（中國網地産 包露/文）5月14日，朗詩綠色集團有限公司發佈公告稱，計劃于2019年將包括長租公寓在內的5項業務剝離至控股公司朗詩集團。對此舉朗詩解釋道，處於孵化期的創新業務壓低了公司的盈利空間，剝離長租公寓，公司的業績預計同比將會有進一步的提升，有助市場充分認識公司的盈利能力。 

朗詩選擇從上市公司剝離長租公寓業務並不意外。

朗詩從2016年開始佈局長租公寓，此後規模迅速擴張，2017年獲得房源1.5萬間，2018年這一數字達到4萬多間。不過卻一直在虧損，根據朗詩年報，2017年朗詩長租公寓業務除稅及非經常性項目前虧損4430.9萬元，2018年虧損進一步擴大至1.94億。朗詩董事長田明曾在2018年業績會上表示，長租公寓業務需要培育，回本週期長，預計2019年、2020年，長租公寓還將産生虧損，且虧損額會隨著公司規模擴大而逐年加大。

業內專家表示，朗詩及時從報表剝離長租公寓業務，是正常且正確的的經營方式。長租業務資産規模越大，運營管理負債越高。一個正常的企業，將這種高負債業務培育一段時間剝離表外獨立發展也是正常。

剝離長期虧損業務以減少對財務報表的影響，是一種及時止損。中國飯店協會公寓委員會專家組組長穆林對中國網地産記者表示，長租公寓的資産模式決定了其需要持續不斷的投入，如果沒有好的運營能力，這對企業是很大的負擔。

房源獲取難、回款週期長、盈利難等是長租企業普遍存在的問題，朗詩開創首家為“救表”剝離長租業務的房企，此舉引發行業再次對房企涉租業務的審視。

長租公寓作為公認的房地産行業新風口，近兩年發展迅猛，新品牌不斷涌現。數據顯示，2018年上半年，市場上長租公寓品牌已超2000家。總的來看，公寓品牌可以分為“酒店係”、“仲介係”、“創業係”、和“房企係”四個陣營。 

以如家、窩趣為代表的“酒店係”長租公寓品牌，一般會有存量物業，規模化管理體系也相對成熟；自如、相寓等“仲介係”起源於傳統社區，在獲取房源和客戶上更有優勢，且有線下門店資源，管理成本也相對更低；魔方、蛋殼等代表的“創業係”雖然相對來説沒有先天的優勢和資源，不過由於資本的大量進入，如今在行業內也舉足輕重。“房企係”憑藉先天的開發能力和資金優勢在長租公寓品牌規模戰中佔儘先機。但是自2018年樓市密集調控，樓市進入下行週期，部分房企為維持現金流，將業務重點收回到住宅開發上。 

萬科、龍湖和旭輝等老牌房企，憑藉先天優勢，迅速在房企長租公寓規模戰中拔得頭籌。萬科泊寓、龍湖冠寓和旭輝領寓在克而瑞發佈的《2018年中國長租公寓排行榜》中已拓房源排名前3，且仍在擴張中。

依照原計劃，萬科泊寓要在2018年拓展房源至45萬間，遠期規劃100萬間。可是截止2018年底，萬科長租業務已拓房源23萬餘間，只完成了目標的大約一半。“萬村計劃”曾是泊寓拓展規模的重要途徑，因種種原因于去年九月暫停，直接影響了泊寓的擴張速度。3月26日，萬科首席運營官張旭在2018年業績發佈會表示萬科長租公寓2019年總開業數要達到10萬間，表明瞭萬科將持續擴張的決心。 

房企長租公寓另一巨頭龍湖冠寓在2018年可以稱得上是“瘋狂擴張”。2017年，冠寓的開業規模是1.5萬間，而到了2018年，這一數量超過5.3萬間，規模增長率超過300%。截止2019年4月，冠寓已佈局到全國華北、華東、華南、西南、華中片區，包含北京、上海、杭州、武漢、深圳在內的多個重點城市，開店近200家，而在2018年4月，冠寓店舖數量是54家。僅一年時間，冠寓開了近150家門店。而背後的代價則是整體出租率被拉低至約50%。冠寓未來的發展目標是2019年開到10萬間，到2020年穩定在行業規模前三，同時定下了營收20億元人民幣的目標。在高速擴張、低出租率的同時要保證營收，這是對運營能力是巨大的考驗。

