地産仲介上演“宮斗大戲”（1）

貝殼找房“真房源”升級，58集團邀請一眾同行發起真房源誓約大會，以鏈家與58集團為代表的兩大“站隊”開始面對面交鋒

創意圖片/新京報記者 王遠征

在貝殼找房發佈“真房源”升級消息不足一個月，58集團發起了一場主題為“雙核保真·以誓築勢”全行業真房源誓約大會，並邀請了一眾行業同行前來站臺。

在業內看來，這一事件意味著鏈家與58集團兩大巨頭的摩擦開始了面對面交鋒，兩者背後對應的房産仲介與線上“端口”的恩怨也走入聚光燈下。

仲介合縱連橫

貝殼找房誕生後，面臨的爭議與抵制接踵而來。

在鏈家貝殼找房發佈“真房源”升級消息不足一個月，6月12日，58集團作為發起方，聯合我愛我家集團、中原地産、21世紀不動産中國、萬科物業樸鄰、麥田房産、中環互聯、新環境、龍湖冠寓等國內房地産服務企業，共同誓約“以真實房源和誠信經營”服務廣大用戶，推進建立行業統一標準，健全真房源長效管理機制。

58集團高級副總裁&安居客COO葉兵表示，58集團將繼續聯動房企、經紀公司、房屋資産管理公司等企業，共推真房源的健康生態。

不過，與58集團站在一起的仲介機構，唯獨沒有鏈家。有意思的是，仲介行業也如網際網路行業一般，出現了“站隊”問題，將矛頭指向貝殼。

有意思的是，此次誓師大會的代表中還有萬科物業COO壽永春。就在5月28日，萬科物業旗下房屋資産服務機構“萬科租售中心”，宣佈在全國百城租售門店同步更名為“樸鄰·萬科物業二手房專營店”（簡稱“樸鄰”），這標誌著國內物業行業的首家二手房專營店誕生，新品牌樸鄰將集中全力深化接管小區的二手房業務。

萬科相關人員告訴記者，此次萬科物業樸鄰是以58集團的合作夥伴關係去參會，不是仲介公司的身份。壽永春在接受相關媒體採訪時坦言，擔心貝殼有侵略性，“因為它本身有同樣的機構（鏈家）在並行，怎麼做到客觀、獨立、公正還有待判斷。”不過，在他看來，鏈家推出貝殼是一種勇氣。

貝殼的橫空出世，令同行恐慌。思源地産市場發展部副總經理、首席分析師郭毅對記者表示，一旦貝殼找房未來把58同城、安居客等資訊平臺擠到墻角，這個行業會怎樣，大家誰都不敢想像。“鏈家把線上線下獨佔後，其他公司面臨的前景是成為鏈家的下線或子公司，而非獨立的公司、平臺了。”

58集團似乎讓業界吃了顆定心丸。58集團CEO姚勁波承諾，58集團將堅持平臺戰略永不自營，100年不動搖的發展方向，持續加大投放，服務全行業。不僅如此，在經歷了安居客端口費漲價風波後，姚勁波還許諾，今年58集團的端口費不會漲價。這意味著，58集團將只做線上平臺，不會介入仲介交易，而這正是仲介公司選擇與之抱團的主因。

58平臺“交鋒”鏈家

實際上，58集團與鏈家的矛盾由來已久，近年來，雙方交戰之勢更甚。

作為中國分類資訊網站的一員，58集團房産業務是一大異軍崛起的板塊。財報顯示，58同城第一季度總營收為24.712億元，其中，會員營收為9.289億元，同比增17.1%。第一季度，包括58同城、趕集網和安居客在內，公司平臺基於訂購的付費會員賬戶數為266.5萬。

據官網顯示，2015年是58同城房産業務分水嶺的一年。當年3月，58以2.67億美元的價格收購安居客，進軍新房領域。一個月之後，58集團又收購了其競爭對手趕集網，佈局租房市場。同年11月，58同城與趕集網合併，集58同城、安居客、趕集網三大平臺的58房産業務版圖正式確立。

