年報點評|佳兆業:告別陰影期 重現艷陽天

來源:中國網地産 2019-03-29 21:33:35

2017年3月,佳兆業復牌,許久未公開露面的郭英成,開口為佳兆業定下來3年內突破千億的銷售目標。298億元的當年銷售金額,加上大傷元氣了兩年,當時大家對郭英成的預期,更多的是抱懷疑態度。

2018年3月,復牌一年的佳兆業發佈了2017年年報,447億元的合約銷售,同比增長了50%,凈利潤由連續三年虧損轉為盈利,時隔4年恢復派息。投資者對佳兆業,開始黑轉路。

2019年3月,佳兆業提交了2018年的成績單,合約銷售同比增長57%達到700億元,凈負債率同比下降64個百分點改善至236%,需一年內償還的借款同比下降了51億元。千億目標著調,財務狀況持續優化,投資人與業內人對佳兆業紛紛路轉粉。

5年時間,一瞬而逝。從虧損被質疑,到利潤攀升股價大漲,2018年的佳兆業集團,用一系列爬升的數據,造就了行業“既深耕,又多元”的企業樣本。

扭虧盈利後利潤額穩健上漲

兩年前剛復牌的時候,郭英成被媒體和投資人問起最多的事情,就是佳兆業的財務問題。當時郭英成回答表示,“未來我們的壓力不大,但是有挑戰,公司未來的發展我是充滿了信心”。

如其所言,近兩年裏,佳兆業的財務數據,越來越趨於審慎穩健。

佳兆業2018年的業績公告顯示,年內公司實現毛利潤112.3億元,同比增長24.6%,毛利率為28.8%,同比增加1.5個百分點。扣除所得稅開支、融資成本、投資物業公平值收益等影響因素,最終實現凈利潤32.9億元,同比增長8.2%。凈資産也由此同比增長21.1%,達到363.4億元。

從2017年的扭虧為盈到2018年的利潤額進一步上漲,佳兆業已將自己送入了正軌,也擺脫了來自外界的疑惑。

另一方面,引入了原中國人民銀行深圳市中心支行行長張建軍等資深金融機構管理層加盟的佳兆業,在債務借還操作上,也比以往更加謹慎。

截至到2018年末,佳兆業集團的總借款約為1087.7億元,其中約169.7億元須于一年內償還、約345億元須于一至兩年內償還、約330.2億元須于兩年至五年內償還及約242.8億元須于五年以後償還。

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從比例來看,2018年末,佳兆業集團短期債務的佔比大約為16%,相比2017年末的20%,債務結構得到優化。

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而2018年期末,佳兆業集團擁有現金及銀行存款(包括銀行存款、現金及銀行結余及受限制現金)達229.2億元,已能完全覆蓋1年內到期債務且有結余。

此外,2018年12月時,佳兆業物業在香港主機板成功上市,也進一步分擔了集團的融資與債務壓力,拓寬了佳兆業集團連結資本市場的渠道。

區域深耕 近2萬億貨值領跑大灣區

佳兆業快速“滿血復活”的重要原因之一,就是其在大灣區的極致深耕戰略。

2018年裏,佳兆業于大灣區的合約銷售佔集團整體合約銷售近60%,包括深圳佳兆業未來城、深圳平湖佳兆業廣場及深圳佳兆業城市廣場等舊改項目,在2018年裏多次問鼎區域及全市銷售桂冠。

佳兆業2018年的新增土儲中,位於大灣區內的新增土地儲備為120.7萬平米,約佔整體新增土地儲備的28.5%。但如果以收購權益代價計算,則佳兆業在大灣區新增土地儲備耗費的87.8億元,已佔到2018年集團整體新增土儲投資的55.6%。

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而截至到2018年末,佳兆業在大灣區內共有1300萬平方米的土地儲備,佔總土儲的54%,其中以深圳、廣州及惠州佈局為主。大灣區的土儲貨值約3370億元,佔全部貨值的73%。再其中,深圳貨值佔比達到1600億,又佔據大灣區貨值的半壁江山。

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除了大體量的二級開發儲備,佳兆業在大灣區內還穩坐著“舊改之王”的位置。

2018年裏,佳兆業成功轉化包括深圳東門道、廣州小坪村及珠海水岸華都花園3個舊改項目,合計57萬平方米進入土儲,可售貨值達到330億元。

而截至到2018年末,加上2018年競得的廣州市白雲區小坪村更新改造項目,佳兆業共擁有舊改儲備項目佔地面積(未計入土儲)約3000萬平方米,99%位於大灣區,其中深圳及廣州分別佔比31.8%及31.6%,中山與惠州分別佔比為23.3%及11.4%,對應在大灣區共擁有119個舊改項目,包括深圳的81個項目、廣州的12個項目及中山的16個項目,這些項目儲備可為集團帶來約1.8萬億貨值。

預計在未來的1-2年內,佳兆業集團將有10個項目實現供地供貨,貨值近1000億;中期,將有分佈在深圳、廣州的14個項目供貨,貨值約4500億元。

而放眼遠期,佳兆業將有佔地2000萬平方米的舊改項目陸續供應市場,貨值將達到1.3萬億。

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一級舊改加上二級開發,近2萬億的大灣區貨值儲備,將成為佳兆業業績可持續增長的雄厚支撐。

多元並進多元開花

除了拿地多元化,在地産之外,佳兆業也佈局了諸多多元板塊——例如,財富管理、文化體育、旅遊、酒店、餐飲、物業、航海、醫療、教育、茶葉和紅酒等。且已經有了10多年多元發展經驗。

從年報來看,目前並表在集團內的七大板塊,2018年的收入額均實現了穩健甚至大幅的增長,為佳兆業的營收實力添磚加瓦。其中:

·物業銷售收入360.81億元,同比增長了15.62%,佔集團年內總收入的93.22%;

·租金收入2.79億元,同比增長了11.63%,佔集團年內總收入的0.72%;

·物業管理服務收入5.16億元,同比增長63.43%,佔集團年內總收入的1.33%;

·酒店及餐飲業務收入2.50億元,同比增長53.69%,佔集團年內總收入的0.65%;

·戲院、百貨店及文化中心業務收入4.91億元,同比增長108.57%,佔集團年內總收入的1.27%;

·水路客貨運業務8.11億元,同比增長51.10%,佔集團年內總收入的2.09%;

·其他收入2.78億元,同比增長279.47%,佔集團年內總收入的0.72%。

此外,目前佳兆業旗下參股或持有的多元上市公司一共有五個平臺,分別為佳兆業健康、佳兆業物業、NTP、佳雲科技、振興生化。

據悉,不同於其他同行的統一管理,為了讓旗下的多元板塊能實現專業且成熟的發展,佳兆業的多元板塊都是用專業公司獨立發展的,每個專業公司都會設定獨立的董事會,讓其獨立管理。

郭英成表示,未來佳兆業將繼續“成熟一塊,分拆一塊”的管理模式,希望未來五年多元業務的收入能夠佔到佳兆業集團整體收入的30%~40%。同時也希望能通過地産與多元化之間的互補,獲取更多優質土地,併為城市文化豐富發展多做一些貢獻。

(責任編輯:)
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