京奧港未來墅售樓處(《中國經濟週刊》記者 劉照普 攝)

案例一:南京麒麟“地王”陷“停工”風波

是否“停工”,説法不一

據了解,京奧港未來墅地處南京城東的麒麟板塊,項目分為A、B、C、D四個區開發,目前開盤銷售的是A區的1號和5號樓,共有154套房源。

12月12日,該項目第一次被曝出停工,《中國經濟週刊》記者前去採訪時發現,在項目一期工地的施工現場,傳達室玻璃窗上被貼上了“工程暫停、大門封閉”字樣的白色封條。

據現場工作人員向記者介紹,開發商已經拖欠他們好幾個月的工程款,還有部分工人的工資也未予支付,“大概有2000多萬元”,他們只得停止施工,逼開發商支付款項,已經停工近20天,開發商必須付錢,他們才會開工。

在項目首次被曝出停工三四天后,有消息稱,京奧港未來墅“這個停工的地王項目又復工了”。《中國經濟週刊》記者再次趕往項目現場發現,一期工地現場仍舊空無一人,只在傳達室有一位保安。

記者沿著傳達室所在的天河路往南步行大概二三十米,在另一處圍墻豁口處發現,裏面有一輛挖掘機和一些打樁設備,並在旁邊搭了幾頂帳篷。工地上的人員説,他們屬於二期項目的施工人員,正在加緊進行施工前的準備工作。京奧港未來墅售樓處的工作人員也向記者説,這些人確實是二期項目的施工人員,為了加快項目進度,啟動了二期項目施工整理準備工作。

為什麼一期項目的問題還沒解決,就啟動了二期項目?

記者多次聯繫京奧港集團及其設立的開發公司——南京華麟置業有限公司就京奧港未來墅停工情況進行求證核實,但一直未有回復。

12月16日,記者在南京365淘房網上看到一份落款為南京華麟置業有限公司的聲明,其中稱,近期,我司注意到社會輿論對於我司開發的南京京奧港·未來墅項目(註冊名睿創新築,以下簡稱“該項目”)工地停工資訊的大量傳播及網路轉載,該報道內容失實,嚴重損害了我司及該項目的形象與聲譽。在此,我司鄭重聲明如下:該項目停工是為了全面配合近期南京相關部門的有關要求;在政府規定的停工期限到期後,該項目已於今日起恢復正常施工;在今後施工建設過程中將一如既往地保質保量,按期完成該項目的建設,並將嚴格按照商品房買賣合同約定的時間如期交付,確保購房者的利益;此次不實報道事件對我司及該項目造成了嚴重的負面影響。對此我司表示強烈譴責,並保留追究法律責任的權利。

12月18日,《中國經濟週刊》記者第三次來到京奧港未來墅項目工地,發現一期項目工地仍處於停工狀態,現場沒有一個人影。據一位長期在項目工地附近經商的人士透露,該項目今年“五一”的時候也停過一次工,因為拖欠工程款,施工方停工,拿到錢才幹活,但經過協調,後來又復工了,“聽説也沒有拿到錢”。該人士説,“這一次停工,施工方非要到錢不可,否則就一直停下去,目前一期工程的工人已經走得差不多了,都到別的工地找活幹了,不能閒著。”

地王項目是否如外界所言在虧本銷售?

2016年4月,正值南京樓市火爆之時,經過61輪競拍,京奧港集團通過旗下嘉誠鼎盛房地産開發有限公司以47.6億元摘得G09地塊,力壓中南置地、棲霞建設、新城地産等房企,成為南京麒麟板塊的地王,樓面價為22353元/平方米,溢價率達到163%。

