中新網上海8月29日電 （記者 于俊）中國政府對房地産市場持續推出了包括“去庫存”等在內的系列積極調控措施，以促進行業平穩健康發展。剛剛在滬閉幕的易居論壇綜合業內專家和企業家觀點，建言化解庫存應結合各地區的結構性問題、因城施策，更應以創新思路拿出對策。

因城施策去庫存

上海市房産經濟學會會長沈正超認為，房地産庫存的本質是供需關係問題。上世紀九十年代以來上海房地産市場發展的實踐顯示，供應不足→供求平衡→供應過度，是交替出現的市場現象，有一定的規律性。認真研究庫存問題，找出其變化規律，制定相應的預警和管理對策，對於促進市場健康發展具有重要意義。造成房地産商品庫存過多的原因是多方面的，去庫存也應因城施策，切忌生搬硬套國家規定，以防止出現新的庫存。

華東師範大學房地産系主任胡金星表示，對庫存問題的研究，吻合了當前政府供給側結構性改革的導向，但如何化解此類問題，近幾年沒有很精準的對策。從城市經濟學的角度看，不同庫存背後的租金收益有很大差異。諸如國際上商業地産的租金收益率比較高，此類物業的庫存壓力就相對小。國內市場應研究物業收益率等因素，這樣才能提出更為務實的去庫存措施。

具體去化重結構

論壇期間，上海易居房地産研究院流通所所長崔裴發佈了《房地産庫存問題研究》報告，對“房地産庫存”作出界定：房地産供給側持有的、可流通但尚未完成流通，或者尚未被終端需求者使用的房地産。具體而言，新建商品房的庫存包括現房庫存、期房庫存、實際庫存、潛在庫存四類。

報告披露：2012年—2017年35個大中城市商品房實際庫存中住宅佔比震蕩下行，從56.6%下降到44.6%。商品房實際庫存已從以住宅為主轉為以非住宅為主，商辦用房的庫存問題變得更加突出。換言之：在全國平均層面，商品住宅庫存已為合理水準，但以商辦房為主的非住宅商品房庫存規模遠超合理規模區間，去化壓力巨大。而從2005年—2017年全國不同類型商品房期房銷售面積看，期房銷售的絕對主力是住宅，商辦房銷售佔比非常低，反映出商辦房受自身特性影響，去化難度更高。

施策要有新思路

與會人士建議，去庫存應與存量房、存量用地等政策管理積極掛鉤，對於部分庫存規模較大的房源，除了關注“去化”，還可考慮“轉性”。如果這方面實現了政策的銜接和打通，去庫存的問題就容易解決。

結合當前各大城市正在積極推進的租賃市場改革，針對新建租賃房週期長、存量物業改造週期短的特點，政府是否能允許房企收儲某類過剩的房源進行改造，從而形成更多的租賃房源。而租賃企業運營時，適當考慮停車位的配建和社區的經營管理，有助於此類庫存項目真正為市場所認可，並具有更高的市場投資價值。

上海易居房地産研究院院長、華東師範大學終身教授張永岳強調，研討庫存問題，對於當前中國房地産行業健康持續發展非常必要。既要積極推進理論方面的探索和思考，也應結合市場階段性的發展特點做精準性的策略建議。解決庫存問題，既能改善房地産市場的供求關係，也可有效化解相關金融風險，符合供給側結構性改革的大方向，有助於更好建立中國房地産行業長效發展機制。（完）