原標題：海外置業 資産安全最重要

“泰國普吉島的度假房，很多東北老人都在那裏長居，因為無論是氣候還是生活成本，都非常適合養老”、“馬來西亞吉隆坡的房産是永久産權，如果辦了第二家園計劃，一個指標可以帶雙方父母、子女一起擁有居住權”、“日本房地産市場即將走出低谷，現在是最好的抄底期”……不知從何時起，很多也許一次國門都沒有出過的人，已經開始成為無數海外地産的潛在買家。

一線城市房價高企、子女教育需求、資産配置潮流等等因素，都是海外地産崛起的重要原因，海外買房已經不是億萬身家人士成功的標配，幾百萬元甚至幾十萬元的海外房産已經慢慢滲透至“世界那麼大，想出去看看”的小康人家。

據最新統計，中國購房者關注的目的地發生了變化。2015年和2016年，最受中國人歡迎的目的地為美國、澳大利亞、加拿大和英國，而今年排名前四的國家依次為美國、澳大利亞、泰國和加拿大，而馬來西亞、南韓亦排名前列。

但是，與風風火火的海外置業如影隨形的，是無處不在的“坑”，輕的也許是本以為買房便可移民卻沒有落實，承諾的回報率達不到，重的則是不了解當地政策而盲目投資造成血本無歸。因此，專家建議，海外置業最重要的是保證資産的安全性。

泰國買房 異軍突起

近年來，去泰國旅遊成了不少國人休假的關鍵詞，據統計，2016年到泰國旅遊的中國遊客人數達到了877萬人次，併為泰國帶來了856億人民幣的收入。美麗的風景、享樂式的生活習慣、適中的飛行距離以及相對低廉的房價，這一切讓泰國成為全球熱門旅行目的地的同時，也成了海外投資置業的新風口。

泰國正在成為最受中國購房者關注的海外置業國家之一。在上周剛剛結束的北京秋季房展上，泰國項目的現場諮詢量和成交量都明顯上升，成為繼美國、澳大利亞之後的第三大熱門投資國家。北京房展組委會海外部總監魏克非表示，泰國的房産投資非常多元化，如曼谷的精裝公寓、普吉島的度假公寓，既可用於度假自住，亦可出租獲利，都是非常好的投資選擇。並且由於泰國的公寓配套非常完善，泳池、健身房、桑拿甚至車位很多都是免費的，加上物業管理的完善使得泰國成為參展購房人重點關注的海外國家。

房展數據上看，今年迄今，澳大利亞的詢問量同比下降9.7了%，美國下降了18.4%，而泰國增長了154.9%。中國人最熱衷投資的泰國城市為芭提雅、曼谷、普吉島和清邁。統統都是泰國的主要旅遊目的地。

實際上，國人開始關注並購買泰國房産背後的邏輯當然不僅僅是因為泰國迷人的自然景觀和美食，泰國房産出現“爆買”還與一個升值的預期有非常大的關係。

北京房拍拍投資顧問有限公司首席執行官周磊對北青報記者表示，曼谷的地價近年來暴漲了好幾倍，投資泰國房産已炙手可熱。因為在泰國買房包含了精裝修，房子按使用面積計算，門檻低至三、五十萬人民幣等因素，加上一帶一路政策的推動，和泰國自身軌道交通發展迅速、人口紅利、醫療教育豐富等諸多原因，都使得泰國成為海外投資新寵兒。

以泰國為例 看看置業前需要了解的那些“坑”

面對如此多的好處，泰國置業吸引力十足，但需要重點提醒購房人的是，海外房地産市場畢竟與我們熟悉的國內市場千差萬別，投資海外項目切忌單方面信任仲介或代理商的一面之詞，沒有做足功課就盲目投資。

周磊向北青報記者表示，泰國確實是處於房産上升期的國家，但並不意味著國內購房人可以像十年前在北京買房那樣閉著眼隨便選。他自身公司就代理開發有泰國的項目，都會提前像購房人詳解購買泰國房子可能遇到的問題。

第一、投資泰國最重要的就是切忌買到無證房。

海外購房者普遍是投資需求，投資買房最重要的不是升值而是資産安全。因此，在選擇泰國項目上，能夠保證順利施工，並完工的項目是選擇投資的第一步。

周磊介紹到，由於泰國只允許外國人購買公寓産品，因此這類公寓在建設之初都需要獲得EIA證，中文簡稱就是環境影響評估，只有獲得了這個證才能建房並且銷售。當然這個證的獲取難度也是比較大，由於近年來中國購房人的涌入，不少泰國項目都是在沒有EIA證的情況下，就提前進入中國開始預售，這樣就有很大的風險了，很可能你掏錢買的房最後根本建不起來，成為類似國內的爛尾項目。因此投資泰國，項目方是否獲得了EIA證是購房人在掏錢之初就要調查清楚的。

