原標題：中國夫婦300萬在北海道買兩棟別墅開民宿，年回報率15%

去日本買房開民宿，靠譜嗎

隨著北美、歐洲、澳洲等一些房地産境外投資的熱門地開啟房價跌勢，今年不少國人前往日本進行房産投資。某金融圈大V就在其微網志放言：“一口氣買下日本一條街，命名為‘蠻子小路’。”隨後，他又發起了眾籌項目，將這些房子改造成民宿。

在日本買房開民宿真的這麼火爆？錢報記者採訪了在日本定居4年的民宿經營資深人士李簡(化名)，他講述了在日本買房的故事。

用300萬元買了兩棟別墅，年投資回報率還不錯

對於李簡來説，定居海外算是機緣巧合。2013年，在北海道旅行的李簡被當地70%以上的森林覆蓋率所吸引。“北海道的風光媲美北歐，來了就不想走了。”

過了一年，李簡就帶上妻子，辦了投資經營簽證移居北海道。“我們在北海道一共購置了兩套獨棟別墅，一套是建好3年的次新房，一套是已經有25年房齡的二手房，房價加局部改造、裝修，花了300萬元。”

李簡説，買200萬元的房子，要交的印花稅、登記稅、取得稅大約2萬元人民幣，成本並不算高。“土地和房屋是永久産權，每年繳納物業持有稅(評估價1%)。獨立別墅一般沒有物業費，公寓須交管理費。”

當時，李簡了解到日本推出“觀光立國”政策，放鬆各國旅遊簽證，入境遊客激增。日本觀光局統計顯示，2017年，赴日本旅遊的遊客數量比往年增加了20%，並且這個數字一直還在增長。東京、大阪、北海道等地旅館爆滿，住宿缺口30%以上。

“民宿就是在這段時間火的，2015年初我將手上的兩套物業進行改造，一套整租，一套自住分租。我申請的是民宿許可，一年有180天可營業。雖然不是全年，但日本住宿費高，像北海道，民宿標間500~600元/晚，套房800~1000元/晚，整棟3000元/晚起，只經營180天的收益也不錯。一般來説，北海道12月~3月中旬是冰雪旺季，5月~9月中旬是春夏旺季，開放180天足夠了，剩下的時間要麼是請朋友來住，要麼乾脆空著。”

李簡表示，日常的成本，除了水電採暖費1500~2000元/月/棟，物業持有稅5000元/年/棟，無其他費用。“另外，長租或民宿收入要交個人所得稅，12萬元/年以內稅額5%，12萬~20萬元/年稅額10%。但家庭收入總額如果不到350萬日元(約21萬元)/年，屬於低收入階層，個人所得稅就不用交。”

李簡自己算了一下，整租(整套租給短期遊客)的年投資回報18%，分租的年投資回報率15%，平均下來16.5%。”這兩年，經李簡介紹，來日本買房開民宿的朋友不下10個，一般年投資回報率都能達到15%左右。

日本人不熱衷買房，去炒房並不靠譜

事實上，經歷過房地産泡沫破裂所導致的“失去的20年”，在日本人心中，房地産不是什麼熱門話題。

之前有報道稱，日本房子太多，一些村莊甚至免費發放房子。“這些‘免費房’都在偏遠的鄉村，遠離JR鐵路。”李簡表示，到日本買房應儘量選擇熱門旅遊城市。即便買房開民宿，不同城市也有不同政策。今年剛執行的日本民宿法，讓一直走在灰色地帶的日本民宿正式合法化，同時也更趨嚴格，比如京都地區，僅每年1月15日~3月15日期間內可營業，兵庫縣則是全年禁止。

受到2020年東京奧運會、2025年大阪世博會等利好刺激，日本部分區域地價、房價上漲。但在李簡看來，如果純粹是短期炒房，到日本投資並不划算。“日本人並不熱衷買房，很少有炒房概念。很多人工作到40歲左右，有一定積蓄才會買一套合適的房子。而且，日本並不是傳統意義上的移民國家。因此，如果抱著炒房的心態到日本買房，找下家並不容易。”

這幾年日本房價相比英國、加拿大、澳大利亞等移民熱門國家，漲幅不大。“北海道的房價這兩年漲得並不多，所以炒房並不划算。到日本買房，更適合經營民宿或長租，收取租金回報。”李簡説。