長沙樓市庫存真的告急?

近日，一份名為《湖南省住房和城鄉建設廳關於各市州中心城區、各縣市商品房庫存去化週期的函》的文件流傳開來。

這份公函稱，各地要根據商品住房庫存消化週期，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序，對消化週期在“12-6個月的，要增加供地;6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏”。

該函顯示，到今年3月，長沙市中心城區累計已辦理預售許可或現房銷售備案，但尚未銷售的住宅去化週期僅為2.8個月，下轄的長沙縣、瀏陽市去化週期分別為2個月、1.9個月。

5月14日，長沙市住建委約談80余家房地産開發企業，促使其加快入市步伐。

庫存告盡，樓市告急，都是精裝修政策惹的禍?

一般而言，當一個城市住房的消化週期低於3個月，房價就會有極強的上漲動力。事實上，長沙房價自2016年下半年開啟上漲模式以後，至今未曾剎車。

搶房恐慌在購房者中瀰漫，各種怪象也已見多不怪。

前不久，長沙一樓盤搖號名單中竟然出現了兩名00後，其中一個生於2007年，今年才11歲。

5月4日，北辰三角洲開門放籌，有人排隊現場暈倒，當場不省人事，有購房者大打出手引來警察，3天超過5千人排隊搶房，排隊現場不少是上了年紀的老人。有人在公眾號“地産BBC”留言稱，“親眼看到一個頭髮全白的走路走不動的老嗲嗲(注：長沙方言，泛指老翁)，被兒子喊著來認籌北辰，那麼大年紀還來受這罪”。

……

開盤統計數據為這場狂熱作了注腳：2017年12月，保利天禧，688套房，2161人搖號，中簽率31.8%。2018年5月，北辰三角洲，631套房，5151人搖號，中簽率12.3%。這兩個盤同在濱江，性價比不相上下，房源同是600多套，不同的是，認籌人數後者暴漲了一倍多。

目光轉向長沙房地産的熱門區域——梅溪湖板塊，同樣的戲碼也在上演：雲頂梅溪湖和金茂灣兩項目今年4月雙雙搖號開盤，認籌人數都在房源數量的兩倍以上。

據克而瑞研究中心數據，今年4月，長沙需求最龐大的剛需和改善市場仍是供不應求，認籌人數與推售房源數量之比最高達到了8：1。

對此，不少業內人士認為，這都是精裝修政策惹的禍。

今年3月，長沙出臺精裝修政策，要求“長沙市內五區(芙蓉區、天心區、岳麓區、開福區、雨花區)新供地的商品住宅項目，採用全裝修建設交付的比例不低於70%”，卻沒有像武漢等地一樣出臺精裝價格的詳細限制條款。

據了解，精裝價格因此被一些樓盤不斷推高，報價從約2000元/平方米漲到超過4000元/平方米。比如，今年3月30日，湖南湘江新區官網挂出了“長沙梅溪湖金茂灣二期14#棟、22#-25#棟精裝修工程招標公告”，根據公告可計算出，該樓盤精裝修工程造價約4600元/平方米。

在一些房産銷售員的渲染下，裝修價格看漲預期強烈，購房者排隊搶房重回樓市。“傳説裝修定價政策5月份就要出臺，要買房子就趕緊。”長沙江山帝景的一位置業顧問如是説。

事實上，據《中國經濟週刊》記者了解，多個毛坯樓盤目前都在重新考慮按裝修價格開盤。不過，因裝修新政涉及發改、住建、稅務和銀行等多個部門，相互之間利益考量並不一致，裝修新政的出臺時間一再後延。

一二手房價格倒挂，搖號成了新生意

引發搶購的另一個因素是一二手房價格的倒挂。

以北辰三角洲為例，新房比二手房每平方米普遍便宜5000元左右，若是買到100平方米的新房，就等於賺到50萬元。

一張剛需票，十萬雪花銀。沒有購房資格，創造購房資格也要上。層層加碼的限購政策下，怎麼創造?

2017年3月18日，長沙發佈限購政策，實行區域性住房限購，並暫停對在限購區域內已擁有1套及以上住房的非本市戶籍家庭出售新建商品住房。

同年5月20日，限購升級，限購對象擴大至本市戶籍家庭，限購範圍也從新房擴大至二手房：暫停對在限購區域內已擁有2套及以上住房的本市戶籍家庭出售商品房(含新建商品住房和二手房，下同);暫停對在限購區域內已擁有1套及以上住房的非本市戶籍家庭出售商品住房。

而到2017年8月，長沙人才新政細則發佈，大專以上學歷、長沙工作且有一個月社保的人士就可以買房，35歲以下、本科以上學歷者無需社保，遷了戶口就可在長沙購房兩套。而辦理戶口更簡單，憑戶口本、身份證、畢業證即可辦理落戶手續。

這直接打破了5月20日發佈的限購政策。對此，《中國經濟週刊》曾于2017年9月報道稱，“由於符合購房條件的人群驟增，市場普遍預計，這將加劇供需失衡，短期內市場將難以降溫。”

當然，沒大專以上學歷的，花幾萬買個小商鋪或投資商業公寓，一樣可以曲線入戶。自己沒有購房資格，家裏的老人、小孩一起上。更有甚者，一些房産仲介稱花個二、三萬元就可以幫客戶辦戶口。各種“套路”在購房者與炒房者之間私相傳授……一樓盤銷售總監對《中國經濟週刊》記者笑稱：“誰家還沒幾個剛需啊。”

強烈賺錢效應下，創造條件去排隊搖號也成為一些人的新生意。該總監透露，光是他手頭的“關係戶”都300多個人了，只要搖上號，再把號子轉手倒賣出去，至少是20萬元的收益。

打擊捂盤能否加快供應?

