1.5個億——這是2017年末我國65周歲及以上人口的數量,和俄羅斯全國人口總數幾乎相當。隨著人口老齡化程度日趨明顯,我國已經成為全球老齡人口最多的國家之一,如何解決“中國式養老”的問題備受關注。

十九大報告中明確指出,要實施健康中國戰略,積極應對人口老齡化,構建養老、孝老、敬老政策體系和社會環境,推進醫養結合,加快老齡事業和産業發展。近兩年,在國家的扶持下,養老地産行業迎來了政策紅利期,得到了快速的發展,由龍頭房企牽頭的項目在一線城市全面開花。

但在養老地産概念炒得火熱的同時,一方面,高昂的收費標準讓具有養老需求的普通人望而卻步,被詬病為“富人的遊戲”,另一方面,回報週期長、盈利難讓習慣於高週轉和高利潤的房企陷入了兩難的境地。面對這片擁有巨大潛力的藍海,到底該如何挖掘其價值?

 沉睡中的市場

根據國家統計局發佈的數據顯示,近兩年我國老齡化速度在明顯加快。截至2017年末,我國60周歲及以上人口24090萬人,佔總人口的17.3%,其中65周歲及以上人口15831萬人,佔總人口的11.4%。據聯合國人口署數據,預計到2025年,我國65歲及以上人口數量將達到2億,2050年將突破3億。

相比之如此龐大且日益增長的養老需求,目前社會上的養老服務、養老機構、養老床位、護理服務人員等卻呈現出了供給不足的格局。截至2016年底,全國各類養老服務機構和設施達14萬個,其中註冊登記的養老服務機構2.9萬個。全國各類養老床位合計730.2萬張,每千名老年人僅擁有養老床位31.6張。

“我國養老服務供給結構失衡,對98%以上居住在家的老年人缺乏養老服務供給及相應的政策籌劃與公共投入,全國養老床位供需差距巨大。”中國社會保障學會會長鄭功成指出,未來需要有效地撬動市場資源與社會資源,以應對老齡化的發展趨勢。

 龍頭房企加速佈局

近年來,國家對於養老服務産業發展的政策支援力度進一步加大。在中央投資方面,國家發改委持續安排中央預算內投資支援養老服務設施建設,在七年間投資總數超過166億元。進入2018年,民政部更是將“繼續深化養老機構的‘放管服’改革,全面放開養老服務市場”明確列為新一年重點工作任務之一。

據全國老齡辦《中國養老産業規劃》報告顯示,到2030年我國養老服務業市場的總産值將突破10萬億元大關。在政億萬老人的剛需和巨大的市場缺口背後,房地産企業敏銳地嗅出了其中潛在的商機。基於對政策支援和發展前景的良好預期,越來越多的房産巨頭向養老地産進軍,並在各地加速佈局。

自2009年開始涉足養老領域以來,萬科目前已在北京、上海、廣州、深圳、天津、杭州、青島、成都、濟南、合肥等城市開業運營了超過80個養老項目,其中,北京正在運營中的就有3個,在建的有4個,另外還有10個在洽談中,未來兩到三年時間,萬科在北京區域的養老項目將拓展至20個。

最早入局的保利地産也通過投資建設和熹會老年公寓進軍中高端養老市場,目前在北京、上海、廣州、成都、三亞等城市已有6個養老地産項目,未來6年計劃打造50個養老項目。

此外,恒大、華潤、綠地、魯能、碧桂園等養老項目也都紛紛落地。據統計,在近兩年時間內,至少有32家上市公司宣佈進軍養老産業,全國涉足養老領域的房企接近80家。

廣州二手房高級分析師李超稱,從全國範圍內看,地産企業進入的方式主要有三種:一是直接選擇建立養老小鎮或社區,自建周邊配套,部分引入養老設備;二是在醫療配套、商業發達等地段開發物業,之後利用周邊醫療配套設施作為宣傳噱頭,部分以養老公寓形式出現;三是與保險公司合作,以理財和人保為切入點建立聯動的房産服務,如住房以保險形式購買,回贈高額保單等。

 淪為富人的遊戲?

