2019年開年，凱德集團用不到一個月的時間豪擲585億元，完成4項收購，一連串動作宛若疾風驟雨。

凱德于中國市場的發力可以追溯至2018年年初。此前從未動過旗下購物中心的凱德，將旗下20家購物中心售出，並稱“此舉有利於優化凱德集團資産配置和集中資源，所獲資金將用於在中國繼續投資優質物業。進一步強化凱德集團在華五大核心城市群——北京、上海、廣州、成都、武漢及周邊城市的業務佈局和規模優勢。”是年，在樓市下行的大環境下，凱德一改往日低調作風，頻繁大手筆投入，可謂逆勢而上。

從數據來看，此番策略初見成效。據新交所顯示，凱德集團2018年前三季度總營收約51.82億新元（約合人民幣260.45億元），超過2017年，接近2016年（凱德集團于中國的資産份額佔集團總資産40%左右）。基本可以斷定凱德2018年的總營收將創下新高。

甩掉“老産品”包袱

2017年，凱德的營收同比下滑12.2%至46.10億新元（約合人民幣225.10億元），與2015年的45.54億新元（約合人民幣208.91億元）相近。儘管得益於凱德2017年優秀的成本控制，使其凈利潤創下新高，約為人民幣75.72億元，同比增長30.28%；但也多少影響了凱德2018年的佈局。

2018年，同樣時值開年，凱德即開展了一項大動作：旗下全資子公司凱德商用與印力、萬科和Triwater達成協定，以人民幣83.65億元的價格出售在中國20家購物中心項目公司的100%股權及相應負債。

凱德所售賣的20家購物中心，除了北京翠微路凱德MALL外，都是其打造的第一代産品“凱德廣場”——平均持有10年，總建築面積約為95萬平方米，項目平均建築面積為4萬多平方米(不包括停車場在內)，分佈在中國華北、華東、華南和中西部區域的19個城市，其中14個城市為凱德僅有單一項目佈局的非核心城市。

平均持有10年，且部分為非核心城市的首個購物中心，搶先的佈局與長時間的發展，意味著這些購物中心多數為凱德的成熟物業，擁有穩定的收益。

但是，多數位於非核心城市的項目已不符合凱德的“核心城市群策略”。同時，“凱德廣場”這一10年前推出的産品，其盈利空間不可避免地隨著時間的推移漸漸減少。與動輒10余萬平方米建築面積的凱德新一代産品“來福士”相比，平均建築面積4余萬平方米的凱德廣場顯然體量較小。其業態也不如新一代購物中心豐富，無法滿足人們日益增長的購物需求。同時，隨著成本的提高，租金收益也日趨走低。

而北京翠微路凱德MALL，作為被“打包出售”中唯一一家位於一線城市的項目，則由於公主墳商圈的衰落被北京來福士比了下去。

這些成熟資産既不符合凱德的新策略，盈利速度亦有所下滑，如此，凱德出售非核心資産，將資源集中在優質資産上勢在必行。對凱德龐大的體量來説，此次出售項目分別佔比集團在全球和中國的購物中心資産規模的4%和7%，交易的影響並不大。而這一交易也符合凱德始終奉行的積極資産管理策略——出售成熟資産和收購成長性資産並舉。

雙策略並舉

在出售成熟資産之後，凱德在收購成長性資産上的動作頗大。

2018年6月，凱德以57億收購重慶兩江春城項目；8月，以20.53億競拍獲得位於廣州市增城區兩宗地塊；11月，以8.82億元競得位於廣州科學城核心區的商業商務用地，將打造為凱德在廣州首座含辦公樓業態的綜合商業項目。

競得廣州科學城地塊僅1天后，11月13日，凱德又以127.86億元的價格成功摘牌上海星外灘開發建設有限公司100%股權，入駐北外灘，將“上海最高雙子樓”納入囊中。而4天前恰逢鄭州凱德廣場金水店正式更名為“印象匯”，可謂“辭舊迎新”。

2018年，凱德收並購金額逾人民幣300億元，其前三季度-33.06億新元（約合人民幣-166.15億元）的投資現金流大大超過2017年全年的-17.70億新元（約合人民幣-86.43億元），意味著凱德在2018年的投資現金支出大大增加。

