近兩年，隨著不動産登記制度的實行、成品房（裝修房）交付日漸增多，我省商品房市場已經出現了翻天覆地的變化。但與此同時，購房者與開發商所簽訂《商品房買賣合同》的來源——《商品房買賣合同（預售現售）示範文本》（下簡稱《示範文本》）因出臺年代較早，對於現實中地産市場出現的新問題、新情況並沒有相應約定。

對此，1月18日，正在鄭州參加今年省兩會的省政協委員李旸向大河報·大河客戶端記者表示，他已向本次大會提交了《關於加強商品房買賣合同監管》的提案。“購房者在簽訂商品房買賣合同時，往往不會仔細推敲厚厚一本合同上的每個條款，加之購房者處於劣勢地位，即便看出某些條款並不合理也很難要求開發商進行修改。這就要求政府部門及時修訂商品房買賣合同的示範文本，跟上時代要求，更好地保護購房者的權益。”他説。

【案例】購房新問題越來越多

在今年河南省兩會召開前夕，大河報記者曾接到中牟縣一小區多位業主的投訴稱，該小區業主在2015年前後繳納了房款、2016年元旦收房，但至今未見到自己的不動産登記證書。

大河報記者在採訪中，從該小區三位業主處得知，對於開發商的辦證時效，不少業主都頗有微詞，並表示此前維權時，開發商曾口頭承諾“交房後365日內辦好房本”。

但記者在後續採訪中，查看購房人于2014年和開發商簽訂的購房合同時發現，合同中只約定了開發商應向房地産主管部門對這些商品房進行備案的時間，關於購房人何時能夠拿到自己的不動産登記證書（在不動産登記中稱為首次轉移登記，即將商品房從開發商名下轉移至購房人名下）卻沒有進行約定，更沒有關於延期辦證而需要承擔的責任約定。

“依據這樣的合同內容，從某種意義上説開發商在理論上可以無限期拖延辦證而不承擔相應責任。”一位不願具名的房地産業內人士向記者表示，轉移登記的概念及其相關約定在不動産登記制度逐步落地後才逐漸被人們關注。“一些做事比較‘規矩’的大型開發商往往會在合同中的補充條款中進行相應約定，並給出違約責任。但很多中小開發商根本不會給自己增加這些所謂的‘負擔’。”他説。

除“轉移登記”時間這一看似屬於細節，但卻直接關係到購房者利益的條款外，大河報記者在過去的採訪中多次接到購買成品房的業主關於交付標準與宣傳標準不符的投訴。

以購買鄭州南四環與大學路交叉口某樓盤的業主馬女士為例，她在準備購房時得知該小區所有戶型的衛浴産品均將採用某美國知名衛浴産品。但在交房時她卻發現，牌子雖然是那個牌子，但卻是令她難以接受的“低配版”。

“就拿衛生間的淋浴來説，居然沒有頂部花灑，只有一個手持花灑，是這個牌子不錯，但簡直就是‘低低低低配版’。”馬女士説。

【聲音】省政協委員：抓緊修改《示範文本》

針對以上在商品房購房市場所出現的種種新問題，正在鄭州參加2019年河南省兩會的省政協會員李旸説，購房者與開發商所簽訂的《商品房買賣合同》中的條款內容基本源於住房建設及市場監管部門聯合製定的《示範文本》。但因該範本出臺時間較早，雖然目前省內已有個別市地根據現實中出現的新問題對該合同範本進行過小改，但仍跟不上現實中出現的種種新問題。

2017年8月，河南省住建廳等7部門聯合下發《關於加快發展成品住宅的指導意見》中明確要求，從2018年1月1日起，河南全省所有市、縣新開工建設商品住宅，全部要按照成品住宅涉及建設（不含4層以下住宅及單套面積大於200平方米的住宅）。“今後幾乎所有的房子都將按照成品房交付，但《示範文本》中關於這方面的條款卻是缺失的，碰上有良心的開發商會在補充協議中約定，但消費者的權益不能單純憑藉開發商自覺去維護。”李旸説。