今年9月15日,京奧港未來墅首次開盤推出154套房源,每平方米單價不到2.7萬元,僅比樓面價高出4000元/平方米左右。樓盤置業顧問告訴記者,當時領銷售許可證時,房管部門明確要求該樓盤不得超過2.7萬元/平方米,即政府對此區域的限價是2.7萬元左右,不準定高價,怕因此拉高區域房價。在售樓處現場的一房一價公示表上,記者看到所有房源標價均沒有超過2.7萬元/平方米,大都在2.5到2.6萬元左右。

一位熟悉該板塊樓市的人士介紹説,2016年4月京奧港集團拍下這塊土地時,周邊新房價格才1.6萬?1.7萬元/平方米,相隔不遠的中海國際社區在2013年拿地時的樓面價僅為每平方米五六千元。

《中國經濟週刊》記者查詢南京國土局的地塊出讓記錄發現,2013年2月19日,南京國土局舉行該年度的土地市場第一拍,中海地産以零舉牌的24.92億元底價一舉拿下麒麟科創園G03住宅地塊,當時的樓面價算下來為5554元/平方米,僅為京奧港地塊樓面價的四分之一。

記者了解到,2016年10月,有消息稱,京奧港未來墅要賣到4萬元/平方米,到2017年年初,該項目對外放出的價格是3.5萬元/平方米,如今又降到2.7萬元/平方米以下。不過與此同時,京奧港未來墅也由原來的精裝房改為毛坯房銷售。

徐州上一房地産開發有限公司負責人許是煥對記者分析説,開發商所定最終房價是由土地費用、建安工程費、稅收財務費用、管理開發費、公共配套設施費、所得稅、銷售費用、前期工程費、基礎設施費和凈利潤等加在一起得出的,樓面地價是指該項目在銷售時單位售價中所包含的土地成本。一般來説,土地成本佔到開發成本的二分之一,因此,京奧港未來墅只有賣到44000元/平方米以上才能夠有利潤,現在不到2.7萬元/平方米的售價虧本銷售的可能性非常大。

對此分析和説法,京奧港未來墅官方對於記者的採訪要求一直未予回復。

“地王”土地所有權作了抵押

《中國經濟週刊》記者在京奧港未來墅項目售樓現場還看到了一份“權利瑕疵公示”,稱:“京奧港未來墅的項目土地使用權已設定抵押,抵押權人為中融國際信託有限公司,抵押登記部門為南京市國土資源局,抵押登記日期為2016年5月12日。我司處理上述權利瑕疵的承諾:辦理房屋所有權轉移登記前登出抵押登記。”

由此可知,京奧港集團在2016年4月份拍下該地塊的次月就已將該地塊抵押給了中融國際信託有限公司進行融資。

據悉,2016年5月,為支付該地王地塊的土地款,京奧港集團向中融國際信託有限公司提出融資34億元的申請,發行“中融-宏金46號集合資金信託計劃”,付息方式是按年付息,年化利息7.6%,期限為12+6個月,即滿12個月可提前還款,項目還款來源為銀行開發貸款、項目銷售收入和集團資金支援。中融國際信託有限公司稱將對京奧港未來墅項目進行現場全面監管,根據約定,該項信託計劃將在2017年12月底到期償還。

隨著2017年12月底最終償還信託資金的最後截止時間來臨,京奧港集團能如期還款嗎?《中國經濟週刊》記者多次致電試圖聯繫採訪中融國際信託有限公司,客服人員稱是隱私,拒絕對此問題給予答覆。

南京資深地産評論人潘陽認為,在此輪調控中,為確保“房價環比不增長”的限價硬指標,地方政府使出殺手锏,也就是新房銷售價格不能高於本樓盤上一批房源售價,或不高於本板塊其他新房的平均售價,在這種嚴格的限價政策下,地王入市難度越來越大。隨著持有時間增加,越來越高的資金成本使得地王越來越難獲盈利。

潘陽分析説,除了加強供給側調控,需求側調控也在加強,這些表現是收緊信貸政策、提高首付比例、調高貸款利率、嚴打消費貸等,使得地王房企不僅融資成本增加,甚至貸不到款、融不到錢,缺乏源源不斷的資金來源,令京奧港集團這類熱衷冒險拿地王的房企資金壓力越來越大,以至於有資金鏈斷裂的危險。