2018年，包括原龍湖集團副總裁、冠寓CEO韓石，原冠寓總經理王俊英等在內的多位冠寓管理層離職，雖然龍湖稱離職均是個人原因，但是業內猜測，或許和冠寓擴張擴張過快導致的運營滯後問題有關。 

房企租賃業務規模第三的旭輝則採取輕重並舉的方式繼續擴大規模。4月25日，旭輝領寓與平安不動産簽署住房租賃戰略合作協議，成立資産投資與管理平臺。雙方未來3年將總投100億人民幣用於住房租賃項目的投資、開發及運營。

今年3月旭輝領寓獲得上海R4地塊，建設智慧租賃社區，項目規劃993套。同期，旭輝領寓與鄭州本土開放商達成合作，運營柚米寓鄭州中天苑項目，項目體量2318套。此外，旭輝領寓相繼以重資産收購的方式獲取了柚米寓杭州Link City項目、柚米寓北京26街區項目。

不過，在3月14日旭輝控股在香港召開2018全年業績發佈會上，董事長林中坦言，旭輝長租公寓目前還沒有盈利。 

業內專家分析道，開發商運營長租公寓常見的問題有三點：一是輕資金的投資回收週期長，存貨週轉長且不可以變現銷售，這對企業報表有很大影響。；二是相對於重資産業務，長租公寓盈利難且受出租率制約，收益很難滿足經營需求；第三，開發商相對與于市場上的長租公寓創業公司和仲介公司來説，各方面都比較規範，這也導致開發商所投入包括人力、審批、運營的成本略厚。 

事實上，儘管房企長租公寓業務在不停擴張，但是多數房企在長租公寓市場拓張速度並沒有達到前期制定的目標。穆林認為，房企經營長租公寓業務需要創新商業模式，需要融資渠道、銷售思路、産品結構、行銷體系的全面變革。長租公寓節奏完全不同於傳統房産銷售，房企傳統業務是“整存整取”，主要依賴高週轉；而長租公寓是“整存零取”，模式上兩者有本質的區別。房地産企業不能以開發的思維去經營長租公寓，融資體系，銷售模式，産品結構等需要做出顛覆性的改變。

此前有業內人士觀點認為，目前長租公寓的盈利模式還不是很明確，在擴大規模的情況下能不能體現出品牌價值以及盈利空間也並不清楚。房企長租公寓發展遜於預期有一個重要的客觀因素：金融、政策、稅收支援的落地沒有達到預期速度。大多房企進入租賃市場是看中了政策在短期的影響，但是並沒有落地實施。除了部分城市拿地時的競自持政策以外，金融和稅收方面的優惠政策落地非常慢。 

儘管房企發展長租業務過程中有諸多阻礙，不過業內人士仍看好這一“紅海”，對未來發展保持樂觀。業內專家表示，雖然長租公寓回報週期長，但是收益穩健，前期虧損是正常的必經階段。專家預計，房企的長租公寓的發展趨勢會更注重於物業的改造升級或者土地開發合作。或者做服務式公寓，服務於高端客群。 

穆林為房企在長租公寓産業持續發力提出三點建議，一是設計新的商業模式。即摒棄以高週轉為導向，接納整存零取的思維模式。第二，降成本。這有個前提能拿到便宜的土地，同時有低息的錢，蓋出低成本的房子，對外以中等價格出租，獲得穩定的現金流。第三，借助REITs或者銀行等金融方式進行現金流貼現，以快速回籠資本。借助金融工具後資金流轉會加快，減少回籠週期。 

發展住房租賃對市場有很積極的意義，朗詩將長租業務剝離主表或許給所有進軍長租業務的房企開了個好頭。房企用獨立的團隊、全新的思路、新的模式和KPI去做住房租賃業務，應該會有所突破。穆林建議房企在財務允許的前提下，儘量擴大規模，這個市場未來的紅利會非常大。同時，應該關注政策紅利的釋放，長租公寓的發展離不開政策、金融和稅收的支援，國家在這方面未來一定會有所突破。