（原標題：房地産業迎來新的攪局者）

日前， 京東正式宣佈上線房産頻道，並在“雙十一”期間推出優惠房源。京東稱，現在已有82家開發商和35家新房代理方入駐，上線2027個樓盤，覆蓋超過20個城市，目前樓盤主要集中在一、二線城市。而在此前不久，支付寶則宣佈正式上線租房平臺，推廣免押金信用租房業務。據介紹，只要用戶的芝麻信用分超過650分，就可以免去租房押金，且按月支付租金。

兩大網際網路巨頭的行動備受市場關注。不少人士認為，網際網路企業或將成為地産業的攪局者，推動樓市進行一場較大的變革。

這樣的期待自有道理。的確，“網際網路+”似乎正在推動製造業、金融業、零售業等多個行業實現革命性發展。而支付寶、京東在宣佈上述消息時，也特別強調了其作為網際網路企業的優勢：數據積累、技術支撐與流量基礎。

但是，將變革的重點落在網際網路企業上，顯然有失偏頗。實際上，早在網際網路企業高調進軍樓市前，地産業早已步入轉型期。

一方面，市場實際情況發展變化倒逼房企轉型。

近年來，特別是從2016年9月份開始，各項數據和事實表明，近些年一路高歌猛進的地産業正在告別“黃金時代”，首次面臨較大範圍內的預期分化。從實際的銷售數據來看，數年來以“漲”為主旋律的房價開始歸於平穩，投機、投資性需求得到有效抑制。

與此同時，地産類投資熱度尚未出現明顯減緩。中國指數研究院的數據顯示，2017年前9個月，全國300個城市土地出讓金總額為26384億元，同比增加35%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額21665億元，同比增加42%。

可見，銷售降溫而房企置地熱情不減的現象同時存在，有人將其解讀為樓市降溫仍是政策嚴控下的短期效應，而房企仍在用真金白銀“投票”，為樓市前景買單。筆者認為，這種理解過於片面。房企購地的動機當然是多種多樣的。但從總體格局來看，推動房企繼續購地的主要原因或有兩點：一是部分房企有“抄底”入市、囤地居奇的心理和慣性思維；二是今年以來，土地供應政策相對放鬆的客觀現實，為房企大舉購地提供了條件。

畢竟，房企只要不徹底轉型或退出，土地是一個基礎問題。但更值得思考的是，房企購地後該怎麼做？

龍頭房企開始扭轉思路。以萬科、萬達為代表的龍頭房企早已加緊轉型佈局。2017年4月20日，萬科旗下浙江萬科南都房地産有限公司與杭州市地鐵置業有限公司簽署合作開發協議，雙方將聯手開發TOD項目（以公共交通為導向的開發模式），共同探索“軌道+物業”發展模式。而萬達甚至更進一步，早在萬達集團2016年年會上，萬達集團董事長王健林便對外宣佈“不僅萬達集團不是地産企業，萬達商業也不再是地産企業了”。

萬科多元化、萬達去地産化的意義，不僅僅意味著一個企業階段性轉型目標的實現，更意味著身處市場一線，企業家對於行業趨勢乃至中國經濟發展方向的判斷。實際上，教育地産、養老地産等越來越多元化的模式已經發展起來，簡單地“買地、蓋樓、賣房”模式恐將面臨嚴峻的市場挑戰。

另一方面，政策調控思路已經發生明顯轉向，意在引導市場調整。

本輪樓市調控之初，不斷收緊的信貸政策、陸續加碼的限購限貸乃至限售政策、對地産商預售證審批趨於嚴格等多重措施，延續了傳統的“遏制熱點城市房價過快上漲”的嚴控思路。但是，隨著土地供應量的因城施策、租購同權、共有産權住房等政策的實施，隨著管理層數次強調回歸住房的居住屬性，本輪調控呈現出如下特點：一是從關注短期政策威懾向中長期市場調節轉變；二是從嚴控供給向優化供給結構、適應市場實際需求轉變；三是解綁住房所附加的“教育”等多項權利，回歸房子的居住屬性。事實證明，上述政策已經收到明顯效果。

當然，網際網路企業與房地産行業的化學反應仍然值得期待。畢竟，技術、模式、思維等將對上述行業造成衝擊。但是，阿里巴巴早在2010年就進軍了房地産領域，淘寶房産在成立之初被行業內驚呼“狼來了”，而鏈家、房天下等仲介機構也早已探索“網際網路+售房”或“網際網路+租房”。這些嘗試的確提高了地産業的效率，但尚難言革命性的衝擊。

無論如何，對於任何想在地産業發展的企業而言，真正的改變早已開始，引導市場發展的內核與實質還是行業本身供求關係的平衡，或者需求重點的變化。對於網際網路企業的“闖入”，房企們無需恐慌，市場也不能盲目樂觀，而是應在此前簡單拿地、賣樓的思路之外，真正理解並去匹配有效的需求，適應性調節供給數量、品質、配套設施，甚至尋求跨領域發展。