原標題：上海中心29層開出共用辦公，去庫存還是新生態

走進上海中心大廈29層，映入眼簾的是北歐風情的書桌、色彩斑斕的幾何吊燈和裝飾著莎士比亞插畫的墻面。明快的音樂聲中，三三兩兩的辦公者輕聲交談。落地窗外，黃浦江和沿岸核心區域CBD景觀收入眼底。

記者到訪的是一家名為“Spaces”的共用辦公企業。租下上海中心29層後，它將樓面改造成約4000平方米的共用辦公區域。近一年來，像Spaces一樣入駐上海甲級寫字樓的共用辦公企業越來越多，共用辦公正成為上海常見的辦公模式之一。

戴德梁行研究報告顯示，截至一季度末，在北京、上海、廣州、深圳、香港、台北6個城市中，已出現550個共用辦公場所，其中上海數量最多，達168家。一年前，這些共用辦公還多集中在乙級寫字樓、廠房和創意園區內，如今紛紛轉向高品質樓宇特別是甲級寫字樓。來自仲量聯行的預測顯示，今年共用辦公對上海甲級寫字樓的凈吸納量將達180萬平方米，比去年提升30萬平方米。

這樣的聯合，是否預示著一種新生態？

甲級寫字樓亟待“去庫存”

吸納共用辦公入駐，對甲級寫字樓而言，不啻為轉型之策。

事實上，目前甲級寫字樓的生意並不好做。來自多家監測機構的數據顯示，從2017年開始，上海寫字樓市場迎來供應高峰期。2017年，上海核心商務區新增寫字樓供應110萬平方米，同比增長57%；非核心商務區新增140萬平方米，同比上漲272%。今年一季度，上海甲級寫字樓新增供應面積44萬平方米，全年預計有240萬平方米入市。與之共同攀升的是空置率，2017年，上海甲級寫字樓的全年平均空置率達14.8%，為八年來最高水準。

甲級寫字樓之間的競爭也很激烈。由於非核心商務區的甲級寫字樓租金比核心商務區的低很多，導致客流紛紛涌向這些城市“副中心”。來自仲量聯行的報告顯示，非核心商務區的甲級寫字樓今年一季度空置率呈走低趨勢。

從需求來看，甲級寫字樓的主要客戶是以跨國企業、國有企業為代表的傳統企業，新興企業未必能承受高昂的租金成本。第一太平戴維斯華東商業樓宇部高級董事鄭廷俊認為，如今市場上還出現新的現象，就是部分跨國企業撤離市中心的甲級寫字樓，原因是租金較高。“大型製造企業考慮平衡租賃成本，通常會將研發等非核心部門遷至週邊區域，僅將其行政辦事機構留在中心城區，這是市場自我完善的過程，也是租戶在市場成熟階段慣用的租賃策略。”

在供給和需求雙重壓力下，上海甲級寫字樓租金已出現下行趨勢。來自高力國際的數據顯示，2017年末，上海核心區甲級寫字樓租金同比小幅下調2.4%至10.19元/平方米/天。

共用辦公成一種“調節器”

以甲級寫字樓為代表的傳統辦公租賃放緩，共用辦公卻蓬勃發展。仲量聯行上海研究部董事姚耀説，這是由新的時代趨勢決定的。首先，90後辦公者數量增長，他們更青睞靈活、美觀、時尚的共用辦公，帶動共用辦公數量增長。其次，經濟結構更新催生行業內的新需求，科技類企業、新媒體企業、金融類初創公司在“雙創”春風吹動下迅猛增長，共用辦公正是上海“消化”這些中小企業辦公需求的途徑之一。

第一家共用辦公落地上海已過去三年，WeWork、氪空間、優客工場等不少頗有名氣的企業涌現。多位業內人士表示，原先，共用辦公的客戶因以初創型企業和中小企業為主，被稱為“創客空間”，如今創客空間面臨轉型。“在甲級寫字樓租賃辦公空間，不僅是站在盈利角度的考量，也有提升企業形象的作用。共用辦公正擺脫固有印象，開始進軍高端市場。”鄭廷俊説。

更重要的原因是：中小企業對進入甲級寫字樓的需求不斷提升，但傳統辦公模式下的租賃成本令其望而卻步。共用辦公提供了一種性價比更高的方案。以上海國際金融中心的租賃為例，一般要從300平方米起租，房租約為20元/平方米/天，算上物業、裝修等費用，每年至少支出260余萬元，這是筆不小的開銷。但在WeWork國金中心門店，最便宜的移動工位價格為5290元/月。一個約50平方米的封閉式6人辦公室，每月租金在5至6萬元不等。共用辦公使得中小企業能以較為合理的成本入駐高端寫字樓。

在氪空間總裁鐘澍看來，傳統甲級寫字樓無法滿足現代化組織的人員擴張和辦公需求。共用辦公則成為一種“調節器”，是商業樓宇良好的配套設施，可有效消化傳統辦公客戶臨時租賃需求。

在化解存量空間上，共用辦公作用顯著。目前上海的甲級寫字樓庫存約1170萬平方米，僅今年上半年就新增13萬平方米。按照目前每家共用辦公場地平均消耗1萬平方米的體量計算，如果上海本地每季度新開13家共用辦公場地，這些公司租賃的面積就基本能覆蓋新增的寫字樓面積。記者從WeWork、氪空間、優客工場等主要共用辦公運營企業了解到，各家企業每季度在上海均新增4個項目以上。以這個數字來估算，消化甲級寫字樓庫存並不困難。

開發商願“讓利”共用辦公

甲級寫字樓尋求增長新引擎，共用辦公謀求轉型，兩者相遇碰撞出火花。

鐘澍説，如今共用辦公和甲級寫字樓的合作，不再單純局限于租客和業主的關係。氪空間與甲級寫字樓的合作模式分三種，傳統的物業租賃僅佔50%。其餘模式包括合作運營和成立合資公司等。合作運營指的是寫字樓開發商向氪空間免費提供樓面，氪空間提供裝修和運營，最後開發商從氪空間的營業利潤中分成。成立合資公司指的是氪空間成為開發商的股東，抽取10%的管理費後，再根據共用辦公的利潤按持股比例分成。之所以開發商願意“讓利”給共用辦公，是因為共用辦公提升了傳統辦公的利用坪效，使得空間使用率增加50%左右。

在業內人士看來，未來傳統辦公和共用辦公的融合是大勢所趨。共用辦公的進入，不僅將改變寫字樓的空間佈局，還將改變寫字樓的租賃模式——傳統寫字樓租賃大多通過代理商，未來共用辦公將介入代理環節，幫助寫字樓招募客戶。

傳統寫字樓可借鑒共用辦公，打造更有溫度的寫字樓生態。目前，傳統寫字樓的商務休閒需求往往由寫字樓裙樓商業或周邊商業解決，商業開放性強，但與寫字樓消費人群割裂開來。若將商業豎向佈置，將辦公、會議、公共服務、公共交往和休閒等功能垂直佈局，更能體現辦公空間的人性化和功能複合性；國外不少商務樓宇中普遍推行的公共會議室、公共健身房等設計經驗，如能得到充分借鑒，也將在提升空間利用效率同時提供更有利於交往、融合的空間生態。

此外，共用辦公對內部企業有集聚效應，定期組織內部活動和交流，分享和討論行業共同話題，甚至提供合作服務。

當共用辦公與傳統辦公嫁接後，這樣的“大合作生態”會帶來更大的想像空間——寫字樓內部租客或可根據産業特色自然形成合作社區，展開多層次合作，理想狀態下，甚至在寫字樓內就能形成一條産業鏈。