土地財政轉型，存量房時代漸行漸近，“租賃”或將成為房地産行業新的關鍵詞，而在租賃市場中，“機構化”將成為潮流。

在經歷第一季度的“小陽春”之後，4月起，房地産融資持續收緊，規模擴張面臨挑戰，從業者不再願意談“錢”，轉而強調“適應新常態”。

今年4月，中央政治局會議重提“要堅持結構性去杠桿”、重提“堅持房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位。從5月至今，融資渠道全面收縮。5月，銀保監會下發“23號文”，針對房地産融資亂象整治作了詳細要求。7月，國家發改委發佈《國家發展改革委辦公廳關於對房地産企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》，房企不能通過發行外債來補充營運資金或償還境內債務。

8月，銀保監會下發《中國銀保監會辦公廳關於開展2019年銀行機構房地産業務專項檢查的通知》，要求嚴厲查處各種將資金通過挪用、轉道等方式流入房地産行業的違法違規行為。

在剛剛過去的10月中旬，北京銀保監局印發《關於規範銀行與金融科技公司合作類業務及網際網路保險業務的通知》，要求按照穿透原則嚴查資金用途合規性，嚴防信貸資金違規流入網路借貸平臺、房地産市場等禁止性領域。

信託融資、銀行貸款、公司債等房企融資渠道逐步收緊，可以説，銷售回款在房企資金來源中的佔比越來越高。增量房開發或將驅緩，存量房時代漸行漸近，“租賃”可能將成為房地産行業新的關鍵詞。

房地産行業的新節點 租售並舉

二十多年來，受益於中國的城市化進程，房地産業迎來快速發展期。發展至今，新房市場增長漸緩。一位業內人士透露，“一些大城市的新房成交環比正在不斷下降，二手房成交佔比反而逐步上升，進入存量房階段已經是大勢所趨，僅依靠銷售新房來促進房地産行業增長的時代漸行漸遠。”

從需求角度看，新房新增需求正逐步減少，在這種情況下，應該格外關注住房租賃市場。實際上，從1998年以來，住房供應體系以售為主，重銷售而輕租賃。以2015年為例，2015年中國城鎮居民租賃比例為21%，低於多數發達國家，德國的租賃比例為55%，日本為39%，英國為37%。

黨的十九大報告中提出加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度。這代表著房地産行業僅靠“銷售”發展的模式即將改變。有分析人士認為，“租”的價值將逐步接近“購”，而2019年或成為重要的節點。“租賃”的前景非常可觀，在存量房時代或將登上房地産行業的核心舞臺。

中國租賃市場確實有巨量需求。幾年來，中國的流動人口保持在2.45億左右，這些“新市民”集中在大城市，住房是剛需。另外，新華網與長租平臺自如共同發佈的《中國青年租住生活藍皮書》顯示，超7成青年租客認為不一定要買房，在租來的房子裏，依舊可以擁有好生活。這意味著年輕人的住房觀念正在發生變化，與上一代相比，他們中的大多數人沒有“買房而居”的執念。

但目前的租賃市場還存在多項痛點，在傳統租賃市場中，存在房源資訊難核實、租客合理合法權益難保障等問題，另外，熱點城市的存量資源難以得到有效盤活，部分一線城市仍存在租賃房源的供需缺口。

機構化的租賃企業是解決上述問題的重要途徑，但目前行業中成熟的機構化租賃企業並不多。想要營造健康、有序的租賃市場，目前看來還任重而道遠，可即便如此，機構化租賃企業的作用和價值也已經凸顯出來。

“租賃”的走向 機構化大潮

機構化的租賃企業集中誕生於2017年後。2016年年底的中央經濟工作會議上，首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，這之後催生了一個新的行業，即長租公寓行業。這個行業的特點是，在房屋租賃市場中，用市場化、規模化機構租賃逐步代替傳統的個體租賃。

對於租賃行業而言，“機構化”意味著更標準、更透明的模式。運營機構採取“消費者到企業，再到消費者”的模式，在盤活存量、匹配供需關係的基礎上，提供統一的配置及租賃服務，對出租標準、售後服務按照統一標準執行，促使整個租賃行業向規範化的方向發展。

以長租公寓行業內代表企業自如為例，自如成立8年，目前已服務近300萬租客、45萬業主。在剛剛過去的9月份，自如參與編制《長租公寓評價規範》，專家表示，通過專業機構與知名企業的協同，更有利於行業的規範化、標準化發展。

對於租客而言，機構化的長租企業意味著更明確的權責關係，更放心的租住體驗。租客無需與個人房東直接接觸，與傳統的租賃市場相比，租住的權利義務關係由於機構的介入變得更加簡單。與此同時，合同的簽訂變得更加規範，客訴的響應也更加及時。

姜女士是某長租企業的租客，她在北京工作6年，一直在租房，一個明顯感受是身邊住長租公寓的朋友越來越多了。“我剛到北京那會兒，網上看到的租房資訊只能説‘僅供參考’，這兩年基本上是‘所見即所得’了。”提到租房子的流程，她説以前是跑前跑後，現在已經可以“一鍵解決”。每當有朋友打算租房，她首先推薦的一定是機構化的平臺。

自如CEO熊林于近期指出，長租行業經過幾年發展，已經從創業期進入到了精耕期，這代表著相關企業的發展會更重視産品和服務的品質，更重視運營和管理能力的提升，可信賴程度隨之提高。

雖然“租”的體量還遠不能和“售”相比，但已呈現出一片欣欣向榮的態勢。一位長租公寓業內人士稱，“回過頭來再看今天的房地産行業，雖説寒冬已至，但當你發現租賃那側還能引領行業走向未來時，還是會有‘猶有花枝俏’的感覺。”

“租售並舉”新節點

21%

2015年中國城鎮居民租賃比例為21%，低於多數發達國家，德國的租賃比例為55%，日本為39%，英國為37%。

黨十九大報告中提出加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度。這代表著房地産行業僅靠“銷售”發展的模式即將改變。

機構化長租平臺受追捧

60%

伴隨都市青年對於租住生活品質的需求爆發，近年來，以自如為代表的長租平臺以省心、品質成為租賃市場中的新興力量。以深圳為例，《中國青年租住生活藍皮書》顯示，在租房模式的喜好上，長租已經成為城市租住青年的“新寵”——六成的人表示更傾向於通過長租平臺來租房；“找房東直接簽約租房”排在第二位，“仲介”和“社交平臺”緊隨其後。

青年平均租房週期延長

11%

《中國青年租住生活藍皮書》顯示，相較于過去，當代城市青年的平均租房週期延長。在過去三年裏，租住時間在“5-8年”及“8年以上”人群佔比顯著上升，在2018-2019年度佔比合計超過11%。租房逐漸成為城市青年的普遍生活狀態。