一二手房房價倒挂也讓一些開發商捂盤惜售。中央美郡、合能楓丹麗舍、中建梅溪湖、建發中央公園、中冶中央公園等項目均長時間捂盤，有的捂盤時間甚至長達一年以上。

對此，今年5月14日，長沙市住建委集中約談80余家房地産開發企業，要求達到預售條件的房地産項目須于當周內上報銷售方案，並在限定時間內開盤，對構成捂盤的項目和企業，除嚴格限定其按照最初審批價格進行銷售外，還將通過曝光、約談、納入“黑名單”等手段，促使其加快入市步伐，對捂盤情節特別嚴重且拒不整改的，將暫停其參與長沙土地市場招拍挂，禁止其在長沙拿地。

長沙市住建委黨委委員、副主任胡漢清表示，由於各界對長沙房價看漲的預期，導致長沙房地産市場異常火爆，部分房地産開發企業試圖通過捂盤，推遲上市時間，用時間換取漲價。

“這種想法完全是錯誤的，我們應該看到政府對房地産市場調控的決心，始終堅持調控目標不動搖、力度不放鬆，保持調控政策的連續性穩定性，企業應放棄一切不切實際的想法，加快在建商品房入市。”胡漢清説。

不過，對於打擊捂盤的力度和效果，也有質疑的聲音。

2017年9月28日，長沙市人民政府辦公廳出臺《關於加快在建商品住房入市銷售的通知》，明確對納入督辦範圍的商品住房項目，符合預售條件的多層房屋施工至正負零、高層房屋施工至主體5層，可申辦預售許可手續;凡應開工而未開工，或已開工但工程進度緩慢，不能按用地合同約定的開工、竣工時間上市銷售的，按土地出讓合同約定補繳土地閒置費，並依法依規追究企業有關責任。

如今，距通知發佈已過去大半年時間，施工至主體5層就拿預售許可的項目數量可謂鳳毛麟角，反而封頂不賣的項目比比皆是。

而政策高壓下，也有捂盤的開發商表示委屈。

位於芙蓉區人民東路的中交中央公園的一位置業顧問説，樓盤2016年住宅就賣過7000多元/平方米的價格，現在想拿預售，但政府限價6000多元/平方米，比周邊項目低了一半。“拖了這麼久，公司其實也挺著急，也想快點賣房，回籠資金，但價格實在太低了。”

長沙土地供應量能否回升?

購房者入市之時，開發商也在搶地。

今年4月17日，長沙市岳麓區021地塊，40余家房企爭搶，競拍短短4分鐘，便達到熔斷頂點;5月15日，長沙市高新區首宗“限房價競地價”地塊“出嫁”，僅9分鐘即達到最高競價。

有業內分析認為，開發商哄搶土地固然與樓市火爆高度相關，也與近幾年供地短缺息息相關。

據中原地産研究中心數據，2013年長沙內六區(長沙內五區加上原望城縣，後改為望城區)經營性土地供地727萬平方米;2014年499.2萬平方米;2015年僅189萬平方米;2016年332萬平方米，不到2013年高點的一半。

住宅用地供應更是不斷縮減。2014年和2015年，長沙市區(內五區)成交面積分別是579公頃、356公頃。到了2017年，長沙市內六區住宅用地供應計劃為396.2公頃，但實際僅完成100公頃左右，只佔年度計劃的四分之一左右。

橫向比較來看，2017—2019年，長沙年均住宅用地供應計劃是290萬平方米，同為二線城市的武漢、鄭州、合肥的供應面積分別是1193萬平方米、800萬平方米與722萬平方米，均比長沙高出很多。

針對湖南省住房和城鄉建設廳加快供地節奏的建議，長沙市國土局曾對媒體表示，從2018年1月份到4月份，長沙供地力度已經有大幅度提升。其中，全市(含區市縣)住宅用地已供應了2600畝，同比增623%;住宅可建面積549萬平方米，同比增622%。

不過，有市場人士發現，今年前4個月，長沙市住宅供地中，非中心城區的區市縣佔了很大份額。在省住建廳的公函中，長沙中心城區屬於加快供地的範圍，長沙市國土局則回應全市範圍供了不少地。只是兩者所涵蓋的區域並不一致。

2018年快要過去一半，但截至本刊記者發稿前，在長沙市國土資源局的官網上，還未查詢到該市2018年度國有建設用地的供應計劃。

(李永華)