近日，麗江旅遊宣佈將麗江5596旅遊文化休閒街項目物業整體出租。按照預期，5596項目本該在2018年實現凈利潤近2000萬元，但計劃趕不上變化，該項目至今仍然虧損。在商業地産開發上，麗江旅遊近年來始終未能交出合格的答卷。

整體出租5596項目

近日，麗江玉龍旅遊股份有限公司（以下簡稱“麗江旅遊”）發佈公告，宣佈將麗江5596旅遊文化休閒街項目物業，整體出租給深圳市益田旅遊商業集團股份有限公司（以下簡稱“益田旅遊”），租期20年，而原因在於同質物業競爭。

資料顯示，5596項目于2012年開始投資建設，旨在利用麗江古城的休閒氛圍及客源基礎，于麗江古城南片區打造一個以高端度假酒店、文化、 餐飲、休閒、購物為主的度假綜合體，提高協同效應，打造麗江休閒旅遊新名片。

按照計劃，5596項目在市場培育期間，即2013-2017年內，年均凈利潤為572萬元，進入正常經營期，即2018年後，預計可實現凈利潤1870萬元。然而計劃趕不上變化，5596項目近年來的表現，並未回報麗江旅遊方面的期待。

5596項目的具體表現如何，從麗江旅遊出租原因來看便可知曉。麗江旅遊方面稱，係由於市場環境發生變化，新開業的同質物業增加，競爭激烈，項目運營以來一直未能實現盈利所致。

據此次公告，在5596項目整體出租給益田旅遊後，益田旅遊將其定位為中高端文旅精品項目，由益田旅遊通過對內孵化創意文旅品牌，對外進行符合規劃定位的品牌招商，彌補麗江旅遊在商業運營上的短板。

麗江旅遊商業地産開發遇挫

目前，5596項目歸屬於麗江旅遊子公司麗江和府酒店有限公司（以下簡稱“和府酒店”）。在各大酒店、主題公園品牌紛紛拓展輕資産道路之際，麗江旅遊在包括酒店、5596商業街等商業地産項目的投入，令和府酒店壓力沉重。自2013年5596項目建成投入運營後，在各類攤銷、折舊等因素影響下，和府酒店被拖入虧損泥淖。

在和府酒店旗下，聚集了麗江旅遊于索道、景區等資源之外的重資産項目，包括和府洲際度假酒店、麗江古城英迪格酒店、麗江麗世酒店、和府物業、5596商業街項目等，以商業地産為主。

據麗江旅遊年報，2012年和府酒店營收1.02億元，凈利潤1110.13萬元。2013年，隨著5596項目建成投入運營和英迪格酒店開業，和府酒店同比轉虧，當年營收1.06億元，凈虧損380.72萬元。直至目前，和府酒店都未能實現扭虧為盈。據2018年半年度報告，和府酒店凈虧損-1659.77萬元，虧損金額同比擴大113.03萬元。

從業績來看，麗江旅遊在商業地産上的表現顯然難以用“優秀”來形容。一方面，收益有限的原因在於商業街、酒店等項目漫長的回報週期，另一方面也在於麗江旅遊自身短板。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示：“一方面是同質化，對遊客來説沒有太多驚喜；另一方面，相較于酒店和街區，更多的資金還是會投入住宅，所以企業難以去做一些特別新穎的業態，從而影響後續的業態佈局，而在管理上也可能會有所鬆懈。”從承租方益田旅遊的策略來看，也明確是針對5596項目同質化、運營等問題進行改善。

資産證券化會是解決之道嗎？

今年7月，麗江古城區休閒商業街區古北天街開業，同在古城區的5596商業街迎來新對手。事實上，麗江旅遊在商業地産開發上，時常面對“後起之秀”的競爭。作為當地的老牌選手，競爭之下，“常建常新”成為麗江旅遊增強自身競爭力的必然之選，但同時也成為麗江旅遊重資産開發的一項負擔。

有報道指出，在2004年麗江旅遊上市之際，麗江的五星級酒店只有一家，故麗江旅遊決定建設高星酒店。而在2011年，麗江五星酒店已達到6家並且還在不斷增多。商業街也是同理。于2014年正式開業的5596項目，目前也已有了包括古北天街、納街等競爭對手。

一方面是市場競爭，一方面是固定資産折舊，5596項目為麗江旅遊帶來的壓力不小。眼下，資産證券化成為不少酒店、景區、主題公園尋求融資的新手段，但這依然需要穩定的收益來源方可支撐，這對於目前的麗江旅游來説，仍是個問號。

據了解，目前5596項目的收入主要來源於商鋪出租和自營，但具體租金等收入如何，從虧損情況來説仍屬未知。據此次公告，5596項目目前處於虧損狀態，本次整體出租後，第6年起可進入盈利狀態。由此可知，即便出租，5596項目盈利也仍然需要漫長的培育期。

“要結合麗江的優勢，適當打造此類街區的獨特概念，讓遊客可以主動自發來傳播此類街區的獨特點，這樣遊客的導入會形成‘蜂擁而至’的效應。”嚴躍進表示，“在此類遊客消費的基礎上，再進行證券化創新，則是有意義的。”