中國網地産  

在過去的一年，資本市場是倉皇的。從孫宏斌對樂視投資失敗的黯然淚下，到海航、萬達的炫賣停不下來，再到諸多中小房企的被踢出局，焦慮和失意不僅是普通人的日常，也是各商業大佬、投資人的關鍵詞。

此時，淪為丙方的王學文是焦慮的，而“隱形地王”馬明哲是喜悅的。這一切源於7月10日，平安資管聯姻華夏幸福，簽訂對賭協議，“染紅”了的華夏幸福有錢了，平安又有了新的地産標的。

拿“資本洗牌、屯糧續命，擁抱融合，迭代長青”中的前十二字，來形容這場聯姻，是如此貼切。只不過，看似雙贏下，泰合資本創始合夥人郭如意所説的“迭代長青”是有條件的，除了受政策變動等外部條件的影響，“關鍵還是取決於企業自身的發展戰略以及實施戰略的能力”，新城控股副總裁歐陽捷説。

曾經高調披靡，而今被媒體形容“落地鳳凰不如雞”的安邦，留給眾人談論的只有一地雞毛。而同樣作為險企，這個參股了華夏幸福的平安，它的地産野心有多大呢？平安的地産生意到底是拆雷還是埋雷？

平安愛上幸福

《我不是藥神》中説，窮病，是這個世界上最難治的病。 新一輪的地産寒冬下，資本重新洗牌，諸多房企都患了“窮病”，紛紛尋求靠山，“屯糧續命，擁抱融合”。平安龐大、且穩定以及低成本的資金實力，使其在資本市場遊刃有餘，奪得強勢話語權，成為治窮病的好“醫生”之一。

7月10日，平安與華夏幸福簽訂對賭協議，平安入股19.76%。對賭協議頗為苛刻，內容簡單來説：利潤補償承諾；優先購買權；平安分四期交付資金；平安在董事會謀得兩個席位；限制轉讓價格：集轉机讓不得低於本次價格。

多位業內人士告訴中國網地産，在其他領域，平安的確不好找合適的標的。主營PPP，是國家大力倡導的模式；主戰場在環京、雄安等潛力城市，華夏幸福的硬體條件符合險資的偏好。

這樁買賣對平安來説，進可攻退可守，似乎都划算。中國企業資本聯盟副理事長柏文喜認為：進，平安能獲得很好的股權溢價和現金分紅；退，平安能獲得兜底的投資收益，按照股權比例獲取大量能帶來現金流的物業和土地、待售貨值的權益股權，並獲得對華夏幸福企業運營的話語權。

再不濟，平安還有自己的平安不動産。對於此次聯姻，宣稱價值投資的平安認為，華夏幸福目前估值相對具有吸引力，同時公司股息分派保持在穩定水準，投資者能夠獲得相對穩定的現金流。

這一切看起來似乎很美好。然而，“資本洗牌、屯糧續命，擁抱融合”過後，平安自此就能扶搖直上了嗎？歐陽捷認為，是否“迭代長青”取決於“企業自身的發展戰略以及實施戰略的能力”，這話一點沒毛病。

資本都是逐利的，不管誰的錢。股權出讓後，流動性的壓力轉到了經營管理以及業績的壓力上，考驗華夏幸福內功的時候才剛剛開始。趁勢低價入手，這樁橫算豎算，穩賺不賠的買賣，精明的馬明哲到底獲益幾何？我們權當個吃瓜群眾好了。

平安、安邦們的地産吃相

險資新規之下，房地産的融資結構和環境發生變化，以債權方式進入房地産業，受到一定限制，其他形式也紛紛受限，以股權投資進入地産的形式，成為險企進入地産業的重要通道之一。 

險資在房地産金融投資初期，主要依靠資産證券化模式，即拿地拿項目後，通過轉化為債券類固定收益産品。而隨著險企市場投資的深入，依託其全方位金牌牌照優勢，快速形成了債權、股權等多層次房地産金融投資體系，不僅投資大量不動産項目，還持有房企的股權。

早在2011年，中國平安就已經正式獲得保險資金PE（私募股權投資）、不動産“雙牌照”，成為行業內首家擁有保險資金PE及不動産投資資格的企業。2010年財報數據就顯示，平安可用於保險資金PE、不動産項目的投資金額超過千億元。

險資入駐企業列表  來源：園區屆

東方不亮西方亮，不把所有雞蛋放在一個籃子裏，顯然是平安馬明哲的生意經。平安主要通過房地産開發、房地産投資、房地産金融服務三個方向涉足房地産。除了華夏幸福，平安還持有碧桂園、綠地、招商、金地、保利、華潤、綠城、九龍倉、融創、協信、旭輝、藍光等多家地産企業的股票。至少拿地上百宗，大部分是以企業聯合體的形式。

