主持人：尊敬的各位領導、各位來賓，大家早上好！歡迎大家出席“第十三屆中國地産金融年會”。我是毛天宇,非常榮幸成為本次大會的主持人。

自2005年中國地産金融年會創辦以來，《地産》雜誌已經連續十余載呈現精彩的地産金融界年度盛會。回顧歷史，我們共同見證了國家對地産上下游産業的支援與調控、主管部門對行業的引導與監管、地産及金融企業對市場的貢獻與推動、消費個體對買賣的迷茫與困惑。

然而過去的12年來，卻從未碰到2016年9月30日以來的嚴控舉措和市場冷靜期，可以説在“930新政”即將年滿一週年的時候，房地産市場和上下游産業鏈，正在經歷著前所未有的徬徨。因此，今天《地産》雜誌再次將大家匯聚一堂，就“新壁壘 新出路”這一主題進行深入剖析，希望為一年以來深受困惑的行業同仁帶來一些啟示。

當然，想要解開迷局需要有過人的智囊，接下來就請允許我為大家介紹，今天上午即將為各位峰會現場聽眾和《地産》雜誌讀者帶來精彩觀點的重量級嘉賓，他們是：

中國城市和小城鎮改革發展中心理事長、首席經濟學家李鐵先生

全國工商聯房地産商會創會會長聶梅生女士

原北京市華遠地産股份有限公司董事長任志強先生

高和資本董事長蘇鑫先生

新城控股集團高級副總裁歐陽捷先生

我僅代表《地産》雜誌、現場聽眾及雜誌讀者感謝各位的蒞臨！

此外，今天還要特別感謝孔雀城集團的大力支援，以及一直以來的內容合作夥伴思源地産。

與此同時，在現場與會的嘉賓還有“雅居樂地産集團、中駿置業、陽光城集團、新城控股、東原集團、中梁地産集團、德國美諾、科勒精選、德國柏麗定制家居”等企業的負責人和高管。還有五百餘位來自地産界、金融界的精英，及企業代表和媒體代表。感謝大家在百忙之中參加本次中國地産金融年會！歡迎大家的到來。

我們的峰會正在新浪樂居、財經V課兩個端口進行同步圖文直播，歡迎大家隨時登陸互動！

2016年9月30日，一股嚴厲調控之風席捲全國，《地産》雜誌自11月號起連續推出了一系列跟蹤報道和深度專題，意在分析調控背後原因、調控目的、市場動態和未來趨勢，其中《9·30 打臉不治病》《調控新政滿月 市場應聲而落》《2017房地産市場大預測》《房産仲介開“整”》《北京：事先張揚的休克式調控終於落地》《北京商住“斬立決”》《業績創紀錄的大年過去後，你必須知道的13件事》《調控的鐘擺還能再擺回去嗎？》《房貸利率收緊》以及面最新一期《租購並舉：躍難關VS防陷阱》等重頭文章不僅在平面讀者固定人群中收穫了巨大的反響，在《地産》雜誌新媒體官方微信客戶端更是屢創閱讀、轉發新高，成為2016~2017年樓市主流觀點發聲器。

由此，今天我們非常榮幸的請來了中國城市和小城鎮改革發展中心理事長、首席經濟學家李鐵先生，請他首先為我們帶來對當前房地産發展的幾點思考。請大家用熱烈掌聲有請李鐵先生！

李鐵：我們研究城鎮化問題，包括城市發展問題，離不開地産的話題，我們主要針對當前的宏觀形勢和制定的政策解讀我們對地産的認識。地産肯定離不開城鎮化，中國城鎮化的成長速度已經進入了加速期，未來的五到十年肯定會放緩，平均過去每年兩千多萬人，外出打工的農民工幾乎是零增長，在本地鄉鎮工作的農民工速度也在下滑，各地的形勢影響了房地産城鎮化的數字。

另外還有城鎮間的流動人口，大概八千多萬，漂泊在全國各地，如果按照中央政策來落實戶籍管理制度改革，落實農民工市民化，很可能未來房地産發展是有潛力的。即使如此，我們的判斷未來的城鎮化宏觀經濟形勢之間的關係，每年即使0.6到0.8的百分點的增長速度，每年還有一千萬的人口進入城鎮。

2030年從現在的7.8億人口達到9億，這是城鎮化的大趨勢，會影響到我們住房的供給的變化。所以説房地産大家不要擔憂，未來的中國房地産形勢會伴隨著城鎮化的增長只會越來越好。當前面臨的問題只是暫時的現象。