在各大開發商打出“健康養老”、“智慧養老”等概念的同時,有輿論卻直指養老地産玩的其實是“高端養老”、“奢侈養老”。

以萬科在北京的怡園光熙長者公寓為例,該項目在2016年由北控和萬科共同合作建成,有100余張床位,相毗鄰的光熙康復醫院在今年1月正式開業,有130張床位。公寓由全科醫生24小時全天候監護及提供基礎治療,由職業化護理團隊負責日常護理工作,還配備其他生活上的服務等。

“養老+康復”的搭配使光熙長者公寓成為了業內在探索醫養結合模式上的一個“樣板間”,但高端服務的價格自然不菲。有媒體在實地走訪中發現,長者公寓的單人房每月價格高達1.5-2.5萬元,雙人公寓及多人公寓收費在1-4萬元不等,高昂的價位令有養老需求的普通人望而卻步。

據了解,目前北京已開業的養老機構床位費普遍都在4000-6000元/月,加上護理、餐飲費用,超過萬元的情況非常普遍。房地産等大型資本企業在京投資養老機構,基本都會將主要消費人群鎖定中高端,收費動輒上萬至幾萬一個月。隨著養老項目的高端化趨勢越來越明顯,一些原本走平價親民路線的養老機構也在悄悄上調收費價格,以向高端路線“轉型”。

有業內人士指出,“在商言商”,民營資本要從高端養老項目上實現利潤最大化無非厚非,但養老項目淪為“富人的遊戲”,將眾多的中低收入老年群體拒之門外,顯然偏離了養老事業普惠大眾的服務宗旨。更有人直指養老地産已經成為開發商低成本、低門檻獲得土地、市場資源的籌碼。

 經營困局待解

雖然房企的熱情高漲,但實際上,養老項目卻並非資本可以快進快出的“吸金利器”。

據了解,一個養老項目從立項、籌備到開業的週期,比一般産業要長,盈利達到平衡點需要3-4年,達到盈利狀態需要5-6年。有業內人士指出,在房企多元化的業務中,養老地産的回報週期無疑是“進展最緩慢”的。

“由於缺乏有效的投融資政策支援,養老産業普遍存在貸款難、投資期長、收益率低、企業生存困難;而在需求端激活老年人的存量資産,反向貸款(押金眾籌以利息養老)、以房養老等方面也缺少政策性引導。”全聯房地産商會創會會長聶梅生曾對外公開表示。

前期投入高,運營費用高,入住門檻高,這“三高”問題成為了養老項目普遍面臨的困境。行業普遍認為,以“賣房”為模式的養老地産等同於普通房地産住宅出售,需要重資産運營,一般資金雄厚的龍頭房企才敢嘗試。以月為單位繳納費用的“會員制”模式相對較為靈活,可通過會費、房租、護理、餐飲等費用增加收益來源,但有分析師指出,對於小規模的養老項目來説,維護運營成本高企導致會費居高不下,而高昂的費用又將很多剛需拒之門外,如此的惡性迴圈最終導致盈利困難、步履維艱。

“養老地産正處於看上去很美,執行卻很難的階段,國內還沒有找到很好的盈利模式。”萬科總裁鬱亮指出。萬科集團高級副總裁劉肖則將養老比作“萬科的彼岸”——看得見河水的波濤洶湧,又看得到彼岸寬廣的世界,只能“摸著石頭過河”。

保利地産董事長宋廣菊也曾坦言,養老地産這種長期投入、持有運營型的地産模式,與以往房企的短期盈利生存模式天然不符,任何一點前期的預估不足,都可能造成投資風險。

對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,針對不同需求提供相關産品,是降低養老地産業務成本的重要途徑。“對房地産市場來説,積極針對養老群體提供24小時的社區型服務,是擴大養老服務背後盈利點的一個重要的機會。”

多位業內人士指出,未來可借鑒新加坡、日本和美國成熟的養老産業經驗,由政府補貼和企業運營雙管齊下,既能實現老人的“老有所養”,又可讓企業實現資金回籠和利潤增長。(經濟日報-中國經濟網記者 劉瀟瀟)