如果把北大碩士、沃頓MBA、前華平基金執行董事、私募基金創始人這幾個詞放到一起去勾勒，出來的人物形象，大概會是一個戴金邊鏡框、穿平整制服、言談摻雜各種中英文專業用語但邏輯清晰、思維縝密的幹練金融人士。他們舉止彬彬有禮，説話不溫不火，行為進退有度，履歷金光閃閃，他們身上的氣場太過明顯而一致，就像流水線出品的一樣模板化。

看到王倩，十分詫異。沒有西服革履，而是穿著一件顏色淡雅的連衣裙，優雅大方。若不知道她的身份，第一眼印象的她，更像是從事時尚行業的。她特別愛笑，聊天時候總是自己先把自己逗樂，眼睛笑得彎成一道橋，毫無女強人的形象包袱。談起工作的時候，她也會儘量用通俗易懂的説法，甚至用筆畫圖示的表達去讓對方明白，親近而不顯擺。但是，深入淺出的表達中，盡顯專業度。

在柔和的性格與剛性的工作性質之間，她的分寸拿捏得恰如其分，而在輕資産運營與重資産運營的不同領域，她轉化起來又是那麼遊刃有餘。從風光的上市公司基石基金投資者代表到新興的城市更新領域的弄潮兒，她憑藉從顧問行到地産企業再到國際頂尖基金打下的紮實基礎，積極地迎合市場變化主動轉型，並在創業兩年後開始交出一份又一份漂亮的成績單。

她是從大平臺走出的創業者的理想模樣，也代表了當下地産資本的眼光與走向。

柔與剛

聊起為什麼要創業這個俗氣的話題，王倩的回答特別接地氣：“想做一些更能體現自己價值的事情。”

確實，80%的創業者，都是為了夢想而在奔走，而這份柔軟夢想的著陸點，卻常常是硬實的。當然，這期間也有緩衝區，其中一個就是人際。

在美國華平投資集團任職的時候，王倩就已經是圈裏頗有名氣的投資人。她曾經投資過7天連鎖酒店、紅星美凱龍、砂之船奧特萊斯、魔方公寓等項目，並憑藉謙和有擔當的人品、投資機會的精準把握與前瞻的戰略能力，結識了一批志同道合且信任于她的合作夥伴。這些人脈資源，也為她後來的創業，奠定了堅實的起步基礎。

許多與翰同資本合作的資方代表，與王倩都已是10多年的交情，于私于公，都交往甚密。王倩的柔性性格與專業判斷力，在這其中起到了重要的作用。我們常常能聽見，當這些人被問到為何選擇翰同合作時，他們回答的第一句話往往都是：因為倩總。

先做人，後做事的儒家信條，融匯在了王倩的人生中，由此形成的人格魅力，也令翰同資本自創立之初，就帶足了人品口碑。

當然，另一個重要的口碑來源，就是“作品”的美譽度——項目發展前景有多好、投資回報率有多高，這也是一個私募基金能否成名的關鍵因素。

在選擇項目的時候，王倩有自己的一套硬性原則：擺在第一位考慮的，就是如何實現投資人的利益最大化，甚至要在行業裏名列前茅。據她透露，這幾年隨著資産增值依靠城市化和地價上漲，不需要運營就得到大幅升值的黃金年代已經一去不返，資産投資的年化收益已經收窄普遍在12-15%區間，而翰同資本去年有個項目，一年內就實現了收益並成功退出，年化收益超過了50%，“跟投了這個項目的合作方，幾乎都選擇了不把本息取出，而是直接用這筆錢跟投了我們的下一個項目”。不辜負合作夥伴的信任，讓他們得到好的回報，是讓王倩最開心的事。

而王倩的另一個硬性投資原則，就是沿著房地産的産業鏈脈絡做。這一方面來源於這是她熟悉的領域，另一方面也源於這一産業鏈在近幾年迸發出了許多衍生的機遇，讓王倩對這個行業的投資價值充滿信心。

王倩剛創立翰同資本的時候，中國的房地産市場正處於調控由嚴轉松的2015年下半年，購房需求開始釋放。但在高居不下的庫存面前，銷售的火熱卻未及時傳導到投資端——年內全國房地産開發投資增速逐月下降，房地産開發企業土地購置面積22811萬平方米，比上年下降31.7%，土地成交價款7622億元，比上年下降23.9%，房屋新開工面積154454萬平方米，比上年下降14.0%。