第二個房地産的問題還和經濟有關，經濟增長了，收入提高了，房子賣的快一些。最近兩年，增長的速度從兩位數下降到一位數，確實影響了我們整個經濟發展水準。但是我們可以看到，經濟發展基本上已經觸底，根據我們的調查，南方很多城市新經濟發展很快，傳統經濟在衰落，一漲一起一跌並不意味著整體經濟的下滑，我們看好未來五到十年經濟還會出現上升期。因此經濟的好壞決定了房地産發展形勢的好壞。

所謂的新經濟，我們可以看到，中國的網際網路、共用經濟。前幾年我去東北、西北很多的地方，大家覺得那裏面臨很多的問題，但是區域發展的問題，不等於全國的問題，經濟形勢大家也不要過度擔憂。

我們還面臨著巨大的利好就是十九大，今年十月份會召開，我們可以看到堅定全面深化改革，重點我想城鎮化計劃已經遍佈了，戶籍制度改革如果可以深化下去，意味著兩億多農民工進入城市，要市民化，就要解決在城市裏面 居住的問題，是不是給房地産形勢帶來利好？土地管理制度是不是可以激發土地潛力，帶來新的增長的變數？所以十九大，不僅僅推進城鎮化的改革，還會推進城鎮的轉型。

第三個我們看住房的需求，過去我們一般都看剛性需求，實際上我剛才講過了，解決未來城鎮化發展，農民進城是有居住的剛性需求，但是對於中高收入者來講，還有改善性需求，意味著原來的小戶型變成大戶型，一套房子變成兩套房子，原來在城裏買房，現在可以在郊區買房，這些都是剛性需求，我們不能簡單的用最廉價，最基本的説你有一套房子平均30平米就可以了，不是的，是經濟增長，收入增長，消費結構的變化使我們對改善性住房的需求也在增長，也會刺激強大的住房市場。説全國每人平均30多平米，達到發達國家水準，是不是我們的住房供給到此結束了？你們想想，30多平米，現在8億農民，8億農民的30平米的房子和城裏的每人平均30平米的房子能一樣嗎？

農民進城，村改區，農村的城鎮化，大量的農民進城之後，農村的住房、宅基地進行置換，是不是還會産生新的需求？我説這些是給大家的信心，空間的大挪移會帶來住房品質的變化，我們不能僅僅停留在面積的變化評價房地産市場。

還有一個問題，對於住房的投資性需求，有的也説投機性需求，總書記説過，房子是用來住的，不是用來炒的，這一點很重要，也是目前為止房價上漲的因素之一。

但是我們可以把房子的問題，住房的問題看作一個金融問題，所謂的金融問題，當我手裏的錢放在銀行裏面是貶值，股票市場裏面又長期熊市，又能去哪投資，所以投資房子是一定的選擇，長時間內我們採取限購限貸的政策，為什麼抑制不住房價的上漲，就是因為擋不住個人的投資需求，由於在一些地方有保值增值的能力，資源的稀缺，這個需求也有相當長的持續穩定性，所以我們不能忽視這個需求。

大家談到住房問題的時候，這些年我一直講，很多人都把矛盾關注在房價上漲，在中國一線城市，人口流入區域房價上漲已經是長期的趨勢，人口流入意味著這裡的生態環境好，各種公共服務水準高，所以房價上漲是必然的。

但是另外一面，全國相當的三四線城市，媒體沒有注意到的偏遠角落，甚至就在我們周邊，河南、山東、東北、西北一些三線城市，房屋賣不出去也是普遍的現象。我們不能一邊盯著房價，一邊盯著那邊的房子賣不出去，媒體關注的焦點就是房價的問題，所有的媒體好的媒體都在一線城市，因為這些媒體人買不到房，看著房價著急，所以他們把焦點放在房價上，另外忽略了土地財政困難，地方政府的債務危機，政府官員不知道幹什麼，因為沒有土地整個政府的財政、投資，招商引資都會遇到特別大的問題。

所以我們看到了部分城市的房價上漲，同時全國相當一部分地方面臨著庫存，甚至包括很多的省會城市。

房價上漲和土地財政有關，但是更多的是跟供需有關，和資源的配置有關，但是在地方地級市以下，縣級政府更多的依賴於土地財源，實際上給這種産品增加了推力，簡單的商品是靠企業推動的，如果政府和企業同時推動商品上漲，我想商品的供需會發生巨大的變化，如果是洗衣機或者冰箱，只能形成一個庫存，沒有佔用更大的空間面積，但是如果是房子，佔有的空間過大，引起的社會關注過大，這樣的話，就會給我們整個地方的經濟發展，甚至對宏觀政策的判斷引起了非常重要的重視。

