來源：廣州市規劃和自然資源局

按照《廣州市人民政府辦公廳關於印發廣州市政策文件解讀工作實施辦法的通知》（穗府辦函〔2017〕313號）的有關要求，現就《關於規範新增租賃住房有關管理工作的通知》（穗建規字第〔2019〕號，以下簡稱《通知》）相關內容解讀如下：

一、起草背景、依據、目標、任務

（一）起草背景

2016年5月17日，國務院辦公廳出臺《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發〔2016〕39號），要求以建立購租並舉的住房制度為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。之後國務院各相關部門相繼發佈了政策文件，鼓勵通過房地産開發商自持、商改租、利用集體建設用地建租賃住房等方式增加租賃房源的供給。根據國務院和省政府的工作部署要求，我市出臺了《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》（穗府辦〔2017〕29號），在自持、改造租賃住房等方面給予了充分的政策支援，但我市還未針對上述新增租賃住房出臺對應的管理制度文件，在實際操作過程中，這些房源可能存在産權糾紛、以租代售、金融風險等諸多隱患。

（二）編制依據

《土地管理法》、《城鄉規劃法》、《合同法》、《城市房地産管理法》、《建築法》、《廣告法》、《房地産廣告發佈規定》（國家工商行政管理總局令第80號）、《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發〔2016〕39號）、《廣東省城鎮房屋租賃條例》、《廣東省人民政府辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》（粵府辦〔2017〕7號）、《廣州市房屋租賃管理規定》（廣州市人民政府令第29號）、《廣州市住房和城鄉建設委員會廣州市公安局廣州市來穗人員服務管理局關於廣州市住房租賃標準有關問題的通知》（穗建規字〔2017〕17號）、《廣州市房屋租賃合同網上備案規則》（穗建規字〔2017〕18號）等。

（三）任務目標

為進一步深化住房制度改革，解決我市目前住房租賃市場中存在的問題，加快培育和發展住房租賃市場，實現城鎮居民住有所居的目標。

二、主要內容

《通知》共十三條，主要內容包括適用範圍、部門分工、經營方式、不動産登記、承租對象及價格、住房標準、竣工驗收、登記備案、資訊管理、合同期限及押金給付、宣傳推廣、生效期限等。《通知》設立的主要制度如下：

（一）多措並舉，充分激發租賃市場活力。

一是充分利用政策，進一步改革租賃市場，明確新增租賃住房涵蓋範圍，包括《國有建設用地使用權出讓合同》約定的自持租賃住房、利用集體建設用地建設的租賃住房、經規劃和自然資源部門批准新建或改造的租賃住房。

二是租賃經營方式靈活。《通知》對租賃住房經營方式未做限制，房地産開發企業、村集體可以選擇自主出租經營新增租賃住房，也可以選擇與住房租賃企業合作出租經營。

三是新增租賃住房的經營實行市場化運作，不限定承租主體和租金價格，但政府部門按市場價格團租用作公共租賃住房及其他政策性住房的除外。

四是減輕承租方租賃成本，鼓勵租金收取押一付一。

（二）源頭管控，解決産權糾紛、以租代售等問題。

一是土地出讓時即設置限制性條件。要求自持性租賃住房建設地塊出讓時就要求在《國有建設用地使用權出讓合同》中約定：“地塊所建自持租賃住房應申請整體登記”。

二是在不動産登記時採取措施進行防範。其中自持性租賃住房不動産登記時，負責登記部門應在其不動産權證和登記薄上注記用途為“自持租賃住房”，同時載明“不得分割、銷售、轉讓及拆分抵押，房地産開發企業發生合併重組、股權轉讓等特殊情形的，自持租賃住房也應整體轉讓，轉讓後自持租賃住房性質不變”；而對於利用集體建設用地建設的租賃住房，也要求集體建設用地使用權人應申請整體登記，同時不動産登記部門應在其不動産權證和登記薄上注記“不得分割、分拆銷售、分拆轉讓及分拆抵押”。

三是按照《合同法》相關條款規定新增租賃住房租賃合同期限不得超過二十年。

四是一次性收取租金的不宜超過一年。

（三）加強管理，充分保障租賃雙方合法權益。

一是保障承租人安全、環保、舒適的租住環境。《通知》對新增租賃住房的房屋標準進行了規定，要求住房應當符合《廣州市住房租賃標準》（穗建規字〔2017〕17號）且必須在竣工經驗收合格後方可交付使用。

二是確保房源的真實性。《通知》要求經營新增租賃住房的房地産開發企業、住房租賃企業、房地産經紀機構或村集體等應在廣州市房屋租賃資訊服務平臺（http：//zfcj．gz．gov．cn/ygzf/）進行註冊並如實錄入房源資訊，避免虛假資訊擾亂租賃市場。

三是規定住房出租應當按照相關規定辦理房屋租賃合同登記備案，在産生糾紛時保障租賃雙方權益。

四是對新增租賃住房的運營及宣傳推廣做出明確限制性措施，如不得誘導、強迫、引導承租人參與任何有金融風險的行為，不得出現“投資”、“升值”、“名校”、“首付”、“月供”、“不限購”、“不限貸”等涉嫌誤導、欺騙和虛假宣傳字樣。

（四）規定《通知》生效期限，自印發之日起施行，有效期5年。

三、關鍵詞詮釋

新增租賃住房：包括《國有建設用地使用權出讓合同》約定的自持租賃住房、利用集體建設用地建設的租賃住房、經規劃和自然資源部門批准新建或改造的租賃住房。

四、解讀途徑

廣州市住房和城鄉建設局官方網站：http：//zfcj．gz．gov．cn/

五、解讀時間

本《通知》正式印發後10日內，對社會公佈解讀