地産開發商已經吸取了前幾輪調控週期帶來的風險教訓，紛紛尋求更多條腿走路的“地産+”轉型路線，以應對下一次的調控海嘯。地産+養老、地産+文旅，地産+金融，地産+網際網路，房企腦洞大開，各種地産+的概念層出不窮。

而在地産之外，是當年“大眾創業，萬眾創新”及共用經濟實踐的如火如荼。一時間，圍繞著微小創業公司衍生而出的房地産産業分支衍生品，受到追捧。比如比傳統寫字樓更便宜卻能提供更多服務的共用辦公空間，比如盤活閒置存量物業的共用公寓。

王倩回憶起當時的判斷依據説，“我們看到整個房地産市場從增量時代逐步向存量時代轉變，這其中蘊含了很多機會，同時也感受到了網際網路給房地産業帶來的變革與衝擊，以及房後服務産業可實現的外延式服務升級的機會”。

王倩果敢決策，帶著翰同資本邁出了它的第一步。

輕與重

結合當時的地産轉型與共用經濟契機，翰同資本的第一站，選向了投資那些房地産價值鏈中具有代表性的輕資産運營企業。

在王倩眼中，具有投資價值的獨角獸應該具備3個基本特點：它所在的細分行業有廣闊的上升空間；企業應該有清晰的收入模式，現金流穩健；創業團隊的核心領導人物應該具有網際網路思維和良好的線下基礎。

基於這個投資原則，2016年，翰同資本與高和資本聯合成立高和翰同眾贏基金，基金先後投資了集中式連鎖公寓運營商“新起點公寓”“ 樂乎公寓”、“貝客公寓”、 精品城市民宿預訂平臺“路客”、聯合辦公領導品牌“優客工場”、、商業租賃服務平臺“鋪天地”，以及智慧家居服務商“好享家”、領先物業管理服務企業“長城物業”等細分行業領頭企業，完成了輕資産運營服務生態圈的戰略佈局。

那一段時間裏，王倩成了各種“輕資産投資”論壇的座上賓。

但事實上，在2016年930之後，長效機制已經再次改變了房地産行業，從增量時代向存量時代轉變的玩法也發生了微妙的改變——如果説之前開發商的重點放在了增強自持項目的運營能力上，那麼現在它們的興趣在延展：收購核心地段的存量資産重新做盤活，美名曰“城市更新”。尤其是在一線城市，那些被老舊産業所佔據的核心地段上的低效空間，成了香艷獵物。

王倩同樣也看上了“城市更新”這塊蛋糕。對開發商來説，這也許是“從大到小”的運營轉變，但對翰同資本，是一個“從輕到重，輕重結合”的實踐和考驗——城市更新項目的改造與盤活，需要投入實打實的時間與資金成本，不僅考驗投資的眼光，還會考驗投資者操盤的實力。

綜合考量過風險與回報後，王倩將翰同資本的“城市更新”業務，框定在北京和上海兩個城市。她給出的理由是：“北京和上海的城市發展已久，存量資産規模體量比較大。而且這兩個城市核心區域的新增土地很少了，但它們在教育、金融、醫療、人才等方面的資源又是最好的，因此存量資産的增值保值空間大，流動性強。在這兩個城市做城市更新，風險和收益都會更加有保障”。

從2017年起，翰同資本開始發力城市更新，通過設立“都市系列精品資産並購基金”，在北京和上海核心地段進行存量商業物業的收購、改造和運營。一年多的時間裏，翰同資本已經發行六支人民幣基金以及一支美元基金，在北京三元橋、中關村、上地、順義中央別墅區及上海靜安、外灘豫園、張江等核心區域完成了7個商辦類資産的並購，並有一支基金已經實現退出。

這些項目投資，王倩最初選擇的是“快進快出”——收購後清理歷史遺留問題，將空間改造而後尋求退出，但經過市場研究後她發現，若在空間改造後能為新空間引入合適業態將空間運營起來，那麼整個空間的價值可以得到更大的提升，商業價值更高。

膽識與雙贏

上海靜安NEO大廈，成為翰同試水“重資産”運營的首個項目。

這個項目，緊鄰上海核心商務區的靜安寺商圈，原本是上海滬西紡織機械廠，樓齡已有40年。在經被幾番轉手後，它成為了一個業態零散、管理無序的辦公樓。2017年9月，翰同資本採取“專業運營、劣後捆綁”的操作模式，引進華住集團作為項目基石投資人及酒店部分運營商，並引入合眾厚生、金茂資本、大苑地産、澤谷投資、北京信託等專業投資機構聯合投資，完成了對該物業的股權收購。