所以，當前我們研究城鎮化問題的時候，也提出了非常重要的建議，“加快地方政府的轉型，不要過度的把自己未來的發展依賴於土地財政”這也是目前最困難的一個現實問題。

最近大家都談到特色小鎮，在引發這個話題的時候，有一個報告怎麼帶動實體經濟的發展，特色小鎮提出來之後引起了連鎖反映，兩個最積極的，一個是地方政府，他們需要創造新的空間，地級市的成本已經很高了，大廣場，大馬路，新開發的房地産非常漂亮，但是在這個成本下，實體經濟的投資成本也越來越高。服務業經濟的發展成本越來越高，土地房子賣不出去，急需轉換戰場，怎麼引發特色小鎮的問題，實際上是一個成本的問題。

三四線城市包括二線城市，甚至一些一線城市，中心主城區的成本已經非常之高了。在這個地方一塊土地的拍賣，一畝地的拍賣達到百億，甚至千億，如果在這個地方搞特色小鎮，很可能無利可賺。

最近最熱的就是兩個特點，一個是房地産，一個是産業園區向小城鎮轉移，我們知道它有他的規律，這個規律來自於成本，市場。他要選擇空間、距離、價格成本相對低的地方。

2000年前後，中央頒布了一個土地財政，嚴管控制土地政策的時候，我記得我當時是專家組成員，全國那時候是鄉鎮企業發展最快的時候，線下經濟佔主要力量，可是就是在2000年，把八千多個工業開發區砍掉了六千多個，砍的是鄉鎮以下的，縣以下的，意味著所有的工業園區都集中在縣級市以上，保留了兩千多個。

我們知道由於土地財政成本的發展，這些城市難以為計，想尋求更廉價的空間，又回到了小鎮的概念，特色小鎮的概念。我只講一個問題，成本決定了産業的轉移，在任何一個發達國家發展到一定程度的時候，工業要遠離城市的。所以我們知道美國、歐洲的許多的大公司都在周邊的小鎮，不在城市的主城區。

中國目前也面臨著這種選擇，到底是企業去還是地産商去，需要一系列的政策和制度的設計，但是我們面臨著市場、環境和體制的問題怎麼解決，特色小鎮告訴我們我們需要選擇新的發展空間，而不是按等級化的模式把經濟要素集中在高等級城市裏。

另外一方面，我們也注意到實體經濟開始有了新的起色，中央採取了一系列的措施，包括尊重企業家，促進實體經濟的發展。實體經濟的回歸會不會對房地産造成影響，我想一定是相輔相成的，過去房地産的發展，過度發展，過度投機，使很多搞實體經濟的人寧願搞房地産，不願意搞實體經濟，因為利潤太低。

現在如果實體經濟發展，新經濟發展，一定會帶來收入的增長，意味著還是對整個房地産有刺激的作用，所以對於新經濟的發展，對於實體經濟的發展，大家不要過於悲觀，它對房地産來講，只有好的作用，沒有壞的作用。

再有，我談一下對當前治理政策的思考。我們也知道，總書記講話以後，各級地方政府包括有關部門都採取了一系列的政策，這些政策我想核心一點是先把房價降下來，降房價一方面體現政績，一方面解決輿論反映的焦點，大家不能過度的關注房價，好象天塌下來一樣，那麼就要降低輿論的反映，要降房價，採取的措施肯定不是市場的辦法，甚至某種程度上是反市場的。

我同意要壓低對投資和投機的作用，當然了，重點是壓低投機的作用。可是你們知道，我們限購、限貸多少年了？至少08年房價上漲以後，各地都採取的限購、限貸的政策，變本加厲，起作用了，不是特別大。

原因在於剛需還在，投資需求和剛需需求還在，所以這一點我們要特別知道，房子的問題不是簡單的居住問題，還牽扯到金融問題，貨幣是否保值的問題，這是老百姓的選擇，通過行政的手段是不能遏制的。

第二個，要滿足居住的基本功能，我們也採取了很多的措施，滿足居住基本功能最大的問題是在房價上漲地區，由於我們控制人口政策等等限制了住房的供給，使一大批想買房子的人，不管是白領還是外來人口，買不起，我們沒有提供他們急需解決的基本居住住房。為什麼北京人到燕郊和河北買房，因為北京沒有能滿足他們價格需求的住房供給。

所以居住功能的滿足在一線城市房價上漲的地區，我們的供給要大大的增加。

第三個，我們提到房子是要居住的，但是房子還有經營的功能。我們知道街區經濟，房子不僅要住，同時可以租賃，開店，開辦各種第三産業，可是我們對房子的居住的功能過度重視的時候，往往忽視了經營功能，甚至採取了打壓的方式，包括穿墻打洞，破壞了服務業。所以對於城市的理解，對於房地産的理解，對於住房的理解，我們城鎮化的時間僅僅三十年，我們還需要更深刻的理解，怎麼樣能站在以人為本的角度上，站在城市發展的功能和住房發展的功能上認真的理解房子問題。

