11月6日下午，中國恒大(以下簡稱恒大)發佈公告稱，公司全資附屬公司凱隆置業及恒大地産已與投資者訂立第三輪增資協議，投資者將出資600億元獲取恒大地産擴大股權後約14.11%的權益。至此，恒大完成三輪戰略投資，共引入資金1300億元，凱隆置業持有的恒大地産股份降至63.46%。

據測算，引入600億元戰略投資後，恒大凈負債率較年中大幅下降近四成，較去年年末降超六成。

承諾未來三年總利潤不少於1650億元　站在東四北大街107號廠房大樓屋頂環顧四週，鐘鼓樓、北海的美景盡收眼底。腳下，一幢幢上世紀七十年代的舊式老廠房依舊樸拙無華。作為北廣集團北電科林公司最早的所在地，新中國第一輛轉播車就誕生於此。如今，原本內部高大的舊廠房，搖身一變成為了現代風格的LOFT創意工廠，一大批“80後、90後”的海歸創客在這裡做直播、搞設計、弄光影，讓衚同裏的老廠房煥發出新的生機與活力。

皇城根兒腳下成文創策源地

這片老廠房，如今叫做“107號文創園”。陽陸育就是在這裡的年輕創客之一。他創立的直播社交平臺Musical.ly紅遍歐美，一度超過Facebook和Youtube，登頂蘋果應用商店美國地區排行榜，成為歐美20歲以下年輕人最追捧的社交應用。現在，這支已獲得上億美元C輪融資的創業團隊正在這間老廠房裏秣馬厲兵，開拓國內市場。

密密麻麻地打字聲、忙不迭地穿梭于樓梯上下……在這個佔地面積約1.3萬平方米的老廠房裏，像這樣“小體量大能量”的創業團隊不勝枚舉。他們當中有的是北京國際電影節光影效果的幕後高手，有的是“藍調莊園”浪漫農莊的設計大師……

據北廣集團資産運營中心副總監、北新橋107號文創園主管姚仲博介紹，無論是老外還是海歸，文化底蘊濃郁的老北京衚同成為了他們共同神往的創業策源地。舊工業時代的架空管廊、復古斑駁的墻磚與新潮的創意，在這個老廠房裏碰撞出了別樣的火花。

“從鼓樓到雍和宮，青龍衚同、五道營衚同，騎著自行車穿梭其中，各種創意小館身後就是大雜院民居，時尚的文藝青年與買豆腐腦的大爺大媽相得益彰，我們愛死了這樣的老北京！”海歸創業者小唐坦言，“文化是創意之魂，京城衚同就是我們創意靈感的‘富礦’。”

騰籠換鳥告別“吃瓦片”

萌萌的熊貓包裝、醇香的啤酒口感，瞄準了年輕一族的餐飲品牌“熊貓精釀”今年5月獲得了1.19億元A輪融資。隨著團隊不斷壯大，原本的孵化空間已容納不下。在廠房的B區，一個更寬敞的辦公空間正在緊鑼密鼓地裝潢。看著園區裏的企業羽翼漸豐，姚仲博感慨萬千。

姚仲博告訴記者，“十多年前，北廣集團響應國家政策，工廠外遷，這裡的老廠房就外包給了一家公司做辦公場所。隨著北京打造‘高精尖’白菜心，合約到期後，我們想把廠房收回來做創意産業園，卻遇到了不小的麻煩。”

“原來的企業把廠房分租給了上百家低端業態公司，還在與我們的合約到期後，擅自與這些公司續約，這直接給園區的騰籠換鳥帶來了不小的挑戰。我們挨家挨戶地摸查溝通，符合首都功能定位的企業留下來，不符合的企業，我們給予補償解約。”姚仲博説，在市區政府的支援下，通過政策扶持和資源傾斜，築巢引鳳，吸引上百家優質的科創、文創企業入駐。

在這片“寸土寸金”之地，107園區的運營早已告別了單純的“吃瓦片”。除了為初創企業提供成長空間、生態環境、物業管理，還提供包括政策諮詢、法務、行政、稅務、資本市場對接等多項綜合服務。

