年終盤點

年關將至前，房地産行業一片熱鬧。傳統開發那邊，一點點調控放鬆的跡象都被行業放大解讀，像是憋屈已久的久旱遇甘露。而另一邊，物業分拆在資本市場的估值相比房地産開發公司要高得多，又能分擔降低企業負債率，風口依舊風大未息，多個公司排著隊拿著IPO號碼牌。

2018新上市物業公司

上市首日普遍綠野仙蹤

從2018年A股和H股的走勢來看，這並不是一個利於上市的年份，這從年內幾家新上市房企當天的股價走勢中就可看出，最高的漲幅2.4%，最慘的直接破發。

而幾家年內新在香港敲鐘掛牌的房企分拆的物業公司，也難逃大盤魔咒。

據億翰智庫數據統計，截至2018年12月17日，2018年新上市的社區服務公司有A股1家——南都物業；H股5家——雅生活服務、碧桂園服務、新城悅、佳兆業物業、永升生活服務；新三板掛牌10家，共計17家。

其中，登錄H股的雅生活服務、佳兆業物業、永升生活服務均破發上市，新城悅認購不足上市首日綠字收盤，只有碧桂園服務，因以介紹形式上市，未有發行價，上市首日的收盤價平于開盤價，顏面尚算保住。

相比之下，唯一登陸A股的南都物業，上市當天漲幅20%，已算得是春風得意了。

融資能力受限

新三板轉H股物業公司增多

加上這些新敲鐘的公司，目前整個物業行業，共有69家物業服務公司上市，其中A股主機板掛牌1家，香港掛牌11家，新三板掛牌57家。

相較此前集中掛牌新三板，2018年的主要物業公司都在轉向香港上市，一方面是A股門檻高並且排隊時間較長，另一方面則因為港股資本環境更好，物業行業已經形成了板塊效應。甚至一些原本在新三板掛牌的物業公司，也從新三板摘牌，轉向港股掛牌。

例如旭輝旗下的永升物業，就是原先於2017年4月在新三板掛牌，後來又于2018年3月9日在新三板終止掛牌，然後在8月向港交所提交招股書，改名為“永升生活服務集團”，並於12月17日正式在港交所敲鐘的。

另外還有藍光發展旗下的嘉寶股份，其在2015年12月17日正式登錄新三板，在2018年7月26日從新三板摘牌。12月18日，藍光發展公佈，控股子公司四川藍光嘉寶服務集團股份有限公司計劃首次公開發行H股，並於香港聯交所主機板上市，其提交的港交所上市行政許可申請已獲得中國證監會的受理。

而隨著不同掛牌平臺融資功能的進一步分化，預計2019年從新三板轉場港股市場的物業公司將進一步增多。

下半年股勢全線走低

新股上市前夕波瀾連連

在全年股票變動中，浦江中國漲幅為58.05%，為板塊最高。而跌幅最高的是佳兆業物業，上市後至年末，跌幅為19.59%。

值得注意的是，在2018年6月30日時候，中國網地産曾做過一次半年度盤點，當時物業板塊的半年股價波動中，走勢都是上漲的。其中，中奧到家(1538.HK)半年漲幅達95%，居板塊首位。而南都物業(603506.SH)半年上漲88%，彩生活(1778.HK)半年上漲53%，雅生活服務(3319.HK)半年上漲52%，浦江中國(1417.HK)半年上漲45%，中海物業(2669.HK)半年漲幅21%，綠城服務(2869.HK)半年漲幅17%，祈福生活服務(3686.HK)漲了8%，6月份剛上市的碧桂園服務(6098.HK)，單月內上漲0.6%。

但到了下半年，恒生指數從上半年的區間震蕩轉為一路震蕩下行，在10月30日時跌出年內最低點24540.63，而後緩慢爬升也只回到了10月中旬的水準。受大盤影響，下半年幾家物業公司的股價走勢也難維持逆市大漲，有的甚至從漲轉跌。

基於大盤走勢不佳，市場對於物業股的歡迎程度也打了折扣，下半年上市的幾家物業公司在上市前夕也製造了幾起小波瀾。

如新城悅遭遇認購不足——按照計劃，新城悅赴港上市共計將全球發售2億股股份，其中包括國際發售股份1.8億股及香港發售股份2000萬股，每股價格區間為2.9~3.9港元，發行規模5.8~7.8億港元。但從發售數據來看，香港方面只認購了712.3萬股香港發售股份。這一數字，僅為原定香港公開發售項下初步可供認購的2000萬股香港發售股份總數的36%。最終，新城悅只得將未獲認購的股份進行國際發售，而其最終的發行價，也為計劃發行價格的下限。

而佳兆業物業，其在2018年6月22日時，就通過母公司佳兆業集團控股有限公司(1638.HK)宣佈，佳兆業物業就申請佳兆業物業股份于聯交所主機板上市及獲准買賣，向聯交所遞交上市申請表格。但在11月8日時，佳兆業集團在一份《提供予中國港股通投資者的額外資料》的公告中稱，稱建議分拆須待（其中包括）上市委員會批准、董事會及佳兆業物業董事會最終決定、市場狀況及其他考慮因素，故建議分拆不一定實行。由此讓業內對佳兆業物業的敲鐘産生了不確定性。

此外，10月時雅生活在董事長黃奉潮和原總經理劉德明之間發生的法人烏龍事件，也給物業行業增添了又一起小話題。

碧桂園服務市值最高

物業分拆PE仍遠高於母公司

從市值來看，目前已經上市的12各家物業公司裏面。碧桂園服務的總市值最高，為311億港元，而中奧到家最低，為5.27億港元。

碧桂園服務位居市值首位的關鍵原因，在於其在管面積龐大。這一方面來源於碧桂園服務上市後的收購擴張——在上市5個月後就斥資6.83億元收購了5家物業公司（北京盛世物業服務、成都佳祥物業管理、成都清華逸家物業管理、南昌市潔佳物業及上海睿靖實業），另一方面，也即最關鍵點，來自於其“背靠大樹好乘涼”的天然屬性——據申萬宏源的分析顯示，截至2018年6月末，碧桂園服務總合約管理面積同比增長56%至3.68億平米，僅次於上市同業彩生活服務的4.84億平米。同期公司總收費管理面積同比增長27%至1.37億平米，其中近90%來自於碧桂園控股開發的物業項目。顯然，母公司的項目銷售是碧桂園服務規模壯大的有力支撐。而2018年裏，碧桂園位居行業首位的7296.9億元銷售額和7816.3萬平米銷售面積，無疑將繼續拉開碧桂園服務與同行的規模差距。

而行業的“老大哥”彩生活，近幾年的風頭則大減當年。在2014年7月創下歷史最高市盈率73.74後，彩生活近幾年的估值便一路走低。在2018年10月29日時，先於大盤低至了10.5的歷史最低點。

儘管如此，8家由房地産母公司分拆而來的物業上市公司，其市盈率仍均遠遠高於母公司。整個物業行業的平均市盈率達到了22.85，而這8家分拆的物業公司平均市盈率為25.59。

可見，儘管2018年的物業行業受捧度不如之前，但在資本市場上，相較于傳統行業，新興的物業板塊，仍是瘦死的駱駝比馬大。

億翰智庫認為，2018年全國商品房在管面積204億平方米，預計到2020年,這一數字將達到230億平方米，物業行業的營業收入將逼近萬億，未來“存量地産運營”仍將可以獲得巨大的收益。

（*封面圖片來自於攝圖網，文中表格內股價為後複權）