中國網地産 易浠  3月25日晚間，萬科公佈2018年年報。半年報顯示，2018年萬科銷售金額為6069.5億元，未完成去年6500億的回款目標。資産負債率84.59%，比2017年83.98%增加0.61個百分點。

銷售額為6069.5億元  同比增長14.5%

儘管與去年同期相比，萬科銷售額與營業收入同比增長幅度不小，但並未完成6300億元的回款目標。年報顯示，2018年萬科實現營業收入2976.8億元，歸屬於上市公司股東的凈利潤337.7億元，同比分別增長22.6%和20.4%；實現銷售金額6069.5億元，同比增長14.5%。所銷售的産品中，住宅佔比84.9%，144平方米以下的中小戶型佔比91.4%。

報告期內，萬科實現結算面積2191.4萬平方米，同比增長10.7%；實現結算收入2846.2億元，同比增長22.1%。截至2018年底，萬科已售未結資源上升，合併報表範圍內有3710.2萬平方米已售資源未竣工結算，同比增長25.2%，合同金額合計約5307.1億元，同比增長28.1%。

其中，從主營業務收入和權益凈利潤來看，萬科上海區域佔比最高，比例分別為21.80%和41.24%；中西部區域主營業務收入和權益凈利潤佔比最低，比例分別為19.55%和6.57%。從區域銷售情況來看，上海區域銷售金額最高，為1811億元，比例為29.84%。

此外，被萬科視為基本盤的住區物業服務，2018年實現營業收入98億元，同比增長33%；在2018年新增簽約飽和收入中，住宅業務佔比65%，非住宅業務佔比35%。

資産負債率84.59%  同比增加0.61個百分點

與去年相比，萬科資産負債率略有上升。報告顯示，2018年萬科資産負債率84.59%，比2017年83.98%增加0.61個百分點。2018年，萬科實現經營性現金凈流入336.2億元；截至2018年底，萬科持有貨幣資金1884.2億元，高於一年內到期的流動負債的總和931.8億元。

截至2018年底，萬科凈負債率（有息負債減去貨幣資金，除以凈資産）為30.9%，處於行業低位。值得注意的是，年報顯示，萬科2018年經營活動産生的現金流凈額為336億元，與去年同期823億元相比，下降59.16%。

報告指出，2018年，萬科總體融資成本繼續處於較低水準。其中，公司債券（5年期）最低發行利率4.05%，超短期融資券（188天）最低發行利率3.13%，中期票據（3年期）最低發行利率4.03%。

獲取新項目227個   72.1%位於一二線城市

在過去的一年，萬科加速佈局，主要集中在一二線城市。報告顯示，2018年，萬科獲取新項目227個，總規劃建築面積4681.4萬平方米，權益規劃建築面積2490.2萬平方米。按建築面積計算，其中72.1%位於一二線城市。

截至2018年末，萬科在建項目總建築面積約9012.7萬平方米，權益建築面積約5402.1萬平方米；規劃中項目總建築面積約5936.2萬平方米，權益建築面積約3579.6萬平方米。此外，萬科還參與了一批舊城改造項目，按當前規劃條件，權益建築面積合計約347.7萬平方米。

商業開發與運營方面，萬科持續提升既有項目的運營表現。截至2018年底，萬科在商業領域的總管理項目210余個，總建築面積超過1300萬平方米。截至目前，萬緯物流已累計獲取項目124個，合計可租賃物業的建築面積約971萬平方米，其中穩定運營項目平均出租率為96%。

萬科在産業辦公、冰雪及其他業務方面進行探索。截至2018年底，萬科已在超過20個城市開展標準辦公與産業園的建設和運營管理業務，管理面積合計約700萬平方米；成功中標北京2022年冬奧會和冬殘奧會延慶賽區PPP項目。

租賃住宅為核心業務  深化事業合夥人機制

2018年萬科將租賃住宅業務提升為核心業務，繼續圍繞核心城市加大對租賃住宅的佈局，提升已獲取項目的開業效率與經營品質。截至目前，萬科長租公寓業務覆蓋35個主要城市，累計開業超過6萬間，開業6個月以上項目的平均出租率約92%。截至年報披露日，萬科共完成55億元住房租賃專項公司債券發行，為租賃住宅業務發展提供了資金支援。

此外，報告指出，2018年，在過往事業合夥人實踐探索成果的基礎上，萬科全面推動組織重建與事人匹配，打造事業合夥人組織，以支援業務持續健康發展。

在總部層面，基於“思考型總部、發動機總部、文化價值觀總部”的定位要求，全新構建總部三大中心以減少傳統組織壁壘，強化合夥協同，為員工創造更多複合發展機會；精簡組織層級，明確合理人員結構，根據“同一起跑線”要求重新評定職級與崗位責任。

在各事業集團、事業單元層面，基於全面打造“向量組織、冠軍組織、韌性組織”的目標，逐步通過組織設計實現合理的角色設置、人員結構和組織層級，使組織成員角色明確、緊密配合；同時完善奮鬥者涌現、成長和激勵機制，保持組織活力。

業績點評：在過去的一年，一邊收斂聚焦，一邊加速拿地，萬科可謂是爭議不斷。除2018年6300億元的銷售回款目標，萬科意料之中的未完成，且資産負債率略有上升，經營活動産生的現金流凈額與去年同期相比銳減，但在全國銷售增速放緩的大背景下，2018年的萬科算是維繫穩健前行的水準，各項指數已經跑贏大多數同行。未來，將住宅、物流地産以及租賃住宅當作核心業務的萬科，收斂聚焦哪些業務以及如何收斂聚焦，以及如何平衡品質與業績，將是萬科應該關注的問題。