高端樓盤無奈成為現房或準現房

在此次取證的超11萬元的項目中，出現了華潤崑崙域的身影，該項目在拿地時曾是所在的豐臺麗澤商圈附近的高價地項目，所在的板塊及周邊誕生了多個“地王”，包括夏家衚同、西局和樊家村的幾塊高價地。

但本身定位豪宅的崑崙域在入市銷售並於今年交房後，卻因為品質問題與業主發生了糾紛。也引發了業內對於豪宅項目如何保證品質的討論。如今崑崙域以及一起取證的泰禾西府大院、北京金茂府、璽萌壹號院四個豪宅産品，預計在入市後，都將會面臨購房人更加認真的挑選。

不過，幸好一些豪宅項目已經成為現房或者準現房的模式，購房人可以看到更真實的交房標準。

以泰禾西府大院為例，該項目是區域拿地時間最早的項目，已經成為現房。當時的拿地價約為49.85億元，根據當時市場專家的核算，在扣除保障房以及商業還建部分，其樓面價超過8萬元/平方米，要想實現盈利，實際售價必須達到15萬元/平方米以上。雖然該項目早在2016年就在太廟舉行了首發儀式，但隨著樓市調控加碼，最終沒能如期入市。如今該項目已經從期房變成了現房，取證價格為11萬+，遠低於此前預期的15萬+。

此外，位於朝陽區東壩的保利首開天譽也在近期推出了20套別墅現房，2600萬元至4000萬元左右，戶型面積300平方米起，也吸引了不少高端購房人關注。

即使不是現房，幾個高價項目也因為拿地時間早，工程進度相對較快，交房時間也比較提前，不像主流的限競房要等到2020年或者2021年才能交房。公開資料顯示，崑崙域拿地是在2015年，當時的拿地總價為42億元，住宅樓面價接近4萬元/平方米；中國璽的拿地也是在2015年，總價為44.9億元，住宅樓面價約折合 4.97 萬元/平方米；北京金茂府的拿地時間也是2015年，總價為50.25億元，住宅樓面價5.2萬元/平方米。還未入市的葛洲壩樊家村項目，同樣是2015年拿地，總價49.5億元，純商品住宅部分樓市價超過了7.5萬元/平方米。

不過，在郭毅看來這些豪宅項目並不是主動拖延開盤，或者主動變為現房與準現房的。而是因為之前政府對於價格管控過於嚴格，所以讓這些土地成本較高的地王項目沒有利潤空間，按照當時的限價策略，入市就意味著虧損，所以大多數項目都選擇了等待。但開盤時間可以等，工期卻要嚴格把控，因為拿地時就規定了竣工日期，所以工期按照程式正常推進，就這樣慢慢等著等著變成了現房和準現房。

當然，郭毅也認為，現房狀態下對於項目取得比較高的銷售價格和利潤是有一定幫助的，但並非出於開發商本意，從開發商角度講還是更希望項目能儘快賣掉，讓現金流回，好把錢投入到下一個項目中去。

豪宅入市不會刺激樓市

將入市的豪宅並不僅僅限于取證的這四個。不久後仍有像樊家村葛洲壩中國府，南三環萬柳懋源璟岳這樣的高價豪宅入市。這些豪宅的共同作用會不會推高本已降溫的購房熱情呢？

對此，郭毅認為現階段，限競房仍是成交主力，在10月份新增的住宅房源中，一共有7374套住宅房源，其中限競房數量達到了4439套，佔比高達60.2%。另外還有一個共有産權項目，提供了2196套房源，純商品住宅只有739套。即便個別高端盤定價較高，但並不會對整體市場産生明顯影響。

郭毅表示，今年到現在，市場走低的趨勢還是非常明顯的。特別是中低價位的限競房，對於整體這個市場的干擾還是有非常強烈的作用的。第一，因為他跟二手房之間的這種總價相對比較接近。所以北京二手房市場的成交會在10月份有一個非常明顯的下滑，第二是限競房的未來售價是明確規定好的，不漲價這種趨勢也讓購房者對未來的價格空間失去了想像力。所以雖然限競房上市量多了，可選擇的面兒大了，但是大家的購買熱情並沒有提升，而是精挑細選。整個購房選房週期會明顯拉長，也讓開發商面臨比較大的去化壓力。正是因為市場整體缺乏購房熱情，個別豪宅項目的入市，並不會對市場起到明顯的刺激作用。

同時限競房整體的蓄客也遇到了很大的一個難題。對於一些開發商來説，前期首次開盤都會用一個較低的價格吸引買房人，這個優惠價格甚至低於政府限價標準。後期再通過逐步抬升價格至政府的限價門檻來獲取利潤。這已經是限競房的一個趨勢，也是開發商的行銷策略。

對於當前的購房人，郭毅也建議，目前的市場上可以找到真正匹配他們需求的産品，不僅是限競房，非限價的住宅項目也在入市，除了豪宅外，定價6萬元的中海寰宇天下、7萬多的熙悅安郡也都在近期獲批，這些非限價項目沒有5年限售的規定，也給了購房人更多的選擇空間。

從目前市場成交來看，限競房整體成交的情況並不是特別樂觀，成交較好的項目都是有特殊的區位優勢或者配套優勢。大部分項目還存在去化壓力，會選擇降價和跑量，這種趨勢也並不會因為少量豪宅的入市而有所改變。