不過，隨著移動互聯時代的發展，看上網際網路平臺“蛋糕”的企業不在少數，其中便包含了鏈家。

回顧鏈家的發展歷程，不難發現，線下門店擴張是其發展的重要一步。恰巧，鏈家選擇的時間點也是2015年。而在2014年，在佈局線下之前，鏈家也構建起線上陣地——鏈家網，並著手佈局“真房源”系統。

今年4月，鏈家正式推出貝殼找房，並表示將繼承和升級鏈家網在産品技術、品質控制和數據挖掘的能力，持續迭代大數據産品“樓盤字典”，研發和應用VR看房技術。

細究下來，早在2014年，彭永東就開始籌備貝殼找房。在不久前的一場媒體見面會上，貝殼找房CEO彭永東向媒體展示了貝殼找房的商業邏輯。在他看來，“住”的領域，流量空間遠沒有發揮出來，其核心原因在於，資源投入不夠，致內容未被挖掘。基於此，貝殼投入兩千人發力內容，目標是到今年底，將貝殼找房打造為行業流量第一的APP。

不僅如此，相較于原來的鏈家網，貝殼找房的定位更為開放。這也意味著，無論是直營品牌的鏈家，還是作為加盟品牌的德佑，抑或是其他中小仲介，都可以入駐貝殼找房，從而開啟“自營+行業平臺”模式。

基於此，貝殼找房試圖構建一個“經紀行業新大陸”。彭永東解釋道，“未來每個城市只有一個ACN合作網路，有點像美國做MLS（多重上市服務），但我們做得更深、更多元、更徹底些。”

貝殼找房此舉，于58集團這類端口平臺而言，自然不是個好消息。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進點評稱，鏈家崛起，包括上線貝殼找房，肯定會對58集團房産業務帶來威脅。

“裁判員與運動員”模式之爭

58集團與貝殼找房，兩者之間爭奪的核心在哪？

有業內認為，從表面上看，雙方正面交鋒的是真房源，實則在於“端口”之爭。不過，彭永東此前澄清，貝殼找房並非做端口，而是採用CPS（即按出售付費）成交導向模式，這意味著平臺不靠資訊賺錢，而是成交效率為王。

經紀公司、經紀人在此輪爭奪戰中，扮演著重要角色。房天下副總裁司智告訴記者，這一輪爭奪戰中，根本邏輯是加盟店+saas（軟體即服務）+網際網路平臺。這是一輪持久戰，“唱戲”的，都希望團結更多的中小仲介和自己玩，從中獲取端口或交易利益。

大搜家創始人沈斌表達了類似看法。在他看來，58集團和鏈家，背後都是對頭部優質經紀人的搶奪。經紀人在平臺為購房者提供的是優質服務，反過來，好的平臺也為經紀人提供了優質的基礎設施。未來無論是58集團還是貝殼，一定是給經紀人提供更好的基礎，用戶黏性更大，才更利於成單。

在接受記者採訪時，諸葛找房董事、COO徐瑞東認為，雙方相互爭奪的是全國各大經紀公司對行業趨勢的判斷和認知，是鏈家及眾多子公司+貝殼的上下游組合方案好，還是58集團的純平臺體系好。

從行業進步的角度上來看，徐瑞東進一步解釋，其實都是房産經紀行業的網際網路+，至於是各大經紀公司直接結合58集團的網際網路+，還是鏈家及鏈家收購的各子公司+鏈家加盟模式（德祐+百川）結合貝殼的網際網路+，最終目的則一樣，雙方都希望掌握對行業的更大話語權。

值得注意的是，貝殼找房被業內質疑的一大主因，在於其“既做裁判員又做運動員”的模式。

我愛我家集團研究院院長胡景暉指出，這一模式，無法建立基本信任格局。

我愛我家董事長兼CEO謝勇直言，房産經紀公司需要的是真正的平臺，如果一家自稱是平臺的企業，既做線上，又做線下，既當裁判員，又當運動員，這在商業倫理和操作邏輯上是絕對不能被接受的。

思源地産市場發展部副總經理、首席分析師郭毅也表示，“既做裁判員又做運動員”很難做到絕對公平與公正。她進一步指出，鏈家有自營體系，自營體系也都搬至貝殼，“如何保障貝殼能公平、公正地分配給依附於平臺的經紀人與經紀公司？有什麼方式，能讓別人知道，不會偏袒？”