與此同時，李旸補充説，在他所見到的大多數商品房買賣合同中，購房者和開發商各自所承擔、擁有的義務和權利很不對等。他介紹説，綜觀大多數開發商與購房人所簽訂的合同，如購房人違約，所承擔的賠付責任的數額往往要高於開發商違約所應承擔賠付的數額。“這明顯涉嫌‘霸王合同’，但作為購房者不簽怎麼辦？所以就需要政府在制定《示範文本》時，提前替消費者‘把把關’，把一些不合理的約定用固定化的格式規避掉。”李旸説。

【建議】細化條款，避免文字遊戲

基於上述觀點，李旸也在提案中對於房地産市場現存的問題及《示範文本》未來的修改給出了自己的建議。

他表示，在《示範文本》修訂前，房地産管理部門應當加大專項檢查力度，將利用格式條款加重買房者責任，擴大專業術語解釋説明，模糊名稱，違約賠償比例約定明顯不平等，補充協議與主合同內容相悖等損害買房者權益的行為列入到治理房地産亂象專項行動中，開展專項檢查。

同時，規範合同填寫標準，制定商品房買賣合同示範文本填寫規範標準或指導性文件，補充完善合同中專業術語解釋，補充協議與主合同之間關係的約定，不可抗力的種類，合同附件標準化格式內容。“避免出現高檔大堂、名牌電梯、高級塗料等概念性詞語，讓開發商去玩‘文字遊戲’。”他説。

此外，李旸還建議通過住建部門網簽系統的升級，將商品房買賣合同的主合同以及附件內容納入監管備案和網簽範圍，通過商品房買賣合同網簽系統的設計、設置和邏輯性把關，杜絕將不符合製定的商品房買賣合同示範文本起草規範標準或指導性文件的內容進行錄入。

對於李旸委員的呼籲，河南財經政法大學房地産經營管理系副主任陳衛華博士表示贊同。他表示，現實中不斷出現的新問題已要求《示範文本》做出儘快修訂。

他同時補充説，在對《示範文本》進行修訂時，應基於兩個基本事實，實現“一個細化、兩個加強”，完成“三項對接”。

“基於買賣雙方資訊不對稱和市場影響力差異過大兩個基本事實，結合河南省情，細化國家級示範文本，加強對開發商交易和經營行為的約束，加強對購房者合法權益的保護，實現同不動産統一登記、物業服務新規和成品住宅新規的合理對接。”陳衛華舉例解釋説，《示範文本》在修訂時應進一步細化違約責任、加重開發商惡意違約的違約責任、設定預防開發商欺詐條款、明確産權轉移登記權利義務、細化交房裝修標準、增加交房驗房環節約定等。

此外，陳衛華還表示，對於一些糾紛易發環節（例如規劃設計變更、交易手續辦理流程等），既要明確開發商的告知義務，也要明確違反的責任，以增加資訊透明度，維護買方知情權。對於一些涉及買賣雙方切身利益，又具有公共物品屬性的部位（如小區內車位、車庫、會所等配套設施的歸屬），應引導雙方自由約定。

【回應】新合同範本有望在年內使用

對於來自購房者的期盼和政協委員的建議，大河報記者對住建領域主管部門進行了採訪。

河南省住建廳房地産市場監管處相關負責人向記者表示，作為房地産市場主管部門，省住建廳關注到了《示範文本》已滯後於市場發展的現實情況。“住建廳相關處室和其他職能部門已在著手修訂《示範文本》，新一版的《示範文本》也將於2019年內出臺，使用。”上述相關負責人説。

此外，有業內知情人士也向記者透露，《示範文本》的修訂目前“已經過數次修改，正在徵求相關部門的意見，年內落地應該沒有問題”。她同時表示，《示範文本》修訂的過程也並非一蹴而就，需要相關輔助性文件、規範的出臺為其修訂打下基礎。“舉例而言，針對《示範文本》增加成品房交付相應標準的內容，就需要一些配套規範先行出臺。如成品房交付時家裝、傢具甲醛含量多少算是超標等細節問題。”上述知情人士解釋説。