這個7000平米建面的老項目，讓王倩和她的團隊，歷練足了城市更新業務將面臨的各種問題，“大部人都希望接手到資産過戶手續乾淨的項目，但很多老項目背後都有歷史遺留的債權債務關係，在收購的時候，需要了解透徹。比如這個項目，我們接手的時候，它已經轉手了好幾輪了，需要接手一個存續二十年由集體所有改制而來的企業。另外，接手時候它有一個二房東，我們的交易結構，就多複雜了一層。對於這個二房東來説，他當時租下整個樓的成本很低，雖然這個老樓他經營不善，但一年也能帶來600萬元的租金收入，對二房東來説，已經足夠了。另外他因為租來的成本低，他租出去的價錢也不高，很多散戶就看中了低租金所以留在這裡，清租很不好談，這也是很多私募同行沒有接手這個項目的原因，B2C是無規則可循的，比B2B難多了”。

而讓王倩和她的團隊最頭疼的，是這個老樓的結構問題，“它的層高特別低，電量的荷載、空調新風系統都不能滿足新業態的需求，也達不到新的抗震標準，需要改造的硬體機構太多了。雖然我們事先已有心理準備，但在開始改建，刨開墻體的那一刻，還是震驚到了。我們的建築師都恨不得能拆了重建。但沒辦法，市中心的位置，註定了我們只能一點點手工改建，我們更換的新的電梯，把機組也搬到天臺上，所有的梁和柱都做了加固，增加新風空調系統，所有管線都重新規整，為改善層高和採光的問題犧牲了部分建築面積打造了多個中庭和採光井，也改善了外立面的造型，讓一個在病危狀況的老建築重獲新生”。

在要給這個空間裝入什麼業態的抉擇上，王倩也獨具匠心。“市面上大部分的存量改造，都是把酒店改造為寫字樓，我們當時在接洽這個寫字樓的時候，我們也算過一筆賬，如果做寫字樓，因為位置和層高等硬體條件的局限，它的價格天花板是能看見的，加上大費周章的改建成本，投資收益會受到限制。於是我們就想到，把它做成酒店+辦公+商業的綜合體。辦公我們決定做聯合辦公，確實項目的層高是個硬傷，做傳統辦公的話，要求達不到，而上海市中心聯合辦公的市場又不錯。酒店我們則看上了華住集團旗下的城市輕奢酒店品牌CitiGO（歡閣酒店），這個品牌主打80、90後的年輕商旅一族，房間面積不大，主要特色在於公共區域的打造，這樣我們就能實現有限空間裏的最大坪效。而有了潮流時尚的辦公和酒店人群，底層的幾個商業鋪位就不愁出租了”。

於是，翰同與華住攜手開創了業內首個“劣後捆綁式投資”合作模式，將項目的4-6層交予華住，並在2-3層引進了盈石旗下的創意辦公空間Mall Work（摩客），把一個不大的項目改造成了一個內容精采、業態豐富、外觀搶眼的精品商業綜合體，實現了改建與招租的同時完成，在竣工的同時就已經成為上海灘的“網紅”建築。

王倩笑言，“一開始同行們知道我們的改建計劃時，有人説我們瘋了，居然把辦公樓改成酒店，但在改建完成後，他們再來看，就都認可了我們的想法”。

據預測，一年之後項目的整體租金收入將比收購前至少提升3倍，預計至兩年後翰同退出，該項目的預期收益率將不低於25%。 

靜安NEO項目的成功運營，也增加了王倩“輕重結合”的雙軌投資信心，據悉，未來翰同資本還將繼續在北上兩地挑選位置核心、體量適中的獨棟物業進行改造運營，在最短週期內完成清租改造，並在開業後3-6個月實現穩定現金流，縮短退出週期。而翰同資本參與投資的輕資産項目，未來也將擇機融入到翰同的“重資産”項目中，擔當起更多的運營方角色。王倩將這個打法總結為“多贏生態圈”：“一方面，通過我們持有的資産給我們的被投企業提供更大的管理面積，它們的管理面積提升了，它們的股權價值也就提升了。另一方面，因為我們手裏掌握大量運營商的資源，所以我們重資産的投資也由此而獲益。因為我們的運營能力通過這些股權投資的企業可以得到提升，重資産的投資得到更好的回報。相當於我們通過輕重資産投資的雙輪驅動，給我們不同風險偏好的投資人提供了更好的回報，打造更加多贏的生態圈。”