2019年開年剛7日，凱德又斥資27.52億元向海航集團收購位於陸家嘴核心商圈的上海浦發大廈約70%面積，包含辦公樓8-19層和21-32層，地上總建築面積為4.18萬平方米。

至此，凱德已是在上海擁有/管理的最多商辦面積的外資開發商。

對上海的強勢佈局，是凱德持續深化中國五大核心城市群（北京、上海、廣州、成都、武漢及周邊城市）策略的體現。

事實上，凱德在2017年即開始了對上海、廣州的重金投入：2017年6月和12月，凱德收購上海國正中心和五角場商辦地塊；2017年11月，以35億的代價收購廣州樂峰廣場。

而依附於這些核心城市，凱德推行的産品策略是“綜合體策略”。“綜合體戰略是凱德面向未來的部署。”凱德集團總裁（中國區與投資管理）羅臻毓曾對外表示。凱德以融合自身優勢商業項目為特點，配以住宅開發，能更好地發揮自身優勢。

凱德自2013年推出“綜合體戰略”，到2017年開花結果——杭州來福士、武漢凱德·西城、上海長寧來福士、深圳來福士等六大綜合體相繼開業，在提升凱德在華購物中心凈物業收入的同時，亦提高了自身所持物業的品質。凱德不僅瞄準了核心城市擁有高消費水準及多層次需求的人群，同時圍繞商業打造綜合體，創造更豐富的收入來源。

而凱德在華最貴的單體項目“上海最高雙子樓”亦將打造為來福士，這是繼上海來福士、長寧來福士後，凱德在上海落地的第三座來福士，並計劃于2019年下半年開業。

短時間內打造三座來福士，對凱德來説投入不小。“倒逼”凱德的，是更多同行們開發的已開業或即將開業的商業綜合體。包括備受關注的晶耀前灘、陸家嘴中心L+Mall，以及新天地廣場、上海徐匯區的國貿匯ONE ITC等。

“我們看到越來越多的本地開發商往商業地産發展了，目前上市的國內房地産公司有百分之八九十的業務都在住宅，他們會進入其他領域，住宅的百分比會隨著時間的推移往下降，其他的往上增，這是尋求更平衡更穩健發展的部署。” 羅臻毓曾對外表示道。

逆市而為

如今以開發者，擁有者和管理者自居的凱德，在1994年初入中國時，基本以住宅業務為主，與國內的開發商相比，凱德並沒有太大的優勢。轉機出現在2000年前後，凱德轉戰商業地産且發展至如今的龐大規模，目前形成了二八比例，20%是住宅，80%是商業地産。

凱德逐步將中國區發展為海外最大市場，在中國的資産份額佔集團總資産40%左右，已在中國41座城市自持或管理超過180個項目，總開發規模約2200萬平方米，管理總資産超過2000億元人民幣。

2018年頻繁的大手筆投入，令凱德在緊縮的房地産市場環境下看似是個異類。然而，外資投入金額佔比的增加，使得凱德的“逆市而為”看起來合乎邏輯。據評測機構分析稱，近年來自境外養老、教育、保險、國家主權基金等這類追求長期穩定回報的機構投資者，認為目前中國一些城市大宗物業市場能夠獲得長期穩定的回報，因此促使了外資的進入。同時，羅臻毓早在2015年就對外表示，對深耕中國這一核心市場的長期展望抱有信心。

此外，羅臻毓也指出，相比數量和規模，凱德追求一定的成長穩定性和回報是最重要的。2019年，凱德還將延續“核心城市群策略”與“綜合體策略”，計劃拓展更多一二線資産，包括土地和商業地産。除了開發和自持，凱德房地産基金管理業務的規模與水準亦在2019年迎來了新的提升。

2019年1月14日，凱德與淡馬錫達成交易，以110億新元（約人民幣549億元）收購其附屬公司星橋騰飛旗下兩家全資子公司的所有股份，繼2018年開年後再次成為商業地産大單交易的主角。

凱德預計，收購完成後，凱德集團管理的資産總值將超過1160億新元，提前跨越式實現2020年管理資産達1000億新元的目標；其收入將從2.28億新元猛增到3.37億新元，增長率為40%。