周磊也補充提醒道，目前在國內銷售的曼谷公寓項目魚龍混雜，絕大多數都沒有EIA證，相比曼谷，普吉島、芭提雅這樣的旅遊城市，EIA證相對更容易辦理。

第二、謹慎提防買到土地抵押給銀行的項目。

周磊表示，泰國的房地産市場其實相當於早期的國內市場，處於高速發展的初期，大小開發商混雜，實力也各不相同。有不少的小開發商通過各種渠道獲得的土地因為沒有足夠資金支援，不得已將土地抵押給了銀行，然後就拿著做好的樓市、PPT到國內圈錢，靠這筆錢再去贖回土地，這就給投資者帶來了風險。因此，投資泰國項目，最好選擇大開發商或者提前做足功課，查明項目的土地是否被銀行抵押。

第三，泰國房子的價格差異很大，置業前要對周邊價格了解清楚。

周磊表示，現在來國內銷售的泰國公寓項目，很多都會告訴投資人項目位置極好，靠近地鐵站5分鐘，價格比周邊低30%等等。這可能是事實，但卻並非是泰國開發商千里迢迢來華，好心賣給我們低價實惠房子，而是因為泰國房子在地鐵沿線之間的差異非常大。

周磊舉例道，比如泰國曼谷，最值錢的公寓能達到15萬人民幣/平方米，最便宜的甚至只有1萬元/平方米出頭，價格差異非常大。簡單來説，橫穿曼谷東西線的輕軌是曼谷交通的主幹線，沿線房子價格最高，尤其是靠近市中心和商業地段的站點，附近價格甚至不低於北京上海等一線城市。但支線地鐵站周邊，價格則可能回落很多。所以有的來華推薦的項目方會聲稱自己項目靠近地鐵，只需要坐幾站地就到達核心區，價格會便宜很多等等，並不是來讓國人撿漏，而是因為地鐵站點之間的價格差異非常大。所以購房之前也要充分了解周邊的價格，做到心裏有數。

你買的房遠遠貴于當地價格 高額包租收益亦不可全信

海外置業，一定要在對該國房地産市場充分了解後再下手，才是投資海外房産最安全的方式。

馬來西亞華人艾倫是吉隆坡一位資深房産經紀人。他目睹了眾多開發商以及仲介公司“忽悠”中國人買房的案例。

“馬來西亞政府為了避免房價暴漲，影響到本國人的居住問題，一般對房價漲幅都有明確限制，每年不許超過一個相對較低的百分比，而對於外國人買房，則有嚴格價格要求，那就是不得低於價值200萬人民幣。比如我所在的區的公寓二手房，如果當地人買，價格很便宜，但如果是外國人，價格必須在200萬人民幣以上”，艾倫説。

因此，馬來西亞的社區就會出現同區不同價的現象，很多當地人把二手房賣給外國人，然後拿著錢還可以買到自己更喜歡的房子。

而很多仲介提到的高回報，更得小心。周磊表示，單論投資收益來説，近年來房産增值最快的就是國內市場，期待海外房産像國內那樣急速增值是不現實的，但合理的投資是可以實現保值增值和跑贏通脹的。

目前的海外公寓市場，尤其是亞洲一些國家，很多項目都承諾包租甚至宣傳能達到年化10%個點以上的增值收益，這些如同天上掉餡餅的美事，絕大多數都是難以實現的。

周磊表示，由於海外地産很多都是在旅遊國家，熱點城市房子的出租收益確實比較高，租售比也高於國內，但年化10個點的出租收益還是很不現實的，如果開發商推薦是承諾了高出租收益的，那你就要小心了，很可能這個項目賣給國內投資者的售價是高於本地的。

“比如在曼谷，正常的出租5個點的年化收益還是有的，芭提雅、普吉島的出租收益會更高一些，但再高就不現實了。“周磊表示泰國房子之所以便宜主要是因為泰國人曾經習慣於租房和享受生活，不願意買房，而如今這種趨勢在發生改變，泰國人也開始自己購房了，因此租金價格會有所波動，房價則出現上漲。