所以降房價，通過行政手段降房價，這是暫時的，擋不住市場的需求和變化。我們怎麼樣來根據這種變化調整房地産政策呢，這裡面確實大有文章可做。

由於降房價，我們採取了限購、限貸，甚至控制住房銷售比例，明明有一些地方房子漲了一些，但是為了所謂的降房價的效果出現，不讓你賣房子。這種政策恐怕在某種程度上和我們真正的房地産發展，引導性的政策具有巨大的偏差，這是一種行政政績的反映，再有控制人口低端産業，嚴重違背了城市發展的規律，城市的人口是多元化的，産業也是多元化的，我們把人口和低端産業趕走，因此不建房子，等等等等，我們忽視了城市在這裡可以獲得更多的資源，忽略了城市人需要更多的服務。

為什麼多年調控房價沒有緩解，一個是人口的增長，一個是我們住房的供給。這些沒有根本上的變化，意味著房價上漲的空間還存在，中國13.7億人口，高收入人口1.7億，佔10%，如果佔20%就是2.8億左右。他們買房子有需求，買什麼樣的房子，肯定不是行政上可以控得住，肯定到最好的地方買房子，可是我們優質資源配置的空間在等級化的城市格局上並沒有發生根本的變化，無論是北京、上海、深圳，他們具備了充分的優質資源和最好的行政機會，資源的緊缺性就意味著土地的稀缺性和房價的高漲，這就是市場規律。

我們更多的受到了輿論的誤導，大家在叫房價高，而忘記了市場規律。有一次一個論壇上  經濟學家講能不能政府干預市場，把房價降下來，我説等於把這個福利平白無故給了一批人，最後又變成這部分人的收入，這是不公平的。

所以我們怎麼樣考慮讓市場發揮作用，其實還有很大的空間可以去做出調整。

最近我們注意到有關政策提到人口流入地的變化，租售同權的政策，共有産權等等，意味著人口流入地的經濟發展水準遠遠高於人口流出地，流入的人口可能不一定買房子，但是流入帶動經濟增長，形成一批高收入人口，這些人買房子就成為了剛性需求。所以我們關注中國的住房供給形勢的時候，一定要關注這個地方人口是流入的還是流出的，流入的規模多大。

要研究解決房地産發展政策問題，分類指導，因地制宜。所謂的分類指導，首先我們要解決輿論的焦點，房價高的問題怎麼辦，房地産庫存問題，積壓問題怎麼辦，採取不同的政策。房子高漲怎麼辦，要解決住房的供給問題，房子賣不出去要研究如何消化庫存。

在這裡要研究房子賣不出去的地方實現城市轉型，遏制土地財政，投資的時候要選擇哪一些地方房子賣不出去的地方不去，同時也摒棄行政轄區主導的房地産發展模式，這句話什麼意思呢，我們經常提出政策研究報告時候説，主城區的病不能讓轄區吃藥，核心城市的病不能讓周邊的中小城鎮吃藥，北京主城區房價上漲是規律，可是北京的中小城市，小城鎮，甚至河北的小城鎮他們沒有病，為什麼也讓他們吃主城區的藥呢，這就是一個很大的問題。

我們特別反對，包括人口控制的政策，城市病，主城區堵車，郊區不堵車啊，北京郊區無數個小城鎮，河北也有無數的小城市，這些地方不堵車，為什麼我們的藥給他們吃？這是一個大問題。

同時要解決住房供給政策主城區和轄區的問題，通過空間大範圍來調整個住房供給政策。我不能説在五環以內建一個兩萬一平米的住房，這是做不到的，也是不可能的，嚴重的違背市場規律，變成了福利化的市場分配政策，這不公平。

但是在轄區內，更多的提供住房，就會緩解住房供給的壓力，這一點我們是不是考慮一下。

重點就是我們要在更大的範圍內解決房地産供給調節、房價上漲的壓力。

全世界的城市都是如此，城市越遠的地方房價越低，軌道交通會解決這些問題，意味著我們可以在城市一定距離的地方提供中低收入者住房，我們應該這麼做如果你不在北京轄區內這麼做，或者你擔心北京轄區內買房子人多了，影響你上大學的指標，影響公共服務水準，就放在河北。但是你要想真正的解決房價的問題，不是通過行政手段遏制房價，而是通過大範圍的空間提供住房供給，解決你的價格問題。

也不一定是建新區，我們很多的城市都在建新區，遠離城市的新區，政府一拍腦子新區就過去了，但是遇到一些問題，利用特大城市周邊的小城鎮和小城市，利用原有的服務經濟産業主體結構形成新的住宅區，這就涉及到城市規劃政策的調整，要給這些中小城市放權，要給他們發展空間，讓他們去通過住房的供給新增人口因素，最後注入産業因素。

