中國網地産  陶婷  在過去的2018年，萬科在爭議中前行。而今，在年度業績收官之際，萬科直面在場記者的提問。3月26日上午，萬科企業股份有限公司在深圳舉行2018年業績發佈會，董事會主席鬱亮，總裁、首席執行官祝九勝，首席運營官張旭，首席財務官孫嘉，董事會秘書朱旭出席。在此次推介會上，萬科面對記者的提問一一作出回答。

回答一：“活下去”是危機驅動 

去年，當萬科活下去的內部講話廣為流傳，使得萬科在很長一段時間內股票大跌，市值蒸發幾個億。在此後的多個場合，萬科方面人士多次解釋“活下去”是內部講話，並且是指的活得更好，更長久。

在此次推介會上，再次提起去年的活下去，鬱亮笑言，“去年説法很讓大家操心啊。”針對去年的內部講話變成公開講話，他再次解釋稱，萬科是個危機感驅動的公司，但不是危機驅動的公司。早在2012年，萬科提出來房地産進入白銀時代，就啟動轉型，才讓我們有足夠時間探索和思考。

他認為，白銀時代也會圍繞很長時間，轉型和變革也會需要很長時間，青銅時代再轉型已經來不及。

回答二：收斂聚焦是修枝剪葉

“基本盤”這三個關鍵詞，在去年乃至今年，頻繁與萬科連在一起。萬科2018年年報中也提到基本盤。究竟何為基本盤？鬱亮以微軟做比喻，“他以電腦起家，做過手機沒有成功，現在微軟雲和 AI 全球成功，支援微軟不斷嘗試和轉型，是微軟的基本盤，基本盤提供轉型發展的資金、利潤。”

他認為，每個業務都是萬科的基本盤，圍繞每個業務的基本盤，把業務做的更好。基本盤提供了他能夠轉型發展，包括資金、利潤等所有的東西。基本盤不是萬科要放棄轉型別的業務了，每個業務都有自己的基本盤，而不是只有開發業務，別的就不做了。比如，物業把住區當做基本盤。

儘管萬科在深圳先後獲取近10萬間住房，但在去年秋天，萬科租賃業務之萬村，實行員工分流安置，全面停止房源簽約。對此，祝九勝在現場表示，這是一些收斂聚焦的動作和安排，出發點是通過聯合各方、通過整治讓城中村居民居住環境更好。然而，問題比一開始想像的要複雜。

對於後續安排，祝九勝稱，深圳政府很關注萬村，萬科會謹慎考慮這些問題，穩妥推進獲取的項目，儘快使他們達到可出租的狀態。

“收斂聚焦不是砍樹，是修枝剪葉”，鬱亮亦指出，萬科是兩條主線很清晰，跟著城市發展同步，跟著客戶發展同步走。收斂聚焦不是只做砍伐，也不是就轉型到基本盤上了，其他業務就不做了。做好基本盤，才能有助於我們更好的轉型。這點上跟不做別的業務是兩個不同概念。

他指出，2018年戰略修訂，城鄉建設生活服務商，意味著我們不僅提供硬體也提供軟體，不僅提供空間也提供內容。萬科不停嘗試，試圖找到支援萬科新的增長曲線，沒有改變過也沒有動搖過。

回答三：萬科未來憑什麼領跑？

從二十多年前王石時代的多元化，回歸到以住宅為主，再從住宅時代走向多元化，而今，在房地産政策趨緊的大背景下，物流地産、物業管理、住宅、租賃、商業地産等多點開花的萬科，在收斂聚焦的策略之下，未來憑什麼來領跑呢？

對此，祝九勝回答稱，萬科對於規模的追求和依賴沒那麼嚴重，萬科所理解的領跑，是看到市場需求和客戶變化，更多産品來服務客戶。而有些探索有效果，有些效果還未呈現出來。他認為，萬科目前在租賃、物流、物管三方面建立了自己的能力。

第一是租賃住宅。根據年報顯示，長租公寓業務覆蓋35個主要城市，累計開業超過6萬間，開業6個月以上項目的平均出租率約92%。“07年開始探索，08年萬匯樓，14年大規模布點，4年時間開業運營超過6萬間，租金收入8個億。儘管錢很難賺，但增加了客戶的粘性”，祝九勝説。

第二是物流。根據年報顯示，萬緯物流進駐42個城市，已獲取124個項目，可租賃物業的建築面積約971萬平方米，其中已運營項目62個，其中穩定運營項目平均出租率為96%。“4年時間，萬緯物流，管理面超過971萬平，進入42個城市，經營指標在行業相對領先，去年收購太古冷鏈，在高標倉的服務上有提升”，祝九勝在業績會上表示。

第三是傳統物業服務。根據年報顯示，萬科2018年新獲取項目64個，合計可租賃物業的建築面積約為494萬平方米。“以前只管萬科的盤，現在從管樓盤到管社區，到管城區，18年收入達到98億，4年前19億，現在增加5倍”，祝九勝説。

不過，祝九勝也承認，沒有一個大企業轉型容易，萬科先能力後規模，先看客戶需求，再看市場探索。

回答四：“大江大海計劃”不是“海盜行動”

此前，外界對於萬科的“大江大海計劃”議論紛紛。在此次推介會上，鬱亮解釋稱，和海盜計劃一點關聯都沒有。萬科戰略轉變，事人匹配，做的事情要支援業務發展，得出能力拼圖，根據能力拼圖去找合適的人。也就是，公司內部變成大江大海，新的老總職位出來以後，利用公開競聘的方式去選拔人才。

“萬科在未來沒有崗位的説法，崗位對著人，人對著崗位，大江大海一定不是海盜行動，更多主張從乙方挖人，絕不從同行挖人”，鬱亮説。

他從工程管理方面來舉例，鬱亮稱，大江大海計劃考慮的範圍是：絕對不會從同行挖人，一定會從工程單位裏面找人來，因為他們身在基層，知道如何把握好品質，這也是萬科的目標。

“而設計師，萬科也不會從外面挖人，會給從設計單位找人，因為他們面對很多的開發商，見識更廣、更專業”，鬱亮説。

回答五：設立萬科安全生産日

針對去年頻繁出現的品質問題，以及安全事故，在此次推介會上，萬科董秘朱旭回應稱，萬科強化品質與安全管控，鞏固提升基本盤。將每年11月12日設立為萬科安全生産日，一線公司月度自檢，項目每週自檢，萬科和合作方每日巡查。

業內人士則認為，若如萬科所言，現在房地産行業是白銀時代，假設房地産開發依然有5-10年的穩健增長期，那借白銀時代進行轉型，萬科基本已經錨定未來10年的發展面貌。未來，一定將是“房地産開發行業的集中度殘酷拼殺+新生業務的迅猛擴張”這樣一個雙管齊下的新時代。過去的2018年，可能既是萬科的一個“活下去”之年，也是一個新生之年。

但有一點值得注意的是，如何將安全品質方面的舉措落到實處，對萬科來説，這很重要。