10月30日,胡潤研究院發佈《2017胡潤房地産企業家榜》,許家印時隔六年再次成為首富,王健林財富縮水退居第三。

在“一進一退”間,或可窺見整個中國房地産行業的變化。

圖片來源:胡潤百富官網

先來説“一進”。榜單中,恒大許家印地産財富增幅415%,以2600億元位居榜首;碧桂園楊惠妍地産財富增長三倍多,奪得第二;融創孫宏斌通過一系列並購,成為新晉富豪,緊隨王健林,位列第四。

相同的是,這三家房地産企業在全國佈局較廣,且非常擅長“高週轉”開發模式。但在房地産調控背景下,這一模式還行得通嗎?

再來説“一退”。榜單前十名中,王健林是唯一一位財富縮水的富豪。在過去一年中,他的地産財富下降了37%,主要原因是轉讓了酒店和文旅地産。

房地産行業加速洗牌。今年7月,萬達折價將13個文旅城項目91%股權轉讓給融創,將77個酒店賣給富力地産,這是目前中國地産史上最大規模並購案。

高週轉模式行得通?

恒大、碧桂園、融創,是房地産行業有名的“高週轉”企業。

過去十年,恒大憑藉低成本、高週轉的開發模式,在全國攻城略地,實現了跨越式發展。截至今年6月底,恒大在全國200余個城市,擁有700多個項目,近3億平方米土地儲備。

憑藉在全國的廣泛佈局,2016年恒大實現銷售額3733.7億元,超過龍頭房企萬科成為“地産一哥”。最新公佈的前三季度數據顯示,恒大銷售額接近4000億元,年內有望突破5000億元。

和恒大一樣,有望突破5000億元大關的還有碧桂園。在同策諮詢研究中心總監張宏偉看來,碧桂園在三、四線城市,甚至四、五線城市的廣泛佈局,是其在此輪調控中依然能夠表現優異的重要原因。

“從調控方向來看,一、二城市受影響較大,三、四線城市受影響比較小。受益於佈局和調控,碧桂園在財富表現上突出,在排名中也靠前。”張宏偉説。

同樣,對融創來説,在短短幾年時間內,從年銷售額僅百億元躍升到兩千億元,與其此前堅持的“高週轉、高增長”模式有關。

許家印進王健林退 中國房地産新局面隱現

可以説,在過去十幾年,利用這一模式,房地産行業造就了許家印、楊惠妍、孫宏斌這樣的巨富們。

但自去年以來,國家採取了一系列因地制宜、因城施策的房地産調控政策,房地産市場明顯降溫。而隨著銀行信貸逐步收緊,房地産行業“高週轉”模式也面臨挑戰。

張宏偉告訴中新社國是直通車記者,對全國縱深佈局比較好的企業來説,高週轉可能還有機會,畢竟“東方不亮西方亮”,資金回籠可使開發得以繼續。但是,對主要佈局在核心一、二線城市的企業來説,高週轉已經不靈了。

但是在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來,相比有的房企囤地、囤房的“投機”行為,“高週轉”增加供給反而是企業更富有責任感的表現。

在“房子是用來住的,不是用來炒的”定位下,房地産供給側結構性改革穩步推進。十九大報告強調,要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度,讓全體人民住有所居。

行業洗牌加速

房地産行業處於調控期,房企大佬的財富在繼續增加。

與五年前相比,今年胡潤房地産榜前三名,許家印財富是五年前10倍,楊惠妍財富是五年前5.8倍,王健林家族財富是五年前1.6倍。

胡潤百富董事長兼首席調研員胡潤表示:“越是排名靠前,財富增長速度越快。”
儘管房地産大佬財富繼續增加,但在胡潤百富榜上,房地産人數佔比連續4年下降,從2013年的23.5%下降到14.6%。

圖片來源:胡潤百富官網

張宏偉認為,這表明房地産行業正面臨“強者愈強,弱者愈弱”的局面。一方面,企業內生式增長,結構調整,規模化導致強者愈強;另一方面,外延式擴張,並購,重組導致企業分化。

通過並購、重組,進而擴大企業規模和市場份額,萬達、融創和富力地産的並購案即是一例。此外,融創還拿下金科股份、北京鏈家、天津星耀、重慶華城富麗等多個項目的股權。

憑藉一系列並購動作,融創孫宏斌以650億元成功晉級地産富豪榜。
恒大在並購方面也是動作頻頻,收購嘉凱城後又倒手融創,入股廊坊發展,與深深房重組。
港交所首席經濟學家、中國銀行業協會首席經濟學家認為,房地産行業洗牌加速,市場集中度進一步提高。

對中小房企來説,如何在新局面下走出一條自己的路。

張宏偉建議,中小房企應著力“小而精”。一方面,做區域深耕,在個別區域或單個城市站穩腳跟;另一方面,做細分市場産品,比如有的企業在綠色建築、科技住宅、養老産業、住宅産業化方面有優勢,應繼續發揮優勢做精品。

嚴躍進則認為,新條件下,房企需要研究行業發展方向,到底是規模第一還是盈利能力第一。

另外,從中小房企走勢來看,做加法和做減法都需要具備,加法在於依然要對一些有成長性的小城市積極拿地,減法則是要對一些小項目進行剔除,提高資金使用效率。