案例二:上海“地王”被質疑變停車場

近期,有上海市民向記者反映稱,閩係房企融信中國控股有限公司(下稱“融信中國”,3301.HK)位於靜安區的一塊地王項目已經變成廢棄的共用單車停車場,情況是否屬實?《中國經濟週刊》記者赴實地進行採訪。

地王變停車場?開發商:項目開工進度正常

融信中國位於靜安區的地王項目位於中興社區地塊,其由兩個相鄰地塊組成,是2016年上海市中心區域唯一地塊。作為靜安與閘北兩區合併後新靜安首次出讓的住宅地塊,2016年8月曾吸引近20家房企參與舉牌。

最終,融信中國耗資超過110億元,樓板價超過10萬元/平方米,溢價率139%,“打敗”了包括保利、融創在內的17家房企,一舉刷新上海宅地單價紀錄。

2017年4月,曾有媒體報道稱,該地塊沒有開始動工的跡象,和地塊開拍前的情況幾乎一模一樣。相比于2016年8月時的情況,偏東側的332-01-A地塊依舊是空地,偏西側的333-01-A地塊依舊作為停車場使用。

偏東側的332-01-A 地塊正在開展樁基階段的施工,偏西側的333-01-A 地塊上則停放著一些汽車與廢棄的共用單車。(《中國經濟週刊》記者 宋傑 攝)

2017年12月15日,《中國經濟週刊》記者在現場看到,偏西側的地塊內停滿了廢棄的共用單車與大大小小的車輛,並有大巴駛入停車。現場有工作人員告訴記者,此處變成停車場不過10天時間,示意記者如果要停車的話,過夜收費20元。

此後,記者就該地塊開發情況採訪了融信中國上海總部。融信中國回復稱,上海中興路項目分為東、西兩個地塊,將分批次開發。目前東地塊正在開展樁基階段的施工,西地塊主要為東地塊施工做籌備。“項目開工進度正常,符合主管單位開發要求。靜安項目作為融信和萬科重點合作的項目,雙方公司非常重視,前期花費了大量精力做客戶研究和産品定位,期待給上海呈現比較好的高品質居住社區。”

據了解,目前該地塊區域內有蘇河灣華僑城、萬科綠洲雅賓利、新湖青藍國際等高端樓盤,與融信中國地王項目“一墻之隔”的蒙特利名都城二手房均價約為8萬元/平方米起。

2016年10月,萬科曾入股中興社區地塊,獲得49%的權益。融信中國方面表示,融信、萬科對該項目有信心,也是雙方高度持續看好上海的表現。其次,融信、萬科作為全國化佈局的開發商,也經歷了不同的市場週期、每個項目所處階段、開發策略也都會根據市場情況有所調整。“融信跟萬科的合作不是第一次,我們在過往的合作裏整個經營情況是非常不錯的,雙方的互信度很強,不管是雙方經營、定位還是銷售方面都磨合得很好,所以我們對這個項目有足夠信心。”

融信中國土地儲備“激進”擴張?

中原地産首席分析師張大偉對《中國經濟週刊》記者分析説,融信中國是非常激進的房企代表,高杠桿遇到調控,自然就成了壓力最大的企業代表。“這個地塊是受調控影響最大的地塊,首先高總價,自然融資壓力和融資成本就高。另外單價又非常高,在限價下,不僅僅是政策因素影響大,對於市場來看,目前樓市也不支援高端項目熱銷。”