我們現在很多的地方講産城融合，是不是先進産業，後進人，不一定，全世界的特大城市周邊不一定先進産業後進人，有的是先進人，後面産業進入。我們過去説北京的死城睡城都活的很好，並沒有死掉，市場會根據人口聚集的狀況自動的配置資源。

第三個，加強軌道交通的建設，通過基礎設施緩解空間壓力和交通堵塞。我們知道北京、上海，中國的特大城市軌道交通是全世界最差的，我們算了一下，全世界平均規模的城市郊區軌道交通兩千公里，我們是百公里以內，如果軌道交通延伸到北京更多的鎮甚至河北，我們會形成多少個可以發展的，有房地産特色的特色小鎮呢。當然了，也就解決了北京市住房供給的問題，也解決了這些人口通勤的時間長短問題。

我去過南韓一個城市，離首爾兩百公里，上班每天來回四個小時，首爾人沒有人過去，因為他們不願意放棄首爾的房子，因為有公共資源。如果我們在這些小鎮建軌道交通，房子便宜，上班也方便。

前幾天我去佛山，佛山市長講我們這裡的房子不讓賣了，他説房子漲到兩萬多了，廣州七條線通到佛山了，廣州人來買房就漲了，但是市長説指數上去了，就不能再賣房子了，用行政手段限制賣房子。

但是我們換一個角度，佛山房價兩萬多，來買房子的人是廣州人，對廣州人來講，房價上漲還是跌了。同理，燕郊，香河，如果這些地方的房價上漲到三四萬，是不是可以把輕軌修到固安、永清其他的地方，就增加多點的住房供給，房價也就下來了。

可是我們的決策部門只看這個地方的房價上漲，不看一個區域之間的關係，核心就是這個區域之間的關係已經決定了大大的緩解了住房供給的壓力，充分提供了中低收入者住房空間，是一個大好事，何必盯著房價呢。

我覺得在這個思路上，我們可以重新調整一下政策的範疇，我們可以給這些地方更大的發展空間，因為河北説經濟一體化，我們不搞房地産，為什麼？如果你能滿足北京的中低收入人口需求，你搞房地産，讓北京人買到更廉價的房子，政府把軌道交通修過去是大好事，但是他們怕動了北京的蛋糕，但是你不願意的話，可以在周邊三十公里修一些這樣的房子，他們不修，政策到這裡變成了只管房價，不管空間。等於現在我們是一個無解的政策，盯死了房價，忘記了中低收入者的需求供給，我們可以選擇租賃同權，但是不能解決實際的問題，這個問題是可以通過市場得到緩解的。

所以研究特色小鎮的時候，我們曾經提出過限制房地産主導的所謂帶動實體經濟發展的特色小鎮，但是不同地方有不同的政策，在特大城市房價高漲的地方，我們可以在周邊去發展一些房地産的特色小鎮，可以實行新居住後産業進入，降低成本，滿足中低收入者的需求，我們也要根據這些小鎮，不是隨便找一個空間建房子，我們在全國各地，包括海南、北京，很多的大城市，孤零零拿了一塊地建的房子，為什麼不依託原有的具有經濟特點的城鎮來建設一些房地産小鎮和城市呢。

我們在這些小鎮裏面，把經濟很好的恢復起來，利用低成本的集體用地建多功能住宅，滿足服務業的發展，滿足低成本的居住條件，這些小城鎮無論是居住還是其他的方面經濟都會更活躍一些。

所以在房地産向特色小鎮轉移的過程中，我們要因地制宜，遵循市場的規律，要研究發展政策，而不能採取一刀切的辦法。解決中國的房地産的發展，無論是房價的問題，房子賣不出去的問題，我們有多重方法可以解決，切忌用行政命令的方式，用極端、主觀的方式臆想，要尊重市場規律。

我們也注意到最近推動租賃住房的發展，又提出了一系列的政策，還有國有企業等等等等參與，其實廣東省租賃市場的發展最好，2400萬到3000萬的外來人口，80%以上的人都住在租賃住房或者企業裏面，為什麼廣東的租賃住房發展比較好，因為都住在集體土地的出租屋裏面，為什麼這些宅基地出租那麼穩定，我剛才説了，住房的功能和産權決定了經營的長期化，為什麼在大城鎮住房，房地産開發的租賃方不穩定，因為我買房子，要滿足我投資的功能和投機功能的時候，今天租給你，明天賣掉，當然不穩定。但是在廣東，過去的北京的城中村，租賃住房長期穩定，他們是市場供應的的調節劑，通過集體土地的改革，租賃市場的改革，我們有很多的方法可走，很多的路徑可走，幹嗎政府全都要包攬過來呢。

