2017年是公寓行業風起雲湧的一年,也必將是記入中國的房地産發展史的一年。

今年進入三季度,各項利好政策不斷,而十九大和剛剛閉幕的中央經濟工作會議,進一步定調了租賃優先的政策走向。

隨著限購限貸的收緊,住房抵押貸款門檻進一步提高,加杠桿買房難了,所有這些信號都彰顯了一個問題,中國從“拿地—蓋樓—賣掉”的增量房時代,向“拿地或者租地—經營—收租或享受資産增值”的存量經營時代跨進,租房市場風口已至,格局在2018年將發生巨變,機遇和風險並存。

對於即將到來的2018年,公寓行業將呈現何種態勢,在租賃新政的助推下,公寓行業在未來一年會有哪些變化,筆者有以下幾個猜想:

猜想一:三年後,公寓行業沒有“腰部”。

在中國,隨著國家隊和開發商的相繼入場,公寓行業的頭部單位會快速崛起,但即便如此,頭部單位也僅能佔據行業20%的市場份額,像公寓市場比較成熟的日本、美國一樣,剩餘80%左右的市場份額仍被區域屬性更強的本地中小職業房東佔有,“蝌蚪型”的行業格局會逐漸顯現,大頭部、長尾部是其顯要特徵。沒有腰部的行業格局並不是特例,在國內與不動産經營相關的行業,如酒店業、商超業、房産仲介等都在此列。

猜想二:長租公寓四種産品形態,租賃社區引領産品創新。

當下的幾家租房平臺,都分為整租、合租、品牌公寓三個頻道,反映目前市場公寓産品的三種形態。那麼,在消費升級、居住文化的改變中,筆者猜測也許長租公寓會有四種産品形態:

一是分散式優質整租。市中心、分散式出租房源,給誰住才最符合資源匹配的經濟規律?新需求會出現,如工作就近的租賃房、就學租賃房、家庭二次裝修租賃房。二是集中式的租賃社區。開發商幹公寓,少則是幾棟樓組成的租賃組團,多則是租賃小區,從規劃、設計、內裝開始考慮各種租賃需求,未來的租賃社區各種配套將更加針對單身貴族。三是單棟集中式公寓。現在的集中式公寓樓,幾乎都是邊角料的物業資産,噪音、通風、採光、隱私、配套都存在這樣那樣的不足,比分散式的合租房好不了多少。四是分散式合租。位於城市週邊的合租房會長期存在,即使在發達國家,類似的公寓産品也是一直存在的。

猜想三:分散式品牌公寓模式受質疑。

首先,分散式包租模式,因為包租時間較集中式短、包租價格固定,加上小業主數量眾多,實操上無法對抗變化的經濟週期,而與之對應的集中式公寓,有可能通過和業主理性談判,共同對抗波動的經濟週期。其次,分散式長租公寓産品嚴重非標,行業標準化的深度無法支撐消費升級下的個性化需求,短期內做不到尚品宅配的能力,即公司標準化的顆粒度非常細,消費者的個性化産品,實際就是公司標準化産品的不同組合。這種情況下,要麼房源價值挖掘不足,要麼邊際效率快速下降。也就是行業常説的規模不經濟。第三,公司管理能力提升速度跟不上房源擴張的速度。因為分散、非標、包租等多維要素的限制,分散式公寓主要靠“人”來管理,而制度化、規範化需要時間來沉澱。所以,分散式公寓適合小而美的高端整租,或者高性價比的合租。

猜想四:開發商長租公寓學費超1萬元/套。

最近三年,投資人、擬入局者非常迷茫的一個問題:公寓為什麼不賺錢呢?首先,早期的品牌公寓,幾乎都犯過選址錯誤、跑冒滴漏、招租不足、過度裝修的錯誤,這就是全行業價格不菲的學費,但似乎每一個新進入者,都會再重新交一遍學費。其次,公寓行業受有效房源供給限制、租客支付能力的限制,不能照抄照搬網際網路産品的極致體驗,公寓極致裝修和極致服務是與收入不匹配的額外成本。第三,招租和房地産銷售有非常多的不同,如流量來源、成交週期、定價策略、激勵措施,同時不像新房銷售,有成熟的第三方供應商,也不像酒店銷售,有流量集中的OTA平臺。開發商有強大“建造”公寓的能力,但招租和租客運營能力是明顯的短板。空置,是最大的成本殺手。

三年前,品牌公寓“輕視了,跑快了”的情形,也許會在開發商中重新演繹一遍。業內專家預計,開發商每套房子至少在過度裝修和招租不力上各浪費5000元,跑得越快,交的學費越多,且是一筆昂貴的學費。

猜想五:真正的REITs産品或將落地。

中國的類REITs産品目前有三類,分別是輕資産模式的租金收益權ABS模式,重資産抵押債權的CMBS模式和重資産的股權類REITs模式,它們的區別在於債權與股權、是否有抵押、證券化的底層資産不同。而這段時間被熱議的REITs産品,本質上依然是類REITs,為了規避現行稅法的雙重徵稅,設置了雙SPV結構。現在更多的國資國企投身租賃用房供給,部分銀行推出了租賃用房開發貸款,但我認為真正的REITs才是更加匹配的租賃金融産品,國家會加快政策研究,試點有望在2018年開啟。

猜想六:租金抵扣個稅並非南柯一夢。

從2017年的中央經濟工作會議可以看出,明年的房地産市場,“租賃”與“調控”是主體思路,在政策的大力推動下,整個房地産行業恐面臨一次前所未有的行業大洗牌。

作為市場調控的一劑強心針,稅改恐怕勢必要加速進行,租金抵扣個人所得稅會深得民心。筆者認為,隨著各地政府租賃監管平臺的上線,為拉動更多租賃交易網簽和備案,以有利於落實租購同權,在改革個人所得稅時,有望滿足租金抵稅。

猜想七:公寓的融資和並購異常活躍。

經歷了資本寒冬後的公寓企業,在資本大舉進入公寓行業的背景下,每一個活下來的品牌公寓,都將成為投資和並購的熱門標的。

到了下半年,部分開發商會經過市場的教育,逐漸意識到不管是培養自己人,還是挖角競品,都不能很好解決人才的問題,而並購一家公寓創業公司,並給機制和資源賦能,也許可以實現彎道超車,在房地産的下半場博得一張門票。

猜想八:誕生公寓新的垂直細分業態——長租公寓服務商。

過去五年,長租公寓運營商經歷誕生和苦難的幼年,迎來了快速成長的童年,與之相伴的是各類公寓服務商的誕生。在過去公寓的服務生態裏面,也許只有流量平臺58趕集和行業媒體房東東算是專業服務商,其他領域幾乎沒有專業服務商。

轟轟烈烈的租房金融,前赴後繼地進入和退出。智慧門鎖等硬體,雖然在長租公寓領域得到發展,但同時還在探索民用和短租市場,只有蜂電智慧電錶比較專注于公寓市場。家居家電,沒有像酒店業一樣都有專業的各品類供應商,而供應給公寓的家居家電,幾乎就是廉價品的代名詞,沒有專門為公寓應用場景進行設計和製造。

在此背景下,專門為公寓行業而生的裝修設計、銷售代理、委託管理、維修保潔、諮詢培訓,甚至公寓獵頭服務都會在2018年誕生,並得到發展。

(作者為水滴管家CEO)