《中國經濟週刊》記者注意到,過去兩年間,融信中國完成了登陸資本市場、總部搬遷到上海、實現全國化佈局的快速發展。外界認為,豐富的土地儲備成為其發展的“殺手锏”。

融信中國年報顯示,融信中國在2015年沒有收購任何新的土地,截至當年年底,其土地儲備的總建築面積約517萬平方米。

公開資訊顯示,2016年,融信中國在福州、上海、杭州、廈門等地共收購了21宗地塊,總建築面積為527.12萬平方米,一年內收購地塊的總建築面積超過了之前公司的土地儲備的總建築面積。融信中國2016年年報顯示,截至2016年12月31日,其儲備總建築面積約為1058萬平方米。

2017年,融信中國則開啟並購模式,其中最大動作是以總計28.97億元通過旗下全資控股公司受讓安徽海亮房地産有限公司、寧波海亮房地産投資有限公司35個項目55%的股權,與浙江第二大民營企業海亮集團旗下子公司海亮地産進行戰略合作。財報顯示,截至2017年上半年,融信中國的土地儲備已達到1301萬平方米,新增的21幅土地主要位於福州、杭州、南京、上海等熱點城市。

對於過去3年收購土地的情況,融信中國給《中國經濟週刊》記者的回復稱,2015年,融信因上市需要,未收購新土地。2016年,融信在杭州市場獲得較多土地,市場認為融信比較激進,但實際融信在杭州市場重點佈局在G20之前。“公司2016年在杭州及上海地區拿下的項目大部分的溢價率並不高,以我司2016年拿地較多的杭州為例,我司競得的土地平均溢價率僅為27%。”

那麼,融信中國大規模拿地的資金從何而來?融信中國告訴《中國經濟週刊》記者,公司把握市場機會,基於公司良好的銷售情況下合理補充土地儲備,“我們拿地資金來源於銷售資金回籠。”

據融信中國12月6日的公告披露,今年1—11月,融信中國(不含合營及聯營公司)總合約銷售額約411.61億元。據了解,融信中國2017年的銷售目標定為325億元,截至11月已經完成約127%。

此前,曾有地産媒體對融信中國資本運作的邏輯總結為:先對旗下的土地進行高估值—增加凈資産—降低負債率—獲得高評級—債權融資—再買地—再進行高估值。

對此,融信中國向《中國經濟週刊》表示,公司獲取的土地按會計準則都是以歷史成本計價,沒有也不需要進行評估,在報表上不可以按評估值計價。近年公司凈資産增加主要包括: 一是通過IPO募集資金,充實公司資本金;二是通過快速開發,加快項目交付、結轉,獲得留存收益增加;三是公司繼續推進輕資産戰略,部分控股非全資子公司在合併報表後增加了少數股東權益。“公司在發債時需在招債説明書中明確募集資金用途,對於已發行的公司債,已嚴格按照招債書承諾用途使用資金,公司債募集資金全部用於歸還到期債務,並沒有用於買地。”

上海的地王們還好嗎?

第一太平戴維斯上海住宅銷售部高級董事唐華告訴《中國經濟週刊》記者,從上海近5年拍地的情況來看,名義上溢價率高企的地王項目可謂非常多。從2013—2017年土地拍賣的情況分析,溢價率超過100%的土地就有70余幅,通過其中20幅溢價率最高的項目可以發現,大部分位於城市的週邊區域,特別是臨港片區,由於起拍價格較低,甚至造成了溢價率達到了誇張的近400%,不過即便如此,成交樓板價大約為15000元/平方米,屬於溢價率雖高,但成交樓板價絕對值尚可以接受的範圍。

但以上溢價率最高的20個項目,未必是受關注程度最高的項目。第一太平戴維斯上海住宅銷售部發現,除了臨港片區以外,新靜安的大寧板塊和浦東前灘區域,可謂是市場關注度較高的熱點板塊,在這些熱點區域中,有幾個頗具代表性的項目,例如大寧金茂府是大寧的首個高溢價率地王項目,曾經備受市場關注的寶山顧村項目是2016年溢價率最高項目,靜安中興社區地塊則是當年放出的唯一市中心地塊。通過對這些地塊的分析,可以觀察市場上高溢價率地王項目的動態和走勢。

