3.模式創新搶佔核心資源，內外兼修促高品質發展

拿地向三四線城市下沉，通過並購、合作等多渠道補倉

2017年，行業規模戰進一步升級，土地資源的爭奪更趨激烈，百強企業不僅在招拍挂市場攻城略地，更是通過收並購、舊改、産業新城、文旅地産等方式補充優質資源，為其業績的快速增長儲備彈藥。2017年，百強前50企業拿地金額達2.55萬億元，其中招拍挂拿地金額2.24萬億元，同比增長76.7%，佔全國300城土地成交金額的61.6%。

圖11 百強企業內部不同層級2016、2017年城市拿地集中度

2017年，百強企業憑藉自身優勢持續加大熱點城市深耕力度，城市拿地集中度顯著提升。2017年熱點城市土地市場競爭趨於白熱化，其中百強前50企業在杭州、成都、重慶、瀋陽、長沙等城市拿地集中度均超50%；另外，熱點城市土地競拍要求的提高導致參與門檻提升，規模較大的百強企業優勢更為凸顯，拿地集中度更高，如百強前30企業在重慶、成都、蘇州等城市拿地集中度均超50%。

圖12 百強前50企業拿地金額城市分佈及城市等級分佈

百強企業積極把握城市群發展機遇，持續深耕五個主要城市群及周邊三四線城市，中西部城市拿地比例明顯加大。百強前50企業在長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝五個主要城市群拿地金額佔比達76.5%，長三角城市群佔比最高為36.2%，同比減少4.2個百分點。其中，百強企業在把握各城市群中一二線熱點城市基礎上，加大受核心城市外溢影響的三四線城市的土儲力度。百強前50企業在一線城市拿地金額佔比為20.4%，同比提升2.9個百分點；在三四線城市佔比為29.3%，同比提升13.5個百分點，其中長三角城市群中的嘉興、常州、紹興、南通等三四線城市備受青睞，拿地金額增長顯著。

圖13 2017年百強各層級代表企業招拍挂拿地金額及權益比例

此外，百強企業通過強強聯合、與本土企業合作等方式曲線拿地，分擔運營風險，實現優勢互補、合作共贏。2017年，百強代表企業合作拿地權益比例均值為85.4%。分層級來看，前10企業、11-30企業更傾向聯合拿地，權益拿地比例分別為83.8%、81.9%，其中保利、華潤、龍湖、旭輝等百強企業拿地權益比例在70%以下，而31-50企業、51-100企業合作力度較小，拿地權益比例分別高達89.6%、88.0%。

加大海外融資力度，創新融資方式保障企業現金流

圖14 百強企業2013-2017年籌資活動現金流入均值

2017年百強企業的業績增長依賴於金融的大力支援，在整體融資環境趨緊的背景下，百強企業的融資優勢更加凸顯。2017年百強企業籌資活動現金流入均值為152.3億元，同比增長15.8%，籌資規模持續提升。隨著審核趨嚴，百強企業作為金融機構的白名單客戶得到更多資源傾斜，在銀行貸款、信託、公司債等傳統融資渠道具有突出優勢，此外，在海外市場、資産證券化、基金等創新融資渠道方面更易獲得投資者青睞。

圖15 百強企業不同層級2016、2017年信用債、海外債情況

百強企業國內信用債發行規模大幅減少，海外債發行大幅增長，成為發行主力。2017年，中央多次表態加強金融管理，防範房地産泡沫風險，防止資金違規流入房地産，百強企業國內信用債發行規模為1067.5億元，佔發行總量的62.8%，其中，中期票據發行規模則同比增長91.1%至552.4億元；隨著國內融資渠道鎖緊，百強企業積極到海外發行債券，發行規模達1646.3億元，同比大幅增長643.3%，佔發行總量的78.1%。

其中，在白名單基礎上，規模較大的百強房企得到更多資金支援，規模差距也進一步築起了融資分水嶺。百強前10、11-30企業公司債發行規模40.0億元、176.0億元，加權平均成本分別為4.5%、6.2%；而31-50、51-100企業發行公司債較少，分別為35.5億元、20.6億元，發行成本分別為7.2%、8.0%。百強前10、11-30企業發行中期票據達478.2億元，佔百強整體發行規模的86.6%。另外，百強前10、11-30企業海外債發行規模分別為756.8億元、702.8億元，佔百強整體發行規模的46.0%、42.3%。

