原標題：杭州房租，同比去年上漲13%

在房地産市場中一直作為“配角”存在的租房市場，從來沒有像最近這樣成為全國聚焦的熱點——因為我愛我家前副總裁胡景暉“長租公寓爆倉一定比P2P爆雷更厲害”的一番言論，關於資本介入推高房租價格、租房貸是否存在風險的話題鋪天蓋地，引發全民大討論。

其實早在今年年初，錢報記者就率先留意到杭州租房市場上出現了租房貸現象，並進行了報道（《租房也能分期付款？杭城多家仲介公司推出租房貸》，詳見錢江晚報2018年2月22日15版）。

如今半年過去，對杭州租房市場産生了什麼影響？杭州租金現狀如何？租房貸在租客中接受比例高嗎？杭州房管部門如何加強對租房市場的監管？錢報記者多方採訪，試圖解答這諸多疑問。

一問：

杭州房租今年漲了多少

近日，《21世紀經濟報道》發佈《11城住房租賃市場報告：重點城市7月租金整體漲幅超20%》中提到，不僅北京租金暴漲，杭州7月份租金同比也上漲了19%。

對於這數據，杭州各大仲介認為，7月是租房市場傳統旺季，大學生畢業找房子，需求上揚，租金確實會比平常月份要高一些。但是從今年整體情況來看，杭州租金價格平穩。

杭州市住房租賃管理服務中心從我愛我家、愛上租、自如等杭州幾家大型主流租賃企業調取數據並統計，綜合數據顯示，2018年杭州市區（不含富陽、臨安）1~7月份租金平均價格為62元/m2，同比去年上漲13%左右。

從數據上看，今年以來杭州每月租金波動平穩，除了2月開年季和7月畢業季這兩個週期性住房需求旺盛月份租金環比略有上漲外，其他月份的環比都在正負1.5%以內。

“杭州租金的上漲，人才流入是主因。”杭州市住房租賃管理服務中心副主任金凱杭説，去年杭州凈增人口達28萬人，這些新增人口帶來了大量的住房需求。而杭州從2016年下半年實行限購，對於這些新入杭的人來説，絕大部分沒有購房資格，因此大多退而求其次先租房過渡。

另一方面，杭州這兩年城中村改造力度空前，除了拆遷戶需要租房子過渡外，還有那些曾經租住在城中村的外來務工人員需要去正規租房市場上租房。“相對城中村的房子來説，他們現在租的房子租金要高許多。”金凱杭解釋説，低端房源減少，對於外來務工人員來説，租賃價格提升的感覺會較為明顯。

二問：

有人能壟斷杭州租房市場嗎

杭州租房市場的需求量有多大？

克爾瑞8月份發佈的《杭州長租公寓發展白皮書》，根據目前比較通行的城市戶籍人口中租房人群比例，測出杭州的租房人口大約是236萬。

而杭州租房市場的供應量又是多少？

租房市場的房源組成，主要包括房東散租、仲介託管，以及長租公寓。

錢報記者從杭州房管部門了解到，由於散租房東比較多，尤其之前很多農民房不在監控範圍內，因此並沒有比較準確的杭州住房租賃市場供應量的數據。目前納入杭州租賃管理平臺的房源主要有兩類，一類是在房管部門辦過正式登記的住宅如仲介公司手頭託管的分散式租賃房源，另一類是長租公寓品牌利用廠房和商業地産改建的集中式租賃房源，這兩類加起來大約有16萬套房源。

而根據住房租賃企業對市場的掌握情況，他們手頭的這些租賃房源在整個市場的佔有率還不到20%，因此很難形成壟斷。

未來兩年大量新房交付，其中相當一部分會流入租房市場；而從去年開始很多新出讓地塊中開發商自持部分也會形成極可觀的租賃房源供應量；再者，不少出讓的租賃地塊，也會形成由國企背景運營的集中式租賃房源，這些林林總總的租賃房源投入市場後，杭州租房供應量是相當充沛的。

