2017年，房地産市場在中國步入新時代的大背景下，將迎來高品質的發展階段和多層次的全新發展格局，房地産企業應主動轉變發展思路，適應行業發展的重大變革，挖掘新時代的發展機遇。為此，中國房地産TOP10研究組以“提質穩發展，謀變新時代”為主題，發掘行業中綜合實力強、成長潛力大、經營穩健、社會責任感強的優秀房地産企業群體，並研究産生了2018中國房地産綜合實力百強企業。

一、百強企業整體發展特點分析

2017年，房企間“規模之戰”高 潮疊起。百強企業在以規模增長為導向的目標驅使下，2017年在激烈的市場角逐中全力拼搏，因城施策，積極把握市場窗口期“搶市場”，實現了銷售業績的突飛猛進，行業集中度進一步“跳漲”。2018年，儘管即將面臨更加不確定的市場，面前的白熱化競爭趨勢卻更為清晰，由百強企業目前設定的2018年銷售目標來看，無不昭示了其投身未來激烈卡位戰的勃勃雄心。具體來看：

1.市場份額提升至47.7%，規模化擴張唱響主旋律

百強企業2017年銷售額增長32.8%，市場份額提升至47.7%

圖1 百強企業2013-2017年銷售增長情況

2017年，規模化加速擴張唱響全年市場主旋律，百強企業奉之為圭臬，積極把握市場結構性熱度輪轉機遇，銷售業績再上新臺階。2017年，在“房住不炒”總基調下，全國商品房成交量增速有所放緩，但銷售規模再創新高，全國商品房銷售額和銷售面積分別為133701億元和169408萬平方米，同比分別增長13.7%和7.7%。百強企業2017年銷售總額、銷售面積分別達63760.7億元、49795.9萬平方米，同比增長32.8%和23.7%，增長率分別高於同期全國增幅19.1、16.0個百分點，馬太效應加劇。

圖2 百強企業及綜合實力TOP10企業2013-2017年市場份額

行業集中度加速提升，百強企業市場份額持續走高。2017年，百強企業市場份額快速上升至47.7%，較上年提高7.9個百分點，增幅高於2016年3.3個百分點。其中，綜合實力TOP10企業2017年市場份額為24.0%，較上年提高5.8個百分點，佔百強企業銷售總額的50.2%，強者恒強趨勢凸顯。

強者恒強態勢持續，資源集聚加劇行業壟斷

圖3 百強企業不同層級2017年銷售額及其增長率均值情況

百強企業整體銷售規模再上新臺階，千億軍團業績跳漲。其中碧桂園、萬科、恒大跨越五千億門檻；融創、保利、綠地也突破三千億銷售關卡；龍湖、新城、世茂、旭輝等成功晉級千億俱樂部，千億陣營大幅擴容。百強企業各層級銷售表現均好性提升，強者恒強態勢持續。2017年，百強各層級企業銷售額增長率均值位於20%-75%之間。其中，百強前10企業銷售額增長率均值為47.3%，高於百強企業銷售額增速14.5個百分點；11-30企業在踏準市場機遇前提下，以更高的週轉率、執行力等加速奔跑，銷售增速領銜百強企業，平均增速達70.9%，高於百強企業銷售額增速38.1個百分點。

圖4 百強企業銷售集中度、拿地集中度及信用債融資佔比情況

隨著行業進入資源主導階段，百強企業的資源集聚效應更為強化，將促進行業集中度進一步提升。百強企業憑藉更強的綜合實力，在城市市場及土地、資金等資源領域擁有更高話語權，優勢資源不斷向其傾斜，不僅助推其銷售業績大幅跨越，也保障了其未來擁有充足的競爭砝碼，強者恒強已成行業共識。2017年，百強前50企業在40個大中城市的銷售集中度為43.4%，佔據了重點城市超四成的市場；招拍挂拿地集中度為61.6%，獲取了全國300城超六成的土地資源；百強企業國內信用債發行規模為1067.5億元，佔發行總量的62.8%；海外債發行規模為1646.3億元，佔發行總量的78.1%。

