8月19日，一場突如其來的罕見大暴雨襲擊了大連。大水漫灌，大雨傾盆，市區多條主幹道積水嚴重，一片狼藉。

就在半個月的8月4日，大連四十年一遇的罕見高溫，一如火熱的旅遊市場：到處都是前來旅居的外地遊客，民宿、機票、海景房等在市場作用下，也隨之水漲船高，海鮮吃起來、啤酒喝起來，逛星海廣場，遊棒棰島.....彼時這個城市暗潮洶湧，卻又充滿著活力、生機一片。

天災人禍是人類永遠無法預料和戰勝的。它不管你住宅去庫存的過程有多艱辛，房地産發展有多乏力，8月旅遊黃金旺季有多難得，旅居市場有多如火如荼，以及當局想以旅居市場救市的心有多強烈。

艱難去庫存

大連位於遼寧省遼東半島南端，地處黃渤海之濱，毗鄰首都北京，飛機1小時即達的距離，夏季達沃斯的駐地，擁有工業區、資源豐富等優勢，使其被譽為新領軍城市，有成為區域城市中心的潛力。

2009年開始，房價漲聲一片，房企投資積極性高漲，2013年，大連房地産投資達到頂峰。然樂極生悲，由於區域購買力降低，前期上漲過高透支了房價的空間，再加上庫存高企之下，供需不平衡抑制房價上漲。

大連房價增速圖  來源：大連數據統計局

2014年開始，大連房地産投資持續下降，累計下降近一半。在那年的大連地産市場，彈藥、糧食皆充足後，卻唯獨缺打仗的領軍人——房企。因庫存高企等因素，房企的投資積極性遭受重創，這一年，房企在大連的土地儲備基本沒有增加。

此後幾年，房價上漲的又一個黃金時期，在其他城市限購限貸之時，大連住宅市場依舊艱難去庫存，儘管當局出臺各種寬鬆政策催生，但直到2017年，大連房地産庫存方漸漸減少。大連統計局最新數據顯示，2018年1-5月，大連商品房待售面積下降18.8%。

大連房價總量圖  來源：大連數據統計局

東方不亮寄託于西方。就在大連住宅市場艱難去庫存之時，一些開發商將視角瞄準了大連的旅遊市場。自2012年開始，萬達、海昌置地、魯能置地、世茂等知名開發商，紛紛花大手筆佈局超級大盤，如世茂禦龍海灣、萬達大連金石國際度假區東方優山美地等等。

在萬達帶頭，群雄逐鹿之下，全域大連迅速形成了金石灘、金渤海岸、濱海新區、老虎灘、泛淩水灣、鑽石海灣、東灣、旅順這八大旅遊地産板塊。2013年，就有 30多個旅遊樓盤較受外地客群的關注。

儘管諸多開發商魚貫而入，但大連地處東北，夏涼冬寒，長期旅居不如海南，氣候宜人不如雲南，在其他城市的夾擊下，作為二線城市的大連，其在全國旅遊市場的地位略顯尷尬。

鏡頭拉回。再來看看大連住宅市場，去庫存革命尚未成功，在全國範圍內的房地産市場調控之下，各地購房需求外溢，大連房地産市場又開始回溫，炒房者頻繁出沒，助推了房價上漲。根據大連統計局數據顯示，今年1月和2月，大連房價環比漲幅均位於前例。

2018年3月，大連市人民政府辦公廳發佈《關於促進我市房地産市場平穩健康發展的通知》，正式實行住房限購、限貸政策，大連樓市迎來“最嚴調控”。這廂，因經濟發展放緩、購房需求不足、人口外流等因素，房住不炒主基調下，大連住宅市場危機四伏。

那廂，因應消費者和消費結構之改變，旅遊地産的開發也隨之變化，從早期景點觀光開發，向著深度體驗式的“旅居地産”的形態升級，“旅居”之風日盛，海南、雲南等城市旅遊市場發展如火如荼。

開旅居口子

夾背受擊下，大連當局也想開旅居市場口子，希望借旅遊地産來提振萎靡不振的大連房地産。

2018年2月7日，大連市旅遊工作會議召開，會上透露，大連旅遊將重點推動18個重點旅遊項目建設，完成23.73億元投資額。主動推動“旅遊+”，與農業、工業、醫療、教育、文化、體育等各領域相加相融，積極推動海島旅遊、研學旅遊、度假旅遊、民宿旅遊、科技旅遊等新業態新産品競相發展。

就在大連旅遊工作會議召開2個月後的4月22日，海南宣佈實行全域限購政策；5個月後的7月，雲南一個月內4市進一步收緊調控……其他類似城市或多或少進行政策調控。此時間節點，對大連來説，頗為微妙，旅居市場或許就此迎來拐點。

大連空間結構為一環一群島，四片十極核

事實上，因北京的溢出效應和大連不限購的因素，目前的購房人群中，有20%是來自北京的購房人，也是除去大連本地人以外，購房人佔比第二多。

家在大連，在北京工作的王先生對大連的旅居市場充滿了期待：“大連的基礎設施以及腹地市場成熟和龐大，是東北亞適合夏季海濱度假的少數城市之一”。易居研究院總監嚴躍進説，對大連旅居市場或者説文旅等市場其實還是看好的。

諸多房企大多以 “自然資源+城市景觀+生活住宅+核心配套+目的地式主題體驗”的 “旅居地産”進入大連，其中不乏一些經典之作。前面提到的，位於金州的大連世茂禦龍海灣項目，就以獨特的“旅居地産”模式，被評為中國旅遊度假地産代表作。