所以研究房地産發展，我總結一下。

第一，城鎮化中國才57.35%，戶籍城鎮率41%，我們還有巨大的空間。

第二，房子價格有漲有跌，這是正常現象，我們要採取分類指導政策解決住房市場的發展問題，賣不出去的就要採取措施控制土地供給。房價高的地方要增加供給，採取大範圍空間方式調節我們的住房政策，供給政策。

最重要的一條房地産成本，解決人口和産業園區的成本，需要選擇新的空間。

第四，政府要引導，更好的發揮市場作用，謝謝大家！

主持人：感謝李鐵老師一如既往的大局觀和專業度，根據以往的經驗，明天各媒體頭條又有的可寫了！

讓我們熱烈歡迎下一位近幾年在地産金融年會上大家很難見到的演講嘉賓，全國工商聯房地産商會創會會長聶梅生女士。聶老師這次參加我們的會議是帶著“新出路”而來，她今天的演講題目是“當前房地産業業態與新業態的啟示”。大家歡迎！

聶梅生：大家上午好！很高興在新地産的論壇上討論一些觀點，因為是偏房地産金融的論壇，所以今天講的主要是和金融方面關聯的多一些。首先説一下當前房地産生態環境到底是什麼樣的，大家比較關注，實際上從2003年到2017年經過了連續14年的房地産調控，調控的力度相當大，我算了一下大概一百多個文件，土地、房價、房貸等等相關。

在這期間房地産的業態和生態環境發生了一些變化，曾經是支柱産業當中的重點，一直是國家投資領域當中非常重要産業，很多年都是這樣。後來由於房價的上漲，土地價格的上漲，引起了經濟社會的熱議問題，房地産也曾經成了長期熱議的熱點，大家都在講房地産的事兒。這期間出現了很多的新詞，蝸居，炒房，麵粉、麵包等等等等都是在熱議的過程中出現的。

這個熱點持續了很長時間，最近三年，我們成了體制改革的痛點，這一點從剛才的李鐵主任的發言當中深刻體會到，房地産對其他的産業關聯，房地産跟稅收的關係，房地産和地方債務的關係都非常密切，要進行中國的經濟體制改革，金融體制改革，無不涉及到房地産，不好動，一動就引起了一系列的問題。現在我們無疑成為了國家下一步改革的痛點，我們走過的生態環境從重點到熱點到痛點。

現在我們感覺到對房地産的調控力度相當之大，前幾天開了很多次會，問了房地産大咖們，到底現在希望下一步政府出臺的政策當中的期望值是什麼，有好幾個都説最好穩定，希望政策穩定是一個共同點，而不是希望出臺刺激、房産稅。我剛剛買了地，算好了帳，政策變了，沒有辦法開發了。

政策變化太快了，一個星期甚至一天都會改變，為什麼出現這樣的房地産政策頻頻變化的情況，而且出臺的政策很多一看都不是長期的，一看就是有時限的，臨時性的措施。我認為主要還是從國家的金融安全形度考慮比較合適。

這次開了全國金融工作會議的時候提到“系統性金融風險和資産泡沫”整個會議的中心就在説這個，我們國家存在系統性的金融風險甚至資産泡沫，資産泡沫説的是什麼？是股市還是樓市？可能兼而有之，但是重點還是説的樓市。

意見可以不一致，但是領會這個精神必須要準確。所以規範住房租賃市場和抑制房地産泡沫，實現住有所居。

我想所有的政策原始的出發點無非就在這裡，你要從這個角度理解，你就可以理解為什麼調控政策驟然加碼，我倒覺得解決了兩個問題，一個是農地入市，其實這個事兒十八 大就已經提了，同地同權同價，我對這個事情比較關注，麵粉的問題不解決，麵包的問題解決不了，麵粉問題解決的話，最後能解決的就是農地這塊，土地財政這麼不對，那麼不對，怎麼解決，農地入市一下子十幾個城市試點，可以用農村集體建設用地蓋租賃房，同時又出現了租售同權，這個力度相當大，這是很大的突破，這個地方撕開口子，才有希望解決房地産深層次的問題。因為一直是土地價格的走勢漲的比房價快，我不引申房價為什麼高。

從國家金融安全考慮房地産的政策，更能夠想通，不管怎麼樣，最近出臺了多少政策，其根本的原因就是這樣。  再引申一下，人民幣和美元之間最近非常激烈的匯率的對抗，房地産在這裡包裹了一大堆的貨幣，關聯性那麼高，是不是更多的考慮這一點。