聚焦更高銷售目標發聲亮劍，鉚足勁兒打好卡位戰

圖5 百強企業2018年銷售目標及增長率情況

百強企業對2018年業績目標整體仍持較高預期，銷售目標及增長率均為較高水準，力求在行業卡位戰中佔據優勢地位。具體來看，千億目標成新的競爭門檻，部分百強企業完成業績增長目標壓力較大。綠地董事長張玉良表示企業正穩步向萬億資産規模邁進，同時提出2018年房地産的銷售規模不低於4000億元；融信已制定2018年全年合約銷售目標為1200億元；正榮、中梁、祥生等企業均劍指“千億級”目標。從銷售目標增長率來看，上述百強企業2018年銷售目標增長率均值為38.2%，完成業績目標的壓力較大。

2.因城施策把握消費升級，加強合作搶抓市場先機

加大熱點城市深耕力度，把握城市群外溢需求

圖6 百強企業內部不同層級2016、2017年城市銷售集中度

2017年，部分熱點城市受到嚴格的政策調控，但百強企業憑藉強大的綜合實力搶抓市場機遇，實現銷售業績快速增長，城市集中度繼續保持高位。具體來看，百強前50企業在廣州、深圳、杭州、天津、蘇州等熱點城市的銷售集中度均超50%，其中杭州、蘇州更是超70%；在深圳、蘇州、杭州、北京等城市銷售集中度提升明顯，分別提高14.0、22.5、15.2、17.5個百分點。分層級來看，熱點城市中規模較大的百強企業優勢更為凸顯，前10企業、11-30企業在深圳、杭州、蘇州、南京的銷售集中度均超20%。

圖7 前50企業2016、2017年各等級城市、城市群銷售額分佈

百強企業搶抓非熱點二三四線城市放量契機，二線、三四線城市成交佔比提升。2017年，前50企業重點項目在二線及三四線城市銷售額佔比達80.4%，同比提升4.4個百分點，其中二線城市佔比高達60.9%，同比提升4.1個百分點；一線城市在嚴格的政策調控下成交規模明顯縮減，銷售佔比同比下降4.4個百分點至19.7%。百強企業在五個主要城市群的銷售佔比為78.7%，其中長三角佔比最高，達35.5%。

因城施策抓城市窗口期機遇，新時代下謀求産品創新升級

圖8 前50企業2016、2017年重點項目各面積段銷售佔比

百強企業聚焦主流需求，加大改善類産品結構比例。2017年，百強企業加大改善型産品的推出比例以搶佔市場份額，有力推動業績快速增長。從百強前50企業重點項目各面積段産品的銷售額佔比來看：90-140平米首改、140-200平米改善類産品銷售額佔比分別提升3.7、0.8個百分點；90平米以下首置、200平米以上高端類産品銷售額貢獻率分別降低2.7、1.8個百分點。

圖9 前50企業2016、2017年分城市等級各面積段銷售佔比

具體來看，百強企業因城施策，一線城市發力首改類及高端類産品，二線及三四線城市聚焦于首改類産品，促進企業業績實現快速增長。研究組對百強前50企業2016及2017年重點項目各面積段的銷售額貢獻分析得出：前50企業一線城市各類産品銷售貢獻較為均衡，其中首改類産品佔比最高達31.2%，同比增長4.5個百分點，高端類産品佔比達26.4%，同比小幅下降；在二線、三四線城市，百強企業産品仍以90-140平米首改類産品為主，業績貢獻率分別提升2.1個、2.3個百分點。

加大合作力度，助力企業業績快速增長

圖10 百強代表企業2017年銷售額同比增長率與權益比例情況

合作共贏已成為百強企業高增長背後的新運營邏輯。在市場競爭更加激烈、土地出讓條件更為苛刻、行業利潤下行、風險加大等影響下，加大合作力度成為百強企業搶佔市場、對抗風險的必然之選。2017年，百強企業加強合作力度，權益銷售額佔比越低，銷售額增長率越高。整體來看，百強代表企業權益銷售額比例均值在80%左右，碧桂園、龍湖、融創等百強企業權益比例較低，分別為68.5%、77.1%、73.4%，銷售額同比增長率分別高達83.1%、77.1%、140.4%，助力企業銷售業績實現高速增長。