中國網地産 陶婷  

當雙11、雙12餘熱未褪之時，當數億貨物從萬科倉庫，絡繹不絕運出之時，嘗到甜頭的萬科在物流業務方面動作頻頻，引入了以險企泰康人壽為首的多家企業。12月18日晚間，萬科發佈公告稱，因政策變化及合夥人之間協商，其物流地産基金的有限合夥人和普通合夥人發生了部分變更，並新引入了盛世神州、泰康人壽和前海航慧。

本次變更，除了企業數量增多之外，值得注意的是，物流地産投資基金的規模也從60億縮小為30億元。變更後，泰康人壽出資13.84億元，佔比46.82%；萬科産業園出資10.1億元，佔比34.16%；前海航慧出資4億元，佔比13.53%；飛虹壹號出資1.25億元，佔比4.23%；乾元晟出資3505.8萬元，佔比1.19%；博裕物流出資108萬元，佔比0.04%；盛世神州出資0.01億元，佔比0.03%。

除了原有企業博裕物流、乾元晟和飛虹壹號外，新加入的保險行業資金在其中顯得頗為扎眼。泰康人壽以13.84億元的認繳份額，46.82%的出資佔比，成為認繳最多企業。儘管基金的資金規模減半，但萬科在公告中稱，通過與共同投資方的合作，可以共同分擔風險，減少公司在投資過程中的不確定性，更好地保護股東的利益。

然而，基金和險資，終究是換湯不換藥，都是金融工具。此一時彼一時。曾經被稱之為“野蠻人”的險資，而今被萬科當作座上賓迎進門。只因為，樓市下半場之際，萬科欲儘快華麗轉身，借助外力是最好的辦法。借金融的力量，撬動物流地産，是萬科曾經的企圖，也是現在的企圖。

地新引力投融資半年報曾指出，倉儲服務以32.16億的融資總額佔據泛地産國內投融資榜單的第三位，頗受資本青睞。除卻萬科的分散風險説，保險公司具有良好的現金流通能力和盈利能力，保險公司每個月都有源源不斷的保費進入，這將為萬科補充現金流提供便利。

萬科引入泰康人壽，這一切有跡可循。今年5月27日，泰康人壽董事長兼首席執行官陳東升，率領泰康集團60余人的高管團隊赴萬科集團，鬱亮率領萬科高管團隊向泰康集團介紹了萬轉型方面的探索，泰康集團對萬科的國際化、養老、物流、物業以及企業文化等方面頗為感興趣。

是的，重要的是，物流地産是萬科華麗轉身的新盈利增長點。有數據顯示，截至2017年底，中國總倉儲面積僅為5.53億平方米，每人平均倉儲面積僅為0.4平方米，物流地産市場仍有巨大缺口。業內認為，物流地産在不動産類型中的收益率最高，投資回報率是長租公寓的近三倍，前景明朗，後期借助金融工具、基金融資等方式，物流地産或可成為新的“現金牛”。這也很好的解釋了，為何萬科物流地産引進多個合作者。

事實上，買不了上當，買不了吃虧，萬科是以買買買的方式快速進駐物流地産。自2014年開始佈局物流地産，2015年，萬科成立萬科物流地産發展有限公司，2017年，萬科啟動瘋狂“買買買”模式，收購了50余家物流企業，最大的兩筆買賣分別是收購物流巨頭普洛斯、太古冷鏈物流資産包。

2018年前11月，萬科已耗資83.69億元拓展54宗物流用地，主要分佈于上海、寧波、南寧、天津等地區，累計佔地面積499.67萬平方米。

未來，不出意外，萬科的物流版圖將繼續擴張。與搶灘長租公寓相比，如今進軍物流地産的房企不算太多，這片藍海紅利還未完全釋放，萬科能撬動物流地産這個地球嗎？我們靜觀其變。