除此之外，在海外投資買房，項目方承諾貸款的也大多不容易實現。

比如泰國，據了解，曾經國人在泰國買房是可以貸款的，首付30%以外，通過中國銀行（泰國）和中國工商銀行（泰國）推出的相關貸款服務，能夠實現貸款買房，但如今，由於匯率市場的變化，國內銀行控制資金外流，已經暫停了泰國買房的貸款服務，而泰國本地暫時沒有金融機構對國內投資者提供貸款服務，因此當前泰國置業大部分以全款為主，也有和項目方協商，採取分期付款的方式，簽訂合同時首付一部分，餘款交房付清的。因此周磊提醒到，無論是泰國置業還是其他國家的海外置業，投資者都應提前做足功課，儘量保證投資安全，另外也儘量找國內代理的大公司和泰國本地的大型上市公司進行交易，避免出現不必要的購房風險。

世界那麼大 千萬別上當

在海外置業的過程中，還有一些必須要了解的常識。

首先，購房和移民拿綠卡，一定要分開對待。

在海外置業的人群中，不少購房者是為了拿綠卡，希望購買房産以後則能獲得外國居留的資格。但事實上，基本上所有西方的發達國家，如美國、澳洲、加拿大、英國等都不存在買房移民的政策。南歐部分國家如希臘、西班牙、葡萄牙等，為緩解經濟低迷狀況，推出了吸引海外投資的移民政策。但此類項目移民也有一定的門檻要求，比如語言、資産數量，並不只是簡單的買了房子就能馬上移民，因此買家在買房前一定要先了解清楚當地的移民政策。

國外與國記憶體在的買房贈送戶口的行為不同。在部分國家，尤其是發達國家，各國政府將房産認定為投資開發項目，而且一般不與移民掛鉤。比如在美國與加拿大購買房産就不代表可以移民；澳大利亞購房同樣不等於移民，而是只能在申請移民時予以加分。澳大利亞政府還規定，不是本國居民只能購買新建住宅，包括還未建成的期房及建成後12個月未經出租的現房。

其中葡萄牙政府規定在葡萄牙購買50萬歐元以上的房産即可辦理臨時永居卡，而在西班牙，外國人只要購買西班牙主權債務或房産，也可以獲得居留許可，但是這兩個國家的前提是通過語言考試，考試採用西班牙語和葡萄牙語，通過者不多。

其次，並不是買了海外房子女就可以挑選學校。

對於不少中國家庭來説，移民國外的主要目的就是在於讓子女接受國外的先進教育。而大量的海外房産銷售機構，也將教育資源作為核心賣點之一推出各種教育地産主題的海外樓盤。

其實國外是沒有教育地産這種説法的，主要是被國內一些仲介根據國人習慣性的買房思維炒起來的。在美國，國外公立學校雖然也是實行就近入學的方式，但是入學條件並不與購房落戶掛鉤。即使家長在學校對應片區內沒有房産也不要緊，租住的房子也能辦理入學。

但同時，所謂教育地産用於出租是有一定優勢的，有些地方學校比較多，學生和家長租房的比例比較大，用於出租會有客源保證，並且租金也會高於其他同類房産。

第三，你買房的錢真能轉到海外嗎？

有數據顯示，超過70%的國人在海外購房時都會採用現金付款的方式，但是根據現行的《外匯管理條例》，每人每年兌換外匯的上限為5萬美元，所以現金購房者都會透過借用親戚朋友的身份證來兌換外匯。例如有購房者想要為美國一棟80萬美元一次性現金付款，可能需要動用超過16個身份證來兌換美元。

近期,路透社消息稱，外管局上海分局被曝下發通知，要求各家銀行對可能的分拆交易提高警惕，必要時拒絕購匯申請。這意味著從前的現金購房者習慣使用的螞蟻搬家等購房方式在將來可能面臨著一旦發現，當事人就會被拉進關注名單，禁止外匯交易以及匯款的窘境。

目前，合法的海外置業四種方式分別是國內由銀行提供，以人民幣形式離岸，到當地再購匯的業務；已經進入美國市場仲介公司的委託付款；銀行以及金融機構提供的記憶體外貸；通過投資基金購置海外房産。

第四，不良仲介隱瞞額外費用。

在海外買房涉及很多費用，但往往為了集聚客戶，仲介開始都不説，讓客戶覺得性價比很高，等到了真交易的時候客戶才醒過味來。比如，美國當地政府徵收的稅務服務費、貸款稅等加起來又是兩三千美元。有統計稱，在美國買房，購房者需繳納一次性的房産交易稅、律師費、産權保險費、房屋估價費、房屋檢查費和登記費等，一般累計佔房價的3%至5%。一般來説，在美國買一套房産，要付給仲介2萬元至3萬元看房保證金、3.3萬元差旅費、看樓誠意金2.5萬元至5萬元（若一家大小前往，則可高達10萬元），機票和酒店費用另計。再加上必要的律師費、驗房費、稅費等，房價之外的額外費用其實也是一筆不小的開支。