中國網地産   陶婷-

本以為收購順馳後，路勁基建（1098.HK）會一躍成為行業老大，然孫宏斌攜融創捲土重來，路勁依然尾大不掉。自2016年首次實現利潤增長後，2017年的路勁可謂大放異彩，標榜穩健前行的路勁地産在2018年能否實現逆襲？從8月17日出爐的2018年上半年報來看，路勁地産業務前景仍然不甚樂觀。

公路分拆計劃流産   業務合同銷售額186.95億元

8月17日，路勁基建有限公司披露2018年上半年報。報告指出，上半年實現營收57.21億港元，同比增長79.04%；溢利為11.60億港元，較去年同期上升210%，即上升了7.85億港元。毛利率為47%，每股盈利為港幣1.08元。

一年前，單偉豹對於分拆公路業務的計劃篤定不已，但一年後，分拆公路計劃中途流産，路勁引入了新的投資者，以20億港元的美元等值價格向一名海外投資者出售間接附屬公司勁投的25%股權。

這些資金，據相關資料顯示，投資者稱，將為勁投的發展提供額外資金，也會在適當時機為收費公路項目並購提供資金，用作潛在並購、日常營運開支、籌備勁投或相關連署公司未來的上市資金。

而被集團視為新的利潤增長點的産業投資及管理分部，比如結合基金，文化和産業旅遊，娛樂和內容開發産業，以發展和投資房地産業務，上半年銷售額為11.09億元。

報告期內，所有高速公路項目路費收入均錄得增長，令集團上半年分佔基建合作企業利潤同比上升24%至3.39億港元，此外還收到公路合作企業3.74億港元的現金分成。加上産業項目實現的銷售額11.09億元和公路路費收入14.7億元，今年上半年路勁基建實現合同銷售額為186.95億元，同比上升9%。

另外，截止報告期末，路勁資産總額為771.55億港元，銀行結存及現金為99.76億港元，其中91%為人民幣，餘下9%則主要為美元或港元。于2018年6月30日，公司擁有人應佔權益為157.01億港元，應佔每股資産凈值為20.95港元。

路勁上半年實現物業銷售額為人民幣172.25億元，公路路費收入為人民幣14.7億元，合共186.95億元。簽訂銷售合同額為人民幣146.91億元，銷售協議待轉合同約人民幣14.25億元。

交付毛利率47% 歸母凈利潤大增185%

期內，在路勁實現的161.16億元銷售額中，有14.25億元的待轉合同。公司期內的物業交付收入約62億元，均價約16100元/平米，較去年交付收入均價9285元/平米有大幅提升。路勁交付收入的提升主要受其近兩年銷售均價提升的影響：路勁2014年-2017年的銷售均價分別為10700元/平米、11000元/平米、13700元/平米和17000元/平米，增長率于2016年提升至25%左右，此前約為10%左右。可以推測，路勁2017年內的合同銷售已經開始結轉入交付收入內。

路勁期內的交付毛利率高達47%，比去年同期的32%增長了15個百分點，同時高於2017年全年的40%。路勁的交付毛利率于2016年的25%飛躍到了2017年的40%，可見今年還將有較大幅度的增長。

在路勁期內營收的57.21億港元中，物業銷售及管理收入約為55.59億港元，同比去年31.05億港元大增79.03%。歸屬母公司股東的凈利潤約為8.08億港元，比去年同期的2.84億港元大增184.67%。路勁期末的每股盈利亦大增184.21%至1.08港元。

路勁期內的預售房款約為153.57億港元；由銷售物業産生的應收賬款約為0.48億港元，比去年同期的0.57億港元還要少，回款壓力不大；應付賬款和票據合計約為12.58億港元，其中應付票據僅1.16億港元，未來的利息支出壓力不大。期內，路勁利息支出約為8.32億港元，其中資本化利息約為5.51億元，留作後期計提。

路勁期末現金約為99.76億港元，較期初增長了14.24億港元，其中91%為人民幣，剩餘的9%主要為美元和港元；足以覆蓋一年內到期負債約48.96億元。公司的凈權益負債比率由去年年底的54%下降至49%。凈負債與資本總額比率則由去年年底35%減至33%。但是路勁還有兩筆利率分別為9.54%、8.4%，合計46.33億港元的永續債。

房地産環境愈加複雜  地産業務合約銷售增幅僅1.5%

值得注意的是，2016年路勁地産營業收首次終結2012年以來營業收入不斷下滑的局面，實現營業收入的大幅增長，2017年路勁在地産業務上更有揚眉吐氣之勢。

但事與願違的是，路勁上半年的房地産業務合同銷售額為161.16億元，雖沒有下滑跡象，但與2017年中報中顯示的158.74億元的銷售額相比，今年的增幅只有1.5%。值得注意的是，2017年較之於2016年，銷售額同比上升51%。

儘管標榜不願進入“陌生”城市，路勁地産對於風險把控謹慎再謹慎，2017年的負債率也控制在69%，但正如路勁基建在2018年年中報中提到“房地産環境愈加複雜”，五年未在北京拿地，在京拿地無望的路勁地産終究按捺不住，與其他房企如雅居樂、中鐵等擁抱聯合，深耕長三角和環渤海地區，更陸續進入武漢、南京溧陽等此前未涉足的城市，以期在未來爭奪更好的市場機會。

在剛剛過去的8月2日，在博鰲論壇上，單偉豹稱“現在對房地産的打壓已經是史無前例，而且是毫無道理的”，這一觀點與路勁半年中報中“房地産環境愈加複雜”的説法遙相呼應。

複雜環境之下，2018年上半年路勁在內地僅獲取五宗地塊，主要土地用途為住宅用地，發展面積共54.2萬平方米。截止報告期末，路勁土地儲備約848萬平方米，其中，已銷售但未交付的面積約為177萬平方米。

與2017年19幅住宅及商業發展用地，242萬平方米的發展面積，833萬平方米的土地儲備相比，2018年已經過去一半時間，路勁今年上半年新增土儲也僅僅多了15萬平方米。

 標榜穩健前行，低負債率的路勁是否抵抗得住“房地産史無前例的打壓”？在地産業務上究竟是涅槃還是沉淪？何時才能追趕上曾經的“手下敗將”孫宏斌？這一切充滿了未知數。

以下為中國網地産財報直通車聚焦2018上市房企半年報之系列報道——數讀半年報