中證網訊（記者 齊金釗）從“收斂聚焦”、“鞏固提升基本盤”、“向量組織、冠軍組織、韌性組織”，到“活下去、活得好、活得久”，近年來，自帶話題流量的萬科不斷拋出一個個新名詞，成為行業熱議和猜測的焦點。3月26日上午，帶著新鮮出爐的2018年年報，萬科A(000002)在深圳總部舉行了業績推介會。針對房地産行業的未來、萬科的“護城河”、業務轉型進程以及萬科人才引進培養計劃等諸多方面的內容，萬科管理層進行了一一回答。

以能力領跑代替規模領跑

近年來，房地産行業的集中度提升越來越難，大型房地産商之間已經進入“高手對決”階段。對於行業競爭，萬科總裁祝九勝表示，從全球的經驗來看，單一開發商的市佔率最高會到6%-8%，公司過往通過對自己的能力定位和戰略定位，對規模的追求和依賴變得不那麼嚴重了，萬科未來要在能力上做到領先和領跑。

“所謂領先，我們要能夠先看到客戶的需求變化、市場的變化，能夠先一步找到答案。所謂領跑，就是能夠給客戶提供更多的産品和服務，贏得更好的口碑。”祝九勝表示，為了在能力上領先領跑，萬科已經在租賃住宅、物流、物業服務等多個領域找到了辦法。

祝九勝介紹，在租賃住宅方面，萬科從2007年開始探索，2008年在廣州有了第一個租賃項目萬匯樓，為低收入的家庭提供租賃方案，2014年開始大規模探索和布點，經過4年時間，現在已經開業運營超過6萬間，一年的租金收入接近8億；在物流業務方面，公司旗下萬緯物流管理面積現在也超過了971萬平米，進入了42個城市，各种經營指標在行業裏面相對領先，也能覆蓋融資成本；在傳統的物業服務方面，2018年物業服務業務板塊的收入達到了98億元，用4年的時間增加了5倍。

危機感驅動公司發展

從2018年秋天開始，萬科關於管理方面的各種説法開始在行業內不脛而走，有“收斂聚焦”、“向量組織”、“冠軍組織”、“韌性組織”，還有廣為流傳的“活下去、活得好、活得久”。萬科一下子冒出來的這麼新名詞，背後的邏輯是什麼？在提出“收斂聚焦”、“基本盤”後，是不是意味著萬科別的轉型業務不做了，又回到基本盤上去了？

“萬科是危機感驅動的公司，而不是危機驅動的公司。”萬科董事會主席鬱亮表示，萬科2012年得出一個判斷，房地産行業進入白銀時代，白銀時代雖然沒有黃金時代那麼貴，但仍然是貴金屬。在白銀時代公司啟動轉型，這樣才讓公司有足夠的時間來探索和思考。這六七年以來，萬科對白銀時代的判斷從來沒改變過，公司對轉型堅定的認識也從來沒改變過。

“收斂聚焦，是階段性的總結和調整，收斂聚焦不是砍樹，而是修枝剪葉。一棵樹要經過適當的修枝剪葉才能讓根扎得更深，讓主幹長得更加粗壯，之後才能結出更多的果實來。這是萬科收斂聚焦、鞏固基本盤的本意。”鬱亮介紹，萬科2018年在戰略上做了小小的修訂，升級為“城鄉建設與生活服務商”，從配套上升到生活服務商，意味著公司不僅提供硬體，也需要提供軟體，不僅要提供空間，也需要提供內容。萬科試圖找到一條新的增長曲線，在這點上公司從來沒改變過、也沒動搖過。

會嚴密監控市場進行資産減值計提

近年來房企的融資成本一直在走高，萬科的負債率雖然比較低，但是也有上升的趨勢。萬科的財報顯示，2018年萬科的凈負債率為30.9%，而2016年和2017年分別為25.9%和8.8%。對此，萬科執行副總裁、首席運營官張旭表示，萬科一直以現金流為基礎，一直保持穩健的負債水準，目前的凈負債率是30.9%，維持在非常合理的區間。凈現金流方面，萬科持有貨幣1884億元，是短期負債的2倍，處於穩健的區間。

此外，對於外界關於今年萬科資産減值計提增加的疑問，萬科執行副總裁、首席財務官孫嘉表示，萬科每年都在嚴密監控市場和項目情況，並且對項目進行計提減值的測試和評估。今年萬科計提資産減值23.5億元。在是否計提減值的判斷上，會基於這個項目可變現的難易度，整個計提減值的過程要經過公司的審計委員會通過。在未來項目的繼續開發過程中，會持續根據市場變化情況和評估情況，結合實際情況來判斷是不是需要計提和調整的準備。

“大江大海”不是“海盜”行動

早在2000年，萬科制定了命名為“海盜”的挖人行動，中海成為“海盜”行動針對的對象，在三年的時間內，吸引近50位中海骨幹人員加入萬科，極大提升了萬科在工程品質和成本控制方面的管理能力。而最近一段一時間，萬科又提出了“大江大海”的人才計劃，外界因此有猜測，萬科是不是要啟動新一輪的“海盜”行動？

對此，鬱亮回應稱，2000年的時候萬科在發展過程中從中海挖了很多人過來。但現在的“大江大海”計劃跟“海盜”行動一點關係都沒有。“我們的戰略發生轉變，組織要相應轉變，要進行事人匹配。未來公司裏面不是基於人來做事，而是基於事找人。”

“萬科在自有人才上還是有信心的，但我們也無法擁有所有的優秀人才。還有優秀人才是否跟你適合匹配。” 鬱亮表示，在新的人才計劃中，首先公司會把內部變成人才的“大江大海”，另外也需要整個社會的“大江大海”，用來自外部的優秀人才來補充。未來公司更多的主張從具有服務意識的企業和行業去挖人，比如從工程管理、建設單位等乙方公司招人，這是“大江大海”計劃考慮的範圍。