位於開發區的大連國家5A級景區金石灘，魯能地産投資建設了超300萬平方米的超級大盤——魯能勝地。規劃了11大勝地配套體系，擁有溫泉酒店、希爾頓酒店以及商業體等配套，而希爾頓酒店已經開業。

魯能勝地的行銷負責人表示，除了自身的海岸線資源和大連作為旅遊城市的完善配套外，自貿區也成為很多投資買房人的關注點。

素有“一個旅順口，半部近代史”之稱、也被譽為“大連後花園”的旅順，成為這股浪潮裏，炙手可熱的潛力區。由於旅順有軍港的因素，一直是封閉的，2009年開始對外開放。

旅順口區的發展潛力被挖掘後，諸多房地産開發商入駐旅順，中鐵、合生、保利、華發、龍湖、世茂、陽光100、萬達等品牌開發商紛紛搶佔市場份額。2018年4月，旅順口區兩宗地塊的拍賣引來萬科、保利、華潤、億達旭輝聯合體等品牌房企的角逐。

紅線為十里春風   藍線為旅順   來源：房天下

中鐵諾德便在旅順5A級景區老虎尾豪擲百億，打造東北亞“度假中心”，其開發的春風十里項目已被納入旅順口區政府“十三五”規劃。

中國網地産發現，較之於大連普通住宅市場房價的大漲大降，自大連當局釋放出圍繞“旅遊+”的信號，上述圍繞“旅遊+地産”打造的標桿性項目，所在的住宅配套均價有不少上漲，再不濟的也相對持平，大連旅遊房産的房價可謂穩中有升。

紅線為禦龍海灣   藍線為金州   來源：房天下

位於旅順的中鐵十里春風，自2018年4月份開始，均價從16000元漲至17000元；自2017年9月至今，金州房價起伏不定下，世茂禦龍海灣房價一直保持在8300元的水準；位於開發區的魯能勝地自今年2月份開始，均價從8300元漲至8500元。

紅線為魯能勝地   藍線為開發區  來源：房天下

在諸多政策的提振、形勢頗為樂觀之下，大連“旅遊+地産”看起來似乎否極泰來，但類似旅居市場後勁如何，“需要積極做創新，尤其是要挖掘大連的優勢，必要時候對於一些室內的旅居市場進行研究，以對沖淡季的影響”，嚴躍進認為。

能否逆襲？

8月5日，走在大連的街頭，中國網地産碰到許多人，或媽媽帶小孩來旅遊，或成群結隊的背包客、或問路人，無不透露出這座城市旅遊市場的生機勃勃，火熱程度一如此時四十年一遇的高溫。

旺季之下，民宿、機票、海景房也隨之水漲船高，當中國網地産質疑“598元一晚的房價如此之高，跟房間配套不相符”之時，“我們現在就賺這旺季的錢，淡季的時候這房間80元、100元也能租出去”，該民宿老闆坦言。

事實上，“雲南和海南因為氣候終年相對溫暖濕潤，適合全年旅遊和居住，而且可以説是面向全國市場和全年市場的；大連地處東北，冬季漫長，相對於更加偏北方的東北內陸城市不具備冰雪旅遊的優勢，只是夏季相對涼爽，比較適合海濱型的度假與避暑活動，是一個夏季避暑度假型旅居地，適合旅遊性居住的時間比較有限”，中國企業資本聯盟副理事柏文喜認為。

對於天災人禍，你永遠無法預料未來會發生什麼，一如8月19日的大連大暴雨。但可以未雨綢繆的是，如何對衝大連淡季需求不足的影響；如何以已之長，彌補其旅居市場的短板。

若想從旅遊地産尋求突破，就需加強對大連城市旅遊的整體行銷，“提升大連在東北亞旅遊業的整體地位，以此來擴大市場；二是加強淡季的內容建設，讓淡季變旺季，實現全季、全時旅遊和全年旅遊的相對均衡”，柏文喜説。

除此之外，“還應該重點關注旅遊基礎設施、旅居配套環境、對市場需求的精準把握以及與大連市區生活的聯繫與互動”，他提到。

他拿旅順、金州來舉例，這兩個地區離市區距離較遠，需要依託大連市區的基本城市功能作為旅居市場的支撐與依託，主要的客源市場應面向本地需求和東北市場，其次才是面向華北和東北亞的遊客市場，這樣才能解決最基本的需求支援問題。

而針對旅順半島，在中鐵十里春風項目論壇上，清華規劃院城市發展策劃研究所副所長彭劍波分析指出，旅順半島想要長期維持其獨特性，不僅僅要做旅遊的流量，更要做旅居的品質，還要提供旅創的土壤，做到“邊旅居邊創業”，將宜遊、宜居、宜創三者結合。

同時，他強調，旅順地區不能被動接受大連的外溢，而是要主動實現旅順和大連的一體化，尤其是包括交通、金融、科技、教育、醫療等等在內的核心生産服務業配套。

對房企而言，市場風險是他們最大的關注點。就雅居樂、萬科、中鐵位於旅順、金州的旅居物業來説，“需解決好顧客定位與客群選擇問題，針對真實有效的需求提供對路的産品與服務，進行更加精準的行銷”，柏文喜説。

理想豐滿，現實骨感，如何以已之優勢逆襲成功，大連救房市、如何救好之路任重而道遠。