在行業一片肅殺氛圍中，房企們陸續發佈2018年上半年業績預告。在過往1~2年銷售規模的高歌猛進和資金寬鬆的週期拖底下，主流房企大多能獲得不俗的業績，個別房企甚至獲得500%之巨的增長幅度。

不過，大公司業績預增並不能完全掩蓋行業所面臨的隱憂。今年上半年，雖然房地産合同銷售金額和銷售面積依然獲得正向增長，但增速已出現較大程度下調。且在棚改政策的調整下，貨幣化安置的比例或將大幅降低，這將構成下半年三四線城市的銷售壓力。

多重因素疊加之下，房地産企業的資金狀況已呈風聲鶴唳之勢。更為嚴峻的是，個別房地産企業已陷入經營不善之困境，導致違約現象時有發生。近日，上市公司中弘股份已經“爆雷”，多個項目銷售停滯，業績同比下滑4876.59%。

房企業績兩重天

7月23日晚，正榮地産（06158.HK）發佈正面盈利預告，同日早上，融創發佈正面盈利預告，當天收盤股價上漲3.72%。在近期發佈預增公告的還有保利地産、招商蛇口、陽光城、中糧地産等房企。

個別公司的增幅超過了100%。合肥城建預測，2018年1~6月歸母凈利潤的漲幅是400%~450%；中南建設歸母凈利潤增幅達160%~180%；陽光城的預期增長是189.5%~235.2%。

預增的房企給出的理由普遍是集團已交付建築面積的增加、平均售價大幅上漲及物業毛利增加、營業收入增加。過去一至兩年，房地産業高歌猛進，銷售金額向上拉升，同期行業處於寬鬆週期，融資成本普遍較低。這些因素促使行業凈利潤率回歸兩位數水準，如今在房企2018年中報上有所體現。

不過，仍有不少企業陷入預減或虧損之地。近日，華聯控股、榮安地産、深物業A等多家公司今年上半年業績有所下降。而綠景控股、嘉凱城、中弘股份、海航投資等公司相繼發佈預虧公告。

其中，中弘股份因財務費用增加10億元、資産減值損失增加1億元、商業項目銷售停滯，住宅項目銷售也大幅下滑，導致公司房地産項目銷售利潤較去年同期大幅減少，預期虧損14億元，同比下滑4876.59%。

申萬宏源7月20日數據顯示，60家發佈中報業績預告的房企中，25家預增、7家扭虧、1家續盈，而首虧、續虧或預減的有22家，佔比超過1/3。一名房地産資深評論員表示：“在過去兩年銷售業績支撐下，今年房企業績獲得正向增長的可能性較大，至少龍頭房企如此。”

行業分化更突出

雖然絕大部分公司尚未披露中期業績報告，但從預增和預減公告的情形來看，房地産行業兩極分化的趨勢更為顯著。可以從中預見的趨勢是，在金融去杠桿、行業進入調整期等背景下，龍頭房企的業績將穩健發展，而中小房企的市場份額將逐步被龍頭房企侵佔，利潤下滑甚至虧損，最後被迫轉型或退出市場。

國信證券的統計數據表明，2017年，中國房地産銷售TOP5和 TOP10 市場集中度分別為16.9%、24.1%，較2016年末分別提升了4和5.2個百分點，但對比美國的市場集中度，尚分別有6.7和9.1個百分點的差距。

但2018年1~6月，中國TOP5和TOP10市場集中度進一步提升至21.37%和29.72%，已經接近美國水準。

行業三巨頭的碧桂園、萬科、恒大又再刷新銷售紀錄。今年上半年，碧桂園已實現合同銷售金額4124.9億元，萬科實現3046.6億元，恒大實現合同銷售額3041.8億元，此三家加起來的合同銷售金額已突破萬億元。

一家在港上市的房企融資負責人對第一財經表示：“今年上半年，房企融資較大，綜合融資成本也有所上漲，較去年提高約2~3個百分點。現在基本只有龍頭房企能拿到錢，融資的集中度提升將反哺規模提升。”

除了行業集中度的提升，另一較為突出的趨勢是，整個行業對於市場前景的預期開始轉變。國信證券分析師區瑞明指出，從銷售、新開工、施工面積累計同比增速自2016年上半年最高點至今出現較大幅度回落的趨勢來看，行業仍處在小週期降溫期。

資金壓力下土地市場降溫

如果説市場的逐步降溫對於房企的影響是緩慢呈現的，那麼資金的收緊則是房企眼下的困局。

“今年平均融資成本至少增加2%，你看今年土地拍賣市場，就明顯冷清了很多。”旭輝集團副總裁兼財務中心總經理楊欣告訴記者。

從土地投資節奏看，近期的土地降溫可見一斑。今年7月，蘇州7宗經營性土地進入限時競價階段，其中三種居住地塊未拍先流拍。該批地塊為蘇州市今年集中掛牌的第二批土地中的一部分。此前，蘇州土地市場曾一度火爆，如今導致多家開發商因為拿地過高一直項目滯銷。

在合肥，最近2月有5宗居住土地流拍，曾經的樓市“四小龍”之一合肥，讓很多地産商深陷其中。“我們在合肥的項目一直捂在手上，開盤就虧損。”一位禹洲地産內部人士告訴記者。

“融信的債券到期，我們也幫他們找一些中小銀行進行對接，希望城商行可以買一些債券，但是難度很大。”一位券商機構客戶經理告訴記者。

此前，有一些小銀行依舊在監管下進行委託貸款操作，希望幫一些地産商融資。記者了解到，即便是TOP5地産商，也通過這樣的高融資方式進行融資，具體金額超過10億。

“新力地産的很多項目也在尋求地産基金介入，但是我們評估後覺得銷售並不樂觀，不敢輕舉妄動。”一位地産基金從業者告訴記者。

根據Wind資訊此前的統計，目前A股房地産2017年凈負債率超過200%的房企分別有：泛海控股、華發股份、中南建設、金科股份、綠地控股等，H股凈負債率超過200%的房企有佳兆業。

根據申萬宏源的一份報告，包含公司債、企業債、中期票據及定向工具的地産産業債務，2018年全年到期量總計為1949億元，其中三四季度為到期高峰，分別到期量高達932億、698億元。接下來2019年、2020年到期量更加龐大，每年增量都在1000億以上。

海通證券債券研究員姜超宏認為，伴隨企業間分化越來越明顯，融資潮水過去後，個別企業的信用違約概率增加。

經過了前兩年的大肆擴張，目前許多房企已然感受到運營的莫大壓力，從而不得不以價換量加速去庫存。“我們預計今年第四季度會是一個低谷，那個時候可能土地市場將進入冰點，也是一個窗口期。”一位地産高管告訴記者。