講到土地改革的鎮痛，説到房地産，經濟體制改革，三架馬車互換，怎麼樣從投資轉到消費，這對房地産來説是很大的事兒，房地産原來在GDP裏面是放在投資裏面，整個投資下降，固定資産投資下降，GDP下降，是這樣的計算方法。現在一轉換之後，房地産怎麼樣在內需、消費方面起到更大的作用，支撐我們國家的GDP，很多房地産業界人士已經在考慮了，實際上房地産賣給個人的房子，要説和內需最有關聯的，或者我們説和C端最關聯的，只有房地産知道這個房子賣給了誰，身份證號碼多少，住址什麼的，我説大數據，最大的數據就在開發商這裡，他們天天賣房子，他們知道每個家庭的經濟情況，貸款情況。

所以怎麼樣從投資轉到消費，對房地産業界來講是一個很大的改革的鎮痛。

還有一個體制改革鎮痛當中很重要的一塊，金融和財稅制度的改革。這裡面金融改革的部分主要是直接融資，因為房地産是比較典型的從銀行間接融資推動的，個貸，開發貸，怎麼樣往直接融資走，更多的直接融資金融到這個行業，第二個是怎麼解決土地財政，財稅制度當中扯到土地財政的問題，又扯到房地産稅和遺産稅，最近我參加了很多關於房地産稅的探討，這次可能動一些真格的，如果真的把這個事情解決了，金融財稅制度改革，扯到房地産這麼緊的幾個問題，直接融資，土地財政，房地産稅，這個事情要解決要真正的痛，這是鎮痛當中的痛點。還有産業結構調整當中，服務業的比重加大，房地産和服務業直接對接，所以當前的生態環境就是這樣的，而且要面對、迎接、擁抱新的生態，我們才有出路。

講一下新經濟，因為新經濟對房地産業來講比較陌生，它是比較傳統性的産業，而且體量這麼大。新經濟當中有兩個，我們也在研究，一個是平臺經濟，一個是共用經濟，房地産當中怎麼樣體現。

剛才李主任的報告裏面講了，關於網際網路消費，我們國家僅次於美國，這個平臺非常大，平臺經濟當中其實是房地産可以很容易過去，提供一個跨域整合的平臺，原來講平臺，就説政府搭臺企業唱戲，現在政府依然是非常強有力的平臺，“一帶一路”，特色小鎮，PPP都是政府的平臺，而且起很大的作用。

突然之間大家認識到網際網路是一大平臺，已經形成了新經濟增長的驅動力，難道它和房地産沒有關係嗎？一定是有非常深刻的關係，還有一個講到行業協會，大家是不是注意到，行業協會的力度放的很大，關於標準，曾經一段時間講得標準者得天下，説明標準非常重要，原來的行業標準在政府，建設部都有標準司等等，現在政府只管強制性標準，行業標準完全交給行業協會，所以行業協會負擔著制定行業標準，所以我覺得平臺，除了我們看到的三個以外，還有很多企業聯合搭建一個，創造一個新的平臺。來吸引這樣的平臺經濟，這一點也是我們原來房地産業界不熟悉的。

我在業界整整25年，原來産業鏈，上下游，我們整合了20多個産業，我們最愛説的是産業鏈，房地産上下游20多個産業，現在更從一條線變成了一個平臺考慮這個問題。

第二個是共用經濟，共用經濟和我們房地産更搞不清楚了，但是也出現了一些，比如説共用空間，共用辦公室，甚至還有一些共用其他的，共用經濟的基礎是從消費端的草根崛起，C端崛起出現的共用經濟。

為此，全聯房地産商會應運而生出現了幾個共用的分會，共用空間的，共用辦公室，共用寫字樓的分會，不再是原來的傳統的商品房，裝修的問題。為什麼中國的經濟一定有底氣，而且我認為中國經濟不用考慮那麼多的悲觀的東西。我是非常樂觀的，原因在於我們有14億人口，沒有一個國家能和我們相比。

而這14億人口，原來曾經是劣勢，現在已經成為全球的絕對的優勢，我們靠自己的14億人口，各方面都起來了，不用弄歐洲那麼多國家在一起，結果還要脫歐。

二馬啟示錄當中，3000億美金的市值巨無霸就是從C端形成的，不是B端形成的，將來隨著網際網路、IT産業和科技的巨大的發展，共用經濟這裡一定會有很大的突破，不要看小黃車到處都是，還要看更多的小黃車類似的新經濟出現，我們要從巨量的B往C端轉移，為什麼説巨無霸的B，今年會出現好幾個超過3000億銷售額的房地産企業，不只一個，而且不止3000億，這麼大的體量怎麼往C端考慮，考慮共用。

我説一下房地産和金融的關係，我認定房地産和金融是密切相關的企業，國外很多都變成類金融業，我們的廣義貨幣M2，07年到17年十年當中增加了四倍，增加了120萬億。回頭看一下，這十年當中房地産的投資每年平均差不多十萬億，十年是不是投資一百萬億，M2增加了120億，説明什麼問題，我們發的M2在房地産形成了巨大鋼筋水泥儲備器，大量的貨幣沉積在房地産這裡，實際上就是固化了，消納了我們發的這麼多的M2。

