、中糧、龍湖等房企外，能將資産有效利用的企業其實並不多，很多項目都處在低效能狀態，還存在大量的空置。

在2016年和2019年年初兩次赴紐約曼哈頓後，王亞平感觸良多：國外即便像紐約這樣的城市，幾年下來變化也是不大，而巴黎這些歐洲城市更是如此，該保護的地方保護的很好，一些老房子儘管外觀不變，但不斷變化裏面的經營內核，始終用得很好。“中國為什麼不能這樣呢？”，王亞平發出疑問。

因而，對鑫苑商管而言，他們現階段不只是幹好自己的一畝三分地，他們更願意做的，是希望深度進入存量市場，在存量時代有一番作為。“改造和投資這些低效能資産，讓它充分得到利用，是一個有責任、有意義的事情，做商業地産要有幾分情懷在裏面。”，王亞平説。

通過自持、參股或者輕資産運作等方式介入，將低效能的資産進行再改造、再利用；讓存量資産發揮它應有的價值，讓從物理空間上實現的城鎮化真正去匹配人們的生活需求，正是鑫苑商管所追求的事。

“與其新建一些大樓半死不活地經營沒有顧客，還不如因地制宜激活一個個舊樓做成有效的物業”，王亞平説。

不過，王亞平認為，靠單一模式去進行連鎖複製的企業，他們走到後面會越走越難。今後更多的應該是泛商業的概念，不僅會涉及到辦公、商業、酒店，還會涉及長租公寓、共用辦公等其他一些更新的空間利用模式。

各個城市，不同類型的商業資産價值是不一樣的，比如西安這樣的城市，産業不像北京、上海、深圳有龐大的企業基礎和辦公需求，但這個城市精品酒店的投資回報率卻比較高。“做商業不是説你有能耐從銀行貸出來錢蓋個樓就可以，而是要讓你做出來的項目對社會有用有貢獻”，王亞平堅定地説。

或許這就是王亞平和他背後的鑫苑商管團隊追求的最大價值了。

以下為鑫苑商管總裁王亞平先生的採訪節選：

中國網地産：做存量和做增量最大不同是什麼？

王亞平：做存量和做增量最大不同是，對我們這個行業的人來講，是一種責任，也是一種情懷。我們所應該做的就是讓我們這個時代建成的建築變得對社會有價值，但前提是你得有解構一個個項目的能力，將它們進行改造，形成固定租費收益。具備杠桿收購的投資能力，又具有實現資産保值增值的經營能力，是存量時代把事情做成的關鍵。

中國網地産：怎麼看待市面上所謂的輕資産運作的不盡如人意？

王亞平：儘管對於大規模企業而言，龐大的組織體系下，類主業發展輕資産運作效率會更高，但由於遇到的市場情況各不一樣，因此用一套打法包打天下會産生嚴重不匹配；另外由於對事情的理解不一樣，輕資産運作的甲乙雙方在很多方面並不能達成一致，最終導致合作不能成功；此外，輕資産運作對綜合能力要求更高，包括投資測算、設計改造、經營管理、融資退出等等，很多企業並不具備。

中國網地産：您提到泛商業的概念，打造泛商業的難點如何突破？

王亞平：泛商業不是簡單的購物中心或者商業街，而是包括寫字樓、酒店、民宿、眾創空間等模式。從普通商業走向泛商業，需要團隊掌握各種空間形態的經營管理。

比如前期投拓、後期建造、行銷招商等等。除此之外，綜合體裏的業態價值如何全盤考慮，哪些今後做盈利主力，哪些是標簽效應等等，綜合體的開發及投入使用包括資本證券化退出的時機如何把握，有哪些價值爆點，彼此間前後關係如何，都比原來普通商業複雜的多。

因此，做好泛商業，需要能將原來的職能和專業昇華，再加進部分職能單元，再合縱連橫整合外部資源，這是地産企業的必由之路。

中國網地産：然而，現在REITs之類的金融工具還不夠成熟，您對未來的融資環境發展如何看待？

王亞平：我國企業目前融資成本很高，主要是因為無風險利率還是太高，沒有一個發達的經濟體，能夠或應該長期承擔這麼高昂的社會融資成本。目前，重資産在中國退出比較難的，對城市、對形態的要求都很高。

儘管現在比較難，但今後活躍是一個必然趨勢。REITs和CMBS等金融工具，也會成為中國的未來。國家現在也在進行有效的政策引導，我國的無風險利率一旦降下來，那麼商業資産的投資回報率就會變得非常有吸引力了。退出之後又能形成穩定的回報，對投資者來説，買這樣的産品比將錢存在銀行好。

未來，資産運作好，主體資質優良的企業，將成為未來的主流。鑫苑商管也希望未來能成為如黑石一樣的公司，每年都買進大量商業地産項目，改造提升，同時每年也賣出大量商業項目，我們一直在路上。

中國網地産：會選擇跟險資合作嗎？

王亞平：其實鑫苑商管不會拒絕跟哪一個資本方合作，包括集團公司現在就與保險都有合作，但合作要看雙方的訴求。比如鑫苑商管做存量更新，希望跟險資合作，但險資有合規性的要求，這種合規性要求使得他們的錢很難投出，等他們的錢可以投出來時，市場上又會有主權基金等其他的錢可以選擇。歸根結底，從這個角度看，金融行業和實業之間是部分斷裂的，市場缺少一種有勇氣承擔風險又同時有經營判斷能力的錢。

中國網地産：你對未來的市房地産市場的預判是什麼？    

王亞平：國家一直在降低住房作為投資品的屬性，但是中國的城鎮化依舊處在較快的發展過程中，我認為國家調控在明年可能會適當放鬆一點，但不會放鬆到原來炒房年代那種尺度。

無論是國外還是中國，經濟發達後，房地産佔比都較大，這是高度城市化發展的必經之路，也沒有什麼可怕的。但是，我們要的不是炒房的暴利時代，而是房住不炒，房地産以更高品質地發展。

中國網地産：在這些大的市場環境下，鑫苑商管未來如何做？

王亞平：第一，作為老牌的房企百強企業，資産管理是鑫苑不可或缺的業務單元，持有和開發必須雙輪驅動，鑫苑商管做好，會跟開發主業形成很好的配合。

第二，加強資産的運營管理能力，至少具備行業的平均盈利能力。在此基礎上，結合集團的科技優勢展開創新，爭取局部項目形成標桿。

第三，最重要的一點是，鑫苑商管會深度介入存量市場，借助金融的杠桿投資、融資，然後去改造、籌備、運營，最終實現投資人的退出。歸根結底，鑫苑商管希望打通投融改管退這條線，最終形成存量資産經營的完整業務鏈，在存量時代走上行業前沿。