內外兼修加大人才爭奪、培養和激勵力度，煥發新動力

圖16 2017年百強企業跟投制度升級變化

2017年，在房地産行業轉型升級、企業規模擴張加速的背景下，房地産行業的人員流動空前高漲，背後是房企對於人才的大量迫切渴求。為了搶奪人才、留住人才，百強企業“內外兼修”，內部推行合夥人、跟投機制，加大股權激勵等，外部高薪聘請知名高管、大規模擴招知名高校應屆生等，從人才入手助推企業管理效能、成本控制、商業模式等方面的突破，集聚優秀人才，煥發新動力。

4.控成本高週轉雙管齊下，向效率要效益提升盈利

凈利潤率上升0.3個百分點，規模效應加劇企業盈利分化

圖17 百強企業2013-2017年營業收入與凈利潤均值變化情況

2017年，百強企業銷售業績的超預期表現帶動了營業收入及凈利潤的提升，全年百強企業營業收入均值達423.6億元，凈利潤均值達48.9億元，分別同比增長28.5%、30.0%，凈利潤增速較上年提高4.0個百分點，首次超越營業收入均值增長率，呈現出增收又增利的“雙增”現象。

圖18 百強企業不同層級2016、2017年凈利潤率及ROE情況

2017年，主要受益於結算期內高盈利項目，百強企業整體盈利水準有所提升。儘管年內土地價格不斷走高，熱點城市限購、限貸、限售等政策頻出，行業盈利壓力不斷加大，但受益於前期市場回暖階段銷售的高盈利項目，以及三四線城市價格上漲和成本較低的項目進入結算期，百強企業2017年盈利水準有所提升，凈利潤率、ROE均值分別為11.3%、16.6%，分別較上年提升0.3、0.5個百分點。值得注意是，隨著市場持續調整，未來行業利潤率整體仍將呈現下行趨勢，百強企業應做好相應的準備。

與此同時，百強企業盈利能力內部分化加劇，規模較大的百強企業憑藉品牌溢價、週轉能力、管理效率等優勢，實現更高的凈利潤率和凈資産收益率。前10企業凈利潤率、凈資産收益率分別為14.2%、17.9%，較2016年分別提升0.6、1.2個百分點；11-30企業凈利潤率和凈資産收益率分別為12.9%、16.1%，較上年增長0.5、0.7個百分點；31-50企業凈利潤率和凈資産收益率明顯低於前10企業和11-30企業，分別為10.2%、13.4%。

多措並舉控成本，大型企業成本控制能力凸顯

圖19 百強代表企業2016、2017年新增地價佔銷售均價的比重

順應“改善潮”需求，高品質産品提升銷售溢價。隨著土地成本持續走高，規模較大的百強企業積極強化産品力與服務力，改善溢價空間。從2017年新增土地均價佔同期銷售均價的比重來看，前10企業的佔比均值較去年下降3.6個百分點至36.5%，遠低於11-30企業的44.6%和31-50企業的58.9%，保障了充裕的盈利空間。

圖20 百強企業不同層級2017年信用債、綜合融資成本率情況

憑藉自身規模優勢及綜合實力，積極通過信用債、基金、資産證券化等方式獲取低成本資金，保障企業盈利空間。隨著資金緊縮、利率上行壓力加大，企業間融資成本分化趨勢凸顯，其中規模較大的百強企業融資成本明顯低於其他企業。2017年，前10百強企業綜合融資成本率均值為5.5%，分別低於11-30企業和31-50企業1.3、1.8個百分點，融資優勢明顯。

圖21 百強企業不同層級2017年三項費用率情況

修煉管理內功，嚴控三費，規模較大百強企業三項費用率明顯低於其他企業。受人力及財務成本上升影響，2017年百強企業銷售、管理和財務三項費用率均值為9.1%，較上年小幅上升0.3個百分點。而規模較大百強企業憑藉明顯的融資優勢、精細化的管控能力以及高效的資訊化手段等，三項費用率保持低位。2017年百強前10企業三項費用率均值為8.1%，分別低於11-30企業和31-50企業1.1、1.7個百分點。其中，萬科、保利、中海等企業三項費用率保持在7%以下。