平安有自己的平安不動産，而所有關於房地産資源，都可以流向平安不動産，如果這是未來全世界最大的不動産公司，不用奇怪。虎傑投資諮詢公司首席分析師張寅指出，平安投資範圍廣泛、種類多樣，涉及住宅、産業地産、寫字樓等類別，不僅分散了風險，還給自己留有很大的騰挪空間。

平安入股上市房企時間線

不僅如此，平安入股旭輝、碧桂園甚至華夏幸福，對應持股都低於20％，控制在險資一般投資範圍內。平安入股旭輝10.12%、碧桂園9.9%、華夏幸福19.7%。與之前沒有控制權只有股份外，平安在華夏幸福董事會謀得兩個席位。

從平安在房企股權上謀求存在感來看，以險資為代表的房地産資産投資團隊的角色已成勢力。“險資+地産”，平安不是第一家，從媒體盤點來看，華夏人壽、國華人壽、中國人壽、前海人壽、安邦保險……都是地産公司座上賓。

其中，最著名的險企要屬目前不斷轉讓股份的安邦了。截止2018年2月23日，通過choice查詢十大流通股東數據，目前安邦持有的地産股，有遠洋集團29.98%、金融街控股29.98%、金地集團20.44%、中國建築11.05%、萬科A4.55%、保利地産3.41%、招商蛇口2.17%等，持股主體包括安邦人壽、安邦財險、安邦保險集團、和諧健康保險、安邦資管等多個公司。

柏文喜認為，險企有大量的浮存金，需要尋找風險較低、收益可觀和流動性較好的投資標的，來實現投資的保值增值。而上市龍頭地産無論在投資能力、産品能力、運營能力還是現金流把控方面，都有較好的經驗和內控機制，是險資較為適合的投資標的。

然而，曾經高調披靡，而今被媒體形容“落地鳳凰不如雞”，一天轉讓22億股的安邦，留給眾人談論的只是一地雞毛，地産生意更有棄療之勢。同樣作為險企，這個參股了華夏幸福的平安，它的地産生意是拆雷還是埋雷？

拆雷還是埋雷？

多位業內人士告訴中國網地産，看好平安與華夏幸福的聯姻，但柏文喜亦指出，在行業形勢變化下，平安未來發展如何，取決於其戰略調整是否得當，以及多元化發展下，機會與風險的把控是否有效。

股民擔心的卻是，平安入股了碧桂園、旭輝、綠地，基本都會引起後者股價大幅上升，這次成為華夏幸福二股東會不會也如此？另外，平安是長期戰略投資還是只為了炒股，會不會像拋售綠地一樣處理華夏幸福？平安拋售了綠地後，引起了股價大幅下跌，華夏幸福如何保證不重蹈覆轍？

有網友評論稱，上市公司用貸款或債券或債轉股後融得的大量資金，不是投入到生産經營領域，而是投入到股市，自回購自己股票，拉升股價，套利釣魚，然後再用炒高的股份再融資，再自回購，再釣魚。

2016年7月12日起，自綠地股價10元左右節點開始，平安創新一路減持，綠地股價旋即一路下跌，2017年底時，甚至跌至7元以下，2018年1月初，綠地股價才稍有恢復。

碧桂園股份佔比  來源：Wind

2018年春節前一週，短短幾天內，平安在二級市場大舉減持了碧桂園3123萬股股份，套現約4.55億港元。受此影響，在平安首次減持的2月6日當天，碧桂園股價應聲跌至14.5港元，跌幅達11.15%，並在此後六天連續下跌，最低跌至12.72港元。

有意思的是，平安最初均是以低價入股上述兩家公司，拋售後，為平安帶來了共計近90億的鉅額利潤，最高收益甚至有近6倍。

平安上市房企持股情況

比起資本市場的不可描述之事，平安所取得的收益如何，“外部環境，比如政策、金融環境等整體性變化，也會導致企業的業績影響超出預期”，金網路投資顧問有限公司總經理楊強宏認為，“也取決於企業自身的發展戰略以及實施戰略的能力”，歐陽捷説。

有業內人士認為，在有一定週期性和高杠桿性的地産行業，如果由於政策影響，或者地産業出現的泡沫比較嚴重，地産業出現大幅衰退，而地産公司由於高杠桿特性，比如在房地産嚴控之下，為保證現金流，諸如高週轉之下的品質問題所引發的一系列蝴蝶效應，會影響企業的市值，進而影響到中國平安的投資本金，這種概率不是沒有。

此外，無論在國外和國內，“險資儘管成本低，如果沒有通貨膨脹，投資收益是很差的，關鍵要看資産是否優良，增值效應如何”，佰思社地産投資諮詢董事總經理公衍奎説。

如何避免如安邦般淪為落地鳳凰，我們猜得到平安的開頭，卻猜不到結尾。