鋻於目前租賃市場上單人住一套房的比例較少，多為合租模式或家庭式居住方式，杭州當前租房市場上未現供不應求的情況，也沒有像北京這樣出現人為哄抬價格的土壤。

最近身處輿論漩渦中心的鼎家地産董事長魏永鋒也認同這一點。他告訴錢報記者，鼎家一開始想快速收進房源做大規模，在這一過程不惜以高於市場價15%以上的租金價格從散客房東手裏吃進房源，然而當這些高價收進的房源投入市場時，租客並不買賬，“杭州的主流租金價格還是有天花板的，很多租客覺得我們的房源租金價格高，吃不消，轉頭就去找別的房源了，於是我們高價收進的房源就空置了，四五百套的房源空置一個月就相當於燒錢幾百萬，空置幾個月就差不多近千萬，從而導致公司資金週轉困難。”

三問：

租房貸是否強制租客接受

近日北京自如、蛋殼等公司擾亂租房市場事件持續發酵，租房貸開始進入大眾視線。

何為租房貸？假設租客月租金是3000元，按租房市場常規的做法是押一付三，則首次租房至少需一次性支付4個月房租。這對於剛畢業囊中羞澀的租客來説，是一筆不菲的支出。而如果租客使用分期付款，不但可以免交押金，租金還可以按月支付，租客每月只需多支付一筆利息。

不過，提供租房貸的並不是仲介租賃公司，而是第三方金融機構。比如自如的金融合作方包括信託公司、京東金融等，我愛我家合作的是網際網路金融公司房司令，愛上租合作的是一家本地城市銀行。租客在租房時簽署的其實是性質類似于貸款的一份合同。

錢報記者從杭州多家租賃機構處了解到，目前租房貸在市場中的推行主要以租客自願為主，並不強制租客接受。

但有些租賃機構對於租房貸確實存在一定的誘導傾向。登陸自如的官網，你會發現租客選擇的付款方式對應不同的年服務費，月租3000元的房子，租金採取分期貸的年服務費，比起選擇自己季付可以省下近千元，這就導致不少租客為了省錢選擇分期貸。

對於租房貸的申請，大部分正規公司均有詳細辦理流程，例如書面告知、電子辦理以及電話回訪。不過據仲介公司反饋，租房貸在實際操作中，確實出現因為告知不夠完整清晰或租客認識不完善導致的矛盾糾紛。

總體來説，杭州市場上使用租房貸的租客並不多。杭州某知名仲介公司的有關負責人向記者透露，目前杭州市場上使用租房貸的租客佔比不到10%。“租房貸的推出就是為了解決少部分一次性租金支付困難的客戶，但也有一定的成本。而且很多租客嫌分期付程式麻煩。因此市場佔比並不高。”

年初記者採訪時，豪世華邦當時曾跟一家銀行合作推出過租房貸業務，不過如今這項業務已經取消。豪世華邦相關負責人表示，由於租客對於租房貸的需求較小，公司在重新評估業務價值後，便不再推行該項服務了。

四問：

如何防止資本推漲房租

儘管目前杭州租房市場上，長租公寓的房源量佔比不高，尚未形成壟斷，但是據知情人士透露，從去年以來，有幾家新進入杭州的長租公寓公司，確實在高價搶房，以期快速佔領市場。

Y女士在杭州市中心一帶有一套面積約40平方米的安吉路毛坯學區房準備出租。當時，自如和愛上租先後聯繫上她，表示希望簽下這套房源。Y女士説，之前她也大致了解過市場行情價格，沒想到這兩家報出來的租金價格都高於她本人的預期，“更沒想到，這兩家的報價相差近千元！”Y女士説，其實自己裝修後再拿到市場上出租，費時費力費錢，真不如租給這些仲介租賃公司來得收益高。

在浙江厚道資産管理有限公司總裁丁浚哲看來，有了資本的大舉介入和助推，金融創新手段的運用，眼下租房市場已經烙上了“網際網路基因”，其特徵就是燒錢，由此帶來的副作用就是房租快速上漲。如何監管這一領域，這是房管部門需要應對的。

金凱杭説，作為全國首批12個開展住房租賃試點城市之一，杭州去年9月建立了住房租賃監管服務平臺，隨後又設立了住房租賃管理服務中心，目前主要監管的是租賃企業的租賃行為是否違法，合同是否規範等。

“針對最近租房市場的種種亂象，我們已經召集杭州長租公寓企業談話。目前也正在研究相關的監管措施，希望能通過租賃備案的方式，將租賃企業這塊管理起來，引導他們去規範租賃市場。”不過他也坦言，住房租賃市場涉及的面太廣，“涉及金融的話，還需要其他職能部門的介入。”

2018年杭州市（不含富陽、臨安）1~7月平均租金（元/m2）