説到房地産不是一個産業，20多個産業相關，所以這塊的價值在不斷的增加，房價怎麼會不漲，你發了那麼多的票子。

再看一下具體是不是有關係，2008年華爾街金融風暴以後，一直到2017年的第一季度，M1是紅線，房價是藍線，是怎麼樣的正相關的關係，沒有哪一條線這麼多的波動，怎麼樣增加M1，房價就上漲。發了一百多個文件，關於調控房價，我從來認為最關鍵的就是央行的文，只要出來，快的話，一個禮拜就在房價上會有反映，這是密切的和金融相關的戰略産業。

所以，按照德意志銀行和美銀美林的發佈，中國的房地産整體資金體量高達30萬億美金，僅一二線房地産價值因為價格上升所採用的財富增值就達到24萬億。房價肯定是在不斷的上漲的。

説了半天它和金融的關係，我們想一下，最近25年房地産市場當中什麼事情是做對的，從我經歷過的，有幾個事情是可以延續下去的，比如説我們做了小區試點示範，小康住宅示範，康居工程，中國的房地産發展過程是以小區的形式出現的，不是像美國以別墅出現的，這個發展經過了大概20年，形成了一個什麼問題呢，最開始做的時候，曾經和美國的開發商有一個爭論，他們説你們就不應該做這種開發商開發的小區，開發商為主形成的一個小區，他們説你們應該做社區，我説中國做不了，因為社區的主體是居委會，居委會沒有辦法做建設，打了半天，最後還是按照小區發展。

到現在我們一個一個小區就成為了社區，成為了我們承載整個社會的最基礎的一部分，實際上是在社區上，並不一定在居委會上，而且造就了我們的物業管理公司等等。這個事情在發展的過程中是對的。

第二個事情，我們契而不捨的住宅産業化，健康住宅這條線發展起來，造就了很多的綠色建材。

第三個，我們懂得了什麼叫逆週期，房地産週期，海外投資。在逆週期當中，很多的中國房企走出中國，走向國際，融入了國際房地産當中去，擴大了視野了，這個做對了。

另外我們也在非常困難和堅持推房地産金融，從銀行到信託，中國的信託還是影子銀行，銀行的表外，只不過穿了一個馬甲而已，這個也曾經造就了中國的高房價，使我們的錢貴，最後突破了REITs，中國房地産金融走到現在非常不容易。現在大踏步走向了“一帶一路”，特色小鎮，大健康養老，這三大領域都是我們現在改革創新的回顧和展望中應該梳理出來的東西。

現在從金融，貨幣的角度講，應該積極的引導資金的合理流向，應該往哪流動，應該往國家重要的戰略導向流動，你非要逆向流，可能我覺得房地産剛才分析了很多，在中心城市和省會城市，為什麼好多好多城市反而在16、17年漲，是因為整個周邊的環境，經濟的情況，人口的流動和房價原來沒有上漲有一個自動的市場規整的過程，但是是不是房地産業就盯著這三五年最後的黃金寶地發展，還是視野放的更大一些，按照國家的引導導向佈局？現在很多的開發企業已經這麼做了，比如説“一帶一路”，特色小鎮，大健康養老産業，我最近跑的比較多的是這三件事情  ，還是有很大的變化和佈局在這裡。

因為這一輪的啟動，國家是以産業基金引導的，不是以政策性銀行為主，每一個推動都是以産業基金在推動，所以應該啟動産業基金，爭取政策支援，融入發展主流，民間資本怎麼融入“一帶一路”，特色小鎮，啟動中國養老産業基金。

最近半年我就忙這些事情，基本上是落地了，怎麼樣進入國際化的業態等等。

我説一下中國養老産業基金，和房地産和各個産業，大健康密切相關，這裡面我們做的過程中完全是按照國際化的操作，把這只基金分成輕重兩部分，輕資産就是盲基金，又找錢又找項目。現在做的是重資産基金，現在正在推動，原來我預料還是有一些困難，結果一下子房企當中差不多排在前面20名的開發企業上市公司都積極的參與了，就變成了聯合發起，萬科、保利、新城等等都積極的參與，就是你找到了企業的痛點，找到了企業轉型的痛點，解決了他們的資金問題，解決了他們的融資問題，而不是像信託這樣，用很貴的錢抬高房價。

房價為什麼高？我認為有三個貴，房價貴，房價貴的背後一個是土地貴，一個是錢貴，錢貴的事情推動房價貴起了很大的作用，很長一時間內信託起到很大的作用，這次一定要把錢貴的事情發展起來，啟動這個基金的時候特別注意這個事情，解決融資難，融資貴和有一些盲點融資不了的問題。輕資産端完全做