今年以來，新世界、恒基地産、新鴻基地産、恒隆地産等多家港資房企在內地市場加碼投資。

與長江實業陸續出售項目不同，新世界、恒基地産、新鴻基地産、恒隆地産等港資房企掀起內地拿地潮

香港最大地産商之一、李嘉誠旗下長江實業集團將大連一項目轉讓給融創中國。與此相反的是，包括新世界、恒基地産、新鴻基地産、恒隆地産、九龍倉等多家港資房企在內地市場加碼投資，掀起拿地高潮，這一進一退之間，形成鮮明反差，港資房企內地投資策略加速分化。多家港企近一年來重新掀起的內地投資潮更引人關注，這背後有著哪些深層次原因？

長實40億轉讓大連項目予融創

自2013年出售內地項目後，李嘉誠的家族企業便開陸續出售內地資産。

最新的消息顯示，長江實業已將大連市西崗區黑嘴子項目出售給融創中國，作價超過40億元。對此，長江實業回應稱，大連西崗區黑嘴子項目約于半年前達成協定出售，四個多月前簽約落實。

該項目是2011年所得，進展緩慢，2015年才開始施工建設。長江實業表示，項目發展期長乃因政府延遲交地，目前項目部分樓體已近封頂。

對於再次引起輿論熱議的內地撤資，長江實業表示，內地是長江集團的重點市場，集團一直在內地物色以上行業之發展機會，能否落實則視乎投資回報。地産方面，長江實業現在內地擁有50多個房地産項目，分佈于20多個城市。

可事實上，近5年來，李嘉誠的家族企業在內地市場多以項目出售為主，鮮有新項目入手。

自2013年以來，相繼出售了廣西、南京、北京、上海、重慶等多地資産，包括南京國際金融中心大廈、北京盈科中心、上海盛邦國際大廈、重慶大都會、世紀匯廣場50%股權等。與此同時，李氏家族企業也在撤資香港，包括出售香港中環中心、亞洲貨櫃碼頭60%股權、向淡馬錫出售屈臣氏24.95%股權等。

李氏家族在內地的資産出售或將繼續，目前傳聞中待售的資産還有一處。去年年初，曾有媒體報道，李嘉誠擬出售位於重慶市南岸區楊家山片區一宗大型商住綜合地塊，報價200億元，項目公司當時曾回應稱,多家投資者曾有意與其合作開發該項目，但公司未與任何投資者達成協定。

新世界、恒基等加碼廣州、杭州等城

以2013年李氏家族資産拋售為重要節點，此後，包括新世界、華人置業、恒基地産、瑞安房地産等均有出售內地資産的情況，在內地投資也多保守與謹慎。不過，2018年成為轉捩點，港資房企捲土重來，加碼內地樓市，2019年氣勢更盛。

2018年5月10日，新鴻基地産摘得廣州南沙慶盛樞紐區塊地皮，土地面積超過3.78萬平方米。事實上，在2014至2017年間，新鴻基於內地新投項目寥寥無幾，這也是其時隔近10年在廣州再拿地。當年的5月28日，鏖戰7個多小時，經過336輪競爭，杭州百井坊商業商務用地被恒隆地産以107.31億元總價拿下，溢價率高達118.5%，一時間震驚業內，實際上參與競價的還有新鴻基地産、新世界、九龍倉等港資房企。此後的7月5日，瑞安房地産聯合太保壽險、SODH及上海永業以136.1億元競得上海新天地商辦地。

這種熱度延續至2019年。今年5月，嘉裏建設以68.14億元競得杭州下城區一宗地塊。5月28日，恒基地産爆冷以30.2億元的總價摘得北京朝陽區孫河地塊，溢價率23.3%，6.9萬元/平方米的單價創下了孫河板塊的新高。9月12日下午，恒基地産聯合天恒以總價24.25億元再獲得孫河板塊最後一宗住宅用地。在2018年之前，恒基地産頻頻轉讓資産，2016年先後出售北京、廣州項目，2017年又將旗下多個項目轉讓給富力地産，其撤出內地市場的傳聞甚囂塵上。

加碼內地市場的還有新世界。7月30日，新世界發展發佈公告稱，旗下一家間接全資附屬公司于公開掛牌出讓中，成功投得杭州一宗地塊使用權，用作住宅、商業商務及公共停車場項目開發，總代價為97.92億元，當時刷新了今年全國地塊總價最高紀錄。而在此前，新世界發展還以40.1億元收購寧波新世界廣場餘下51%權益。

事實上，幾年前，新世界接連出售內地二三線城市項目，並將新世界中國私有化退市。

低成本抄底拿地謀發展

如今的港資房企內地投資格局，逐漸形成兩種局面，一種是以李氏家族為主，持續出售資産，另一種是包括新世界、新鴻基地産、恒基地産、恒隆地産等在內，重返內地市場，在招拍挂公開拿地或通過收並購加碼內地投資。

縱觀當下的內地房地産市場，在經過長達3年的政策調控後，樓市轉向平穩，低入高出的局面一去不復返，房企在操盤能力、成本與利潤平衡、建築品質上都遭遇挑戰。在此背景下，內地房企拿地變得謹慎，港企卻接連進行多個大手筆交易，原因是什麼？

同策諮詢研究部總監張宏偉認為，從2018年下半年到2020年上半年，整個房地産市場會處於持續的下行調整期，港資房企會樂意在這個週期收購比較好的項目資産，換倉謀求下一輪市場發展機會。優淘城總裁薛建雄表示，樓市高漲時內地房企搶地很兇猛，港企保守決策慢，失去很多機會。市場下行週期，內資放緩擴張時，港企才有機會發揮他們的優勢。

更重要的是，相比于內地房企高杠桿、高融資成本，港資房企擁有低負債、低成本的優勢。在易居企業集團國際業務總監洪聖奇看來，“港企加碼內地樓市的邏輯也很簡單，資金成本低，持有回報率沒那麼高的物業，比內地房企更具優勢。”他表示，港企境外的融資成本在3%-4%，而內地房企整體在8%左右。

財報數據顯示，2018年，恒基地産的實際借貸年利率約為2.33%。在2018年12月到2019年6月份之間，新世界發展的融資年息率最高為6.25%，最低為2.65%，平均融資利率在4.3%左右。2019年上半年，恒隆地産的平均借貸比率為4.8%。與此同時，港資企業多奉行穩健的財務策略，採取慢週轉的開發模式，其負債率普遍偏低，多控制在20%以內。

對於內地房企來説，面臨較高杠桿，融資渠道收緊，融資成本高，一二線城市政策嚴控，使得不少住宅項目拖不起，尤其是一些高端住宅項目，地價高，預售價格管控嚴，溢價空間有限，財務成本高企。但是，這對於港資房企來説，擁有成本優勢，能有更充足的時間做出好産品。

另一個重要的原因是，內地房地産市場進入存量時代，港資房企在物業持有與運營方面，擁有優勢。

薛建雄表示，港資房企有低資金成本和精細化管理的優勢，做高週轉項目不是內地房企對手，但在市場低迷期做慢項目以及商辦物業項目就能發揮這優勢。

本版采寫/新京報記者 段文平