中國網地産 甘逗

自去年10月推出4宗試點地塊後，“限房價 競地價”這一土地出讓模式就成為了北京土拍的必備新規則。

今年前11個月，北京土地市場已成交了45宗“限房價 競地價”地塊。未來兩年內限價房項目的陸續入市，意味著北京商品住宅未來將逐漸進入住宅限價的時代。

本月，北京首批在拿地後達到銷售條件的“限房價 競地價”商品房即將正式入市——位於房山良鄉區域的旭輝城和金樾和著兩個限價房項目即將取得預售許可證。

在開發商拿到土地的那刻，買房人就已經清楚他賣房子的價格，這無疑將讓買房人有了充足時間在心裏“提前選房”。

想買房的你，找準目標與“上車時機”了嗎？

大限下的京城黃金土

時光倒回到2016年10月13號，北京市規劃國土委推出4宗“限房價 競地價”試點地塊，這也是落實北京“930”新政的首批試點地塊，全部採用“限房價 競地價”的交易方式掛牌出讓。2016年11月17日上午，海淀永豐20號地塊成功被首創+中糧+天恒聯合體以57.6億元摘得。這是北京在試點新的“限房價、競地價”拍賣方式後，首塊成交的土地。

其實，北京”限房價 競地價“土拍方式並不是第一次。2010年5月，北京市推出首塊“限房價 競地價”商品住宅用地—房山區長陽鎮起步區6號地塊，被中鐵房地産集團有限公司以14.6億元的總價拿下，折合樓面地價為6095元/平米，其後命名為“長陽國際城”，限定銷售價格1.25萬元/平米。

在長陽國際城項目成功上市之後，北京市國土資源局又在大興、通州等區縣的一些地塊中推廣“限房價 競地價”出讓模式。但由於當時市場環境，客戶需求，開發商經營狀況的不同，此土地競拍方式並未在北京全面實施。

而自去年10月起，北京全面實施“限房價 競地價”土拍方式，截至2017年11月30號，北京共計出讓74宗住宅用地，涉及全北京16個大區，基本在北京市形成了全面覆蓋。其中大興區總計出讓11宗地塊，海澱區也出讓8宗，當然也有近年市場比較火熱的朝陽（5宗）、豐臺（6宗）地塊。

在出讓的74宗宅地中，有3宗為棚戶區改造用地，剩餘71宗住宅用地出讓面積達到566.32萬平方米，成交總金額達到2584.71億元。除了明確為共有産權住房的土地外，只要涉及住宅類土地，“限房價 競地價”已然成了標配。

你是否已準備好迎接限價房時代？

七年前，“限房價 競地價”項目長陽國際城的開盤將房山區域的房價競爭引入白熱化的階段。七年後，又是房山，旭輝城與金樾和著兩個限價房項目即將取得預售證，正式準備入市。

旭輝城與金樾和著這兩個即將入市的限價房項目，均位於北京市房山良鄉區域。中國網地産從國土局官網上了解到，這兩項目在土地出讓時，已經限定商品住房銷售均價不超過每平米38994元，且最高銷售單價不得超過每平米40944元。以一套75平方米的兩居戶型來計算，購房總價約300萬，首次購房，按最低首付40%來計算，需要120萬。而據中國網地産了解到，目前旭輝城和金樾和著周邊其他在售項目的價格，要比這兩個項目的價格高出近20%。

除了“限房價”外，很多宗土地在出讓的同時限定了“7090”政策，這也令開發商未來做頂豪産品的可能性大大降低，更多的是站在居住者的角度，去做一種實用的房子。據了解，此次即將入市的房山兩項目的戶型中，絕大多數是中小戶型，60%是89㎡的三居，30%是75㎡的兩居，只有10%是112㎡的三居。

按照兩年左右的建設週期來計算，未來兩年，北京商品房市場上，除了共有産權住房，上市的絕大多數都將是這類“限房價”的産品，“7090”的出讓政策，決定了這批房源上市後，市面上所供應的戶型，將與2017年以中大戶型為主的住宅供應特徵相反。亞豪機構郭毅表示，隨著土地出讓環節便已限定“7090”戶型産品的商品房大量上市，新房市場的供應結構也將因此發生逆轉，中小戶型再度成為市場主力，而大戶型的高端改善産品則因後續供給乏力，稀缺性特點不斷強化，市場需求也將逐步回暖。

北京商品住宅未來將逐漸進入住宅限價的時代。房産市場將會有怎樣的變化？易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，北京當前此類房源的入市具有積極作用。“此類限價項目，銷售價格相對穩定且價格明顯較低，能發揮出調結構穩房價的功能，穩定北京房價，而從需求角度來看，限價房的入市，將有助於北京購房者的積極入市，有助於降低購房成本”。

限價房時代到來，你是不是找準機會上車了？