從以上項目的現狀看,既有已開盤銷售項目,也有動工未開賣和未動工項目,但從土地獲得時間來看,大致可以視為按著時間節點在走,當然有些項目從時間節點考量,節奏上確實稍有一些延後的跡象。

唐華表示,作為地王項目,對開發商資金鏈的考驗尤其嚴峻,不排除有部分開發商頭腦過熱,在未做資金詳細安排的情況下貿然拿了高價地塊,從而為今後埋下隱患的例子。至於上海是否也會有類似南京地王停工情況發生,這個雖無法斷言,但當前政府對於地塊的出讓,均採用複合招拍挂形式,對於開發商的資質要求越來越嚴格,也是希望從源頭上去控制這種情況的發生。

截至目前,今年上海住宅市場的成交面積和成交金額均大幅縮水,面積縮水56%,成交金額縮水46%,但成交均價上漲了22%,可以説在今年嚴格的預售證管控下,上海住宅市場的成交出現了較為明顯的萎縮。

記者觀察:地王賣股求生

50宗高總價地塊過半産權出現變動

上海易居房地産研究院副院長楊紅旭認為,高價拿地王地塊是建立在對房地産後市樂觀預期基礎上的,高收益的同時,也存在極大的開發風險。某種意義上説,“地王”也反映了開發商的一種“賭徒心態”。

放眼全國,隨著持有時間的增加,越來越高的資金成本使得地王愈難盈利。

中原地産研究中心統計數據顯示:2015年以來,全國住宅類高總價地王地塊單宗地塊成交金額超過65億元的地塊合計有50宗,這50宗地塊中有20宗是2017年成交的,2016年成交20宗,另外還有10宗成交在2015年。

50個項目中,有29個項目基本確定了案名,但從銷售情況看,預期接近萬億的50個項目,目前的簽約額合計僅277.5億元。雖然2017年的高總價地塊不太可能有簽約,但按照正常的節奏,僅從2016年及2015年的30宗高總價地塊看,2576.8億元的土地款,獲得的網簽銷售額最多也僅僅277.5億元。

中原地産首席分析師張大偉分析認為,從土地市場看,2016—2017年購入高價地的企業,基本按照正常週期都會在2017年入市,但全國嚴格的限價政策,導致大部分項目都出現了入市難。在此背景下,除了2015年及2016年上半年的部分地塊在2017年上半年前入市,最近大部分項目都處於停滯狀態。

高價地項目入市難度高,而這些地塊因為拿地時對市場過度樂觀,特別是從2016年下半年集中出現的部分高價地,恰好分佈在調控最嚴格的15個核心熱點城市。所以整體看,高價地面臨市場與政策雙風險。

從産權角度看,50宗高總價地塊因為涉及的資金體量大,有32宗地塊産權在拿地後出現了變動,佔比高達64%,引入更多的資金分擔市場風險成為市場主流。其中部分項目都由拿地時的單個企業變成了聯合體操盤,包括上海、北京、武漢等城市的高總價地塊大部分都出現了股權變動。

從資金情況看,2017年房企融資難度越來越大,各種疊加的調控政策導致房企特別是過去兩年拿地的過於激進的企業只能選擇賣股求生,預計後續還有更多的項目會出現股權變動。

2017年,住宅土地成交逐漸出現持續降溫的現象,多城市住宅土地溢價率明顯下滑。

中原地産研究中心統計數據顯示:2017年來一線城市合計成交住宅土地198宗,成交金額達到了3715.15億元,創造了住宅土地年度成交紀錄,從溢價率看,則只有18.76%,是最近多年來的最低點。

部分城市甚至開始出現了之前很少見的流標。截至目前,2017年下半年一二線城市住宅土地流標已經達到44宗,其中一線城市北京出現一宗,廣州出現兩宗。合計數據相比2016年同期上漲四成。