全款分期促銷購房背後，是正在跌下神壇的環京樓市。近兩年，隨著北京市房地産市場持續調控，導致購房需求特別是投資需求外溢，加上對京津冀一體化等利好政策的過度解讀，環京地區樓市一度出現“高溫”。2017年以來，在“房住不炒”和防範化解房地産風險等政策驅動下，環京地區“限購圈”逐漸形成，投資需求被有效抑制，住房逐漸回歸居住屬性。投資大潮退去、成交量下滑，一些重倉佈局環京地區的開發商遭遇回款難，於是紛紛加緊去化。

不少購房者對這種打折銷售頗感興趣。但有業內人士認為，上述全款分期的促銷方式暗藏風險。“比如補繳社保或個稅獲得購房資格，嚴格來説是違規的。即使售房時承諾交完三年就可以網簽，但這中間也有很多變數，如果遭遇單方面毀約或者三年以後限購條件發生變動，購房者的權益很難得到保證。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

資金困局

出了北京地鐵八通線的土橋地鐵站，途經京唐路、武興路，一路驅車向東，過了潮白河就來到了大廠回族自治縣（以下簡稱“大廠”），以北為三河市、以南為香河縣，三者因緊鄰北京市而被統稱為“北三縣”。

肖遙/攝

近年來，隨著北京購房需求外溢，北三縣樓市表現火熱，吸引了一大批購房者來此置業。北三縣只是環京樓市的一個縮影，臨近北京的燕郊、廊坊市、霸州市、永清縣、固安縣等也是環京樓市的重要陣地。

2017年以來，隨著北京限購不斷升級，環京地區也進入限購範圍，逐漸形成環京“限購圈”。2017年5月，河北省政府辦公廳出臺樓市調控新政，要求環雄安新區和環首都重點地區進一步提高門檻、從嚴調整限購措施。隨後，保定城區、廊坊市區、北三縣、固安縣、永清縣等地也陸續出臺相關細則，環京樓市進入寒冷期。

根據中信證券近日發佈的研報，以二手房掛牌均價測算，2017年年初，廊坊市二手房（採樣集中在燕郊）房價超過30000元/平方米，超過長三角準核心城市——杭州市當時的房價。經過一年多的調控之後，2018年2月，廊坊市二手房（採樣集中在燕郊）掛牌均價為22312元/平方米，同比下降28.2%；二手房成交均價19475元/平方米，同比下降31.1%。

“在去年限購之前，市場火熱的時候，我每天要接待幾十甚至上百個購房者。購房者要是説想考慮一下，我就不會再多説一句話，因為房子隨時就會被賣出去。説句不好聽的，那個時候誰都能賣出去房。”回憶去年市場的盛況，大廠某項目的一位銷售人員感慨，限購之後房子不好賣了。

經過了一年多的市場調控，環京樓市的新增投資需求已經被有效擠出。根據北京中原市場研究部的統計，2018年1月~2月，環京樓市住宅累計成交11萬平方米，同比下降88%；成交金額12億元，同比下降87%。其中，2018年2月，環京市場住宅成交面積、成交金額均創近五年來新低，成交面積同比下降94%，成交金額同比下降93%。

事實上，環京樓市降溫現象已從“限購圈”形成並延續至今。值得注意的是，近期頻頻傳出環京開發商資金鏈緊張、低價甩賣的消息，這其中不僅有實力雄厚的大開發商，也包括資金有限的小開發商。

有業內專家指出，當外地投資需求被擠出，開發商面臨巨大的去化和回款壓力，對於一些重倉佈局環北京地區的開發商和一些小開發商意味著一場資金困局。

環京樓市的這場資金困局也加劇了房企在該區域的分化。專家置評，環京樓市的這一局面對重倉佈局環北京地區的開發商和一些小開發商影響較大，對全國性綜合佈局的房企影響有限。

對於預期，分析人士認為短期內環京樓市面臨的調控局面不會輕易解除。

在2018年年初的河北省兩會上，該省省長許勤在2018年重點工作中強調要保障群眾基本住房需求，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，建立健全多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度。同時，國家層面也強調要堅持調控目標不動搖、力度不放鬆，保持政策的連續性、穩定性，促進房地産市場平穩健康發展。

中信證券在研報中認為，未來環京樓市表現欠佳的問題將持續下去，和全國商品房市場的平穩表現並存。

花式促銷

有知情人士透露，對於重倉佈局環京樓市的開發商來説，眼下正遭遇回款難題，未來預期亦不樂觀，當務之急是加快去化，“全款分期”便是手段之一。

肖遙/攝

在北京驅車前往大廠、臨近潮白河的路段上，每隔數百米就能看到路邊舉著廣告牌、手持戶型圖的房産銷售人員。與一年前的購房盛況不同的是，現在銷售人員口中多了全款分期、打折、免費更名、解決購房資格等各種説辭。