不過，陳雲峰對此持包容態度，他表示，處理好了就不衝突，“很多裁判員，都是運動員出身，甚至教練也是運動員出身，就看貝殼找房什麼定位。”

事實上，對於上述質疑，彭永東此前接受記者採訪時坦言，“當裁判員又當運動員”的描述“比較尷尬”。裁判的核心是規則，但這一行業的問題恰恰是沒有系統化地規則。“應該有個人站出來説，我認為我的規則還不錯，貝殼就是要做那個第一推動者。”

一家獨大 購房者代價更高？

業內普遍認為，房産經紀行業，有序地競爭，有助於降低行業成本，提高用戶體驗和找房效率。

站在行業角度思考，徐瑞東指出，58集團和鏈家在各自領域中，目前都是具有市場支配地位的公司，他們之間的衝突，是房地産經紀和網際網路資訊發佈行業，互相滲透的結果，對行業本質上是件好事。

不過，徐瑞東強調，房地産網際網路領域，任何創新都應達成提升行業效率，並降低成本的目標，要對行業“賦能”。一味追求規模、支配地位和利潤，雖然短期公司會獲益，但長期對行業和公眾社會都有巨大損害。

基於此，徐瑞東指出，最終比拼的是誰能給經紀行業帶來更好的效率提升和成本優化。

在這一競爭過程中，令業內擔憂的是，已佔據線下門店資源的鏈家，一旦線上上掌握了話語權，會造成一家獨大的局面。

“貝殼找房目前需要更豐富的內容來吸引流量，所以會開放，將來把所有的交易平臺都擊倒後，鏈家的房源會封閉，或部分封閉。這對購房者而言，又會以更高的代價來獲得服務。”郭毅坦言。

不過，在中國城市更新論壇秘書長、佰仕慧城市研究院院長陳方勇看來，“貝殼最終也不可能完全壟斷行業，它制定的規則，顯然也只會讓小微端口受益，其他中間商要麼自新，要麼出局。”

陳方勇進一步強調，用戶願意買單的，就説明有買單的價值。如果鏈家真的欺行霸市了，用戶會用腳投票，市場會給出答案。

陳雲峰也表示，鏈家雖在北京市場佔有率較高，但在全國交易量佔比上並不高，這也是鏈家發展加盟做平臺的原因。

此前，彭永東表示，貝殼是在做行業的基礎設施、規則，本身並沒有跟誰競爭，因此，不存在壟斷問題。“這個行業非常市場化，都是用戶的自由選擇。並沒有任何的利潤壟斷資源，來造成不公平的競爭。”

嚴躍進建議，鏈家與58集團兩大企業，需要堅持求同存異的原則，可以在細分市場上做大，差異化發展，這樣可以避免直接競爭，同時有助於培育更為健康的發展環境。

【尾聲】

中原、易居加入平臺戰

對於行業競爭，中原地産大陸區主席黎明楷表示，中原地産來自市場化程度很高的香港，他們重視多元化，希望市場上大小各種公司都能生存下來，這樣的市場才健康。事實上，中原地産還在行動上做出了回應。6月13日，中原地産的加盟企業在上海開業。該加盟實體為上海原萃資訊技術有限公司（簡稱原萃），註冊於今年3月。黎明楷發文稱，原萃的出世，是希望通過真賦能、資源共用、自由合作來解決中小仲介的痛點。

記者了解到，中原未來會延伸出4種商業模式。第一種是傳統直營門店；第二種是正在籌劃中的合夥人制；第三種是馬上要面世的加盟制；第四種是已經在市場上經營多年的房友圈。

想做中小仲介“賦能者”的還有易居。6月14日，在易居房友全國門店突破8000店新聞發佈會上，易居中國董事長、總裁周忻強調，易居房友在兩年半時間裏，為全國58座城市8000家小微仲介提升業務效率和競爭力。在合法經營的前提下，易居房友不對門店做強管控，只做服務生。不難看出，在當今房地産經紀行業規範化的進程中，小微仲介借助平臺賦能已是大勢所趨。