聚沙成塔。如今這裡已成為東城區第二大文創産業園，不僅在北京國際設計周、絲綢之路國際電影節等大型活動中大放異彩，更成為國企轉型創意園區的標桿典範。

京城老品牌“借力”出海

從王府井地鐵站A口出來幾百米，北京王府井古人類文化遺址博物館坐落於此。作為發掘出的最早古人類遺址，博物館運用微縮景觀、互動體驗、聲光電等場景還原、科普遊憩的手法，生動地向遊客再現了兩萬五千年前望山聽水、狩獵生息的景象，展示了“北京人”狩獵、燒火、製造工具的痕跡以及考古發掘的過程。

讓“遠古的記憶”鮮活起來的幕後英雄，就是入駐107園區的綠維創景。作為一家旅遊設計類行業孵化器，綠維創景在特色小鎮、創秀演繹、光影雕塑、景觀提升等領域“多點開花”。

值得一提的是，作為電子設備領域的“老男孩”，北電科林也謀求通過園區內的前沿發展“借力出海”。據姚仲博透露，107園區已與幾家孵化器簽訂了戰略合作協議。以綠維創景為例，該孵化器把旅遊景點開發在哪，北電科林就可以把安防監控、智慧建築等技術服務帶到哪。

此外，除了與傳媒大學、中科軟等聯合成立AR／VR技術創新實驗室，北電科林還積極響應“一帶一路”倡議，佈局全球化市場，拓展傳統安防産品、特種車、有線電視設備的出口業務，實現京城老品牌的壯麗出海。

恒大表示，三輪增資的成功完成體現了投資者對恒大地産前景的信心。此前，恒大曾公告，第三輪戰略投資規模預計在300億-500億元。如此看來，遠超預期。

公告披露，第三輪投資的企業包括6家，其中，山東高速、蘇寧電器各自認購200億元，深圳正威、嘉寓投資、廣州逸合、四川鼎祥等4家企業各自認購50億元。需要指出的是，山東高速、嘉寓投資曾經出現在一二輪戰投中。

值得關注的是，恒大在公告中明確給出了業績承諾。根據第三輪增資協議，恒大承諾2018-2020年公司凈利潤(扣除非經常性損益)將分別不得少於500億元、550億元及600億元。

截至去年年底恒大已售未結算收入為1924億元，今年前十月恒大已實現銷售4223億，今年銷售突破5000億元幾無懸念。分析人士認為，若以中報14.5%的凈利潤率估算，已經鎖定1000億元左右的凈利潤，佔到承諾利潤1650億元的約六成。

截至目前，三輪增資完成後，投資者合計向恒大地産增資1300億元，共將獲得恒大地産經擴大股權後約36.54%的權益，凱隆置業將持有恒大地産的權益降至63.46%。

向“規模+效益型”轉變 負債率大幅下降

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，三輪戰投後，恒大不僅在回歸A股之路邁出實質性一步，還將大大降低負債率。

據測算，第三輪戰略投資後，以恒大2017年中報公佈的數據為基準，其凈負債率較年中大幅下降近四成。今年以來，在引入1300億元戰投及一系列降負債措施推動下，恒大凈負債率較去年年末大降超六成。恒大表示，得益於三輪增資，恒大地産的凈負債率將大幅降低，股東結構進一步優化，資金成本和財務費用將持續下降。

事實上，為了降低負債，恒大還採取多項舉措，諸如土地儲備負增長，即土地儲備每年下降5%-10%。承諾年底前贖回三分之二永續債，年中已經還清1129億元永續債。

今年年初，恒大啟動戰略轉型，提出要堅定實施發展戰略和發展模式的轉變。在發展戰略上，由規模型發展戰略向“規模+效益”型發展戰略轉變；在發展模式上，由以往高負債、高杠桿、高週轉、低成本的“三高一低”發展模式向低負債、低杠桿、低成本、高週轉的“三低一高”發展模式轉變。

資料顯示，規模之外，恒大將效益、利潤、品質等指標提至重中之重。根據此前公告，1-10月份，恒大累計實現合約銷售金額約達4223.4億元，同比增長約33.35%。在權益銷售上，根據克而瑞發佈的數據顯示，恒大在2017年1-10月的權益銷售排行榜中，以4002.1億元位列全國第一。