進入大廠後，路過友誼大橋不久便能看到潮白河某項目的行銷中心。據一位徐姓銷售人員介紹，該項目分為多期，有的項目已經交房入住、有的仍在建設中。“該項目‘消化’得很快，目前已經沒房了。另一個剛開的項目，目前房源比較充足。”該銷售人員表示。

該銷售人員還表示，對於外地購房者，當前價格15000元到18000元不等，可全款分期且有三種付款方式：全款一次性付清可以享受原價的85折優惠；一年分期享受9折優惠，剩餘尾款在一年時間內分期付完，每個季度末付一定比例；三年分期沒有折扣，尾款在三年內付清。

以某項目的一套面積為109平方米的三居室為例，總價為180多萬元，全款一次性付清折扣後為150多萬元；一年分期折扣後為160多萬元，首付20%約30多萬元，一年內三個季度再分別支付剩下的40%、20%、20%。

2017年6月，廊坊市限購升級，要求已經擁有1套及以上住房，或者無法提供當地3年及以上社會保險繳納證明或納稅證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在當地購買住房，補繳的社會保險或納稅證明不得作為購房有效憑證。

對於這一限購政策，當地銷售人員均表示可以與購房一體化解決，“現在全款或者分期購房，我們幫你補繳個稅，三年一共6800元。繳滿三年獲得購房資格後再進行網簽，並可以享受免費更名一次。整個北京周邊，不單是北三縣，霸州市、永清縣、固安縣等地都是這樣賣的，在環京買房趕上好時候了。”

美房網首席分析師康輝表示，環京地區出現這種全款分期的銷售模式，最主要的原因是開發商遭遇資金壓力，並想通過降價來快速回款。其次，開發商對於市場預期不太樂觀，比如涉及到未來政策會不會放鬆、購買力能不能跟上等問題。

中信證券在研報中認為，中國城市發展的確呈現多中心而非單中心的格局，二三線城市真正一天天壯大起來，大城市周邊的城市群也具備廣闊的發展空間。因此，對於原本資源儲備就集中于環京區域的房地産企業來説，應該“長痛不如短痛”，降低企業對環京市場的依賴度，主動引導其他區域的銷售佔比提高，降低環京區域的相對比重，理性去化庫存進行結構性調整，利用短期區域市場回暖的窗口盤活資産。

暗藏風險

“環京地區樓市前兩年很火，特別是緊鄰通州的北三縣，去年房價突破30000元。我有朋友在那個時候買了房，現在很後悔。如今不僅價格降了，全款還能享受折扣優惠。我認為到了可以入手的時候。”在走訪過程中，不少來自北京市、天津市、河北省等地的購房者表示，對這種針對外地購房者的全款分期方式很感興趣。

不過，全款分期購房的合法性卻值得質疑。秦兵房産律師團主管律師孫雨寒表示，現在一些小開發商甚至一些品牌開發商，在環京地區普遍都面臨著限購政策帶來的資金回籠困難，於是便以這種變相銷售的方式進行融資，解決當前的資金困難問題。

“開發商這樣操作是完全違法的，因為現階段買房者不具備法律規定的購房資格，而在沒有網簽之前，合同實際上是無效的，開發商一旦出現一房兩賣或者抵押給第三方，那麼購房者就無法拿到房子。”孫雨寒表示，出現問題後房款能不能拿回來，就要看到時候開發商是否具有支付能力。如果未來幾年一些小開發商經營不好導致公司破産，那麼購房者的房款可能就無法追回。

事實上，風險不止於此。嚴躍進表示，全款分期還可能面臨開發商承諾免息但後期又收取利息，或者開發商臨時加價等情況。

“我們在實地調研中發現一些推出全款分期的項目是沒有預售證的，這時開發商可能會選擇外包給仲介機構進行銷售。”康輝也提醒購房者要注意以上風險。

此外，康輝還認為，環京樓市的本輪下跌不是由限購令直接導致的，而是市場自身的原因——房價嚴重脫離出租回報率的支撐。“目前環京樓市的房價主要靠租金支撐，但很多環京地區現在的發展速度比較慢，尤其是出租率跟不上，這是限購政策出臺後該區域房價下跌的重要原因。如果未來幾年還是這種情況，環京地區可能還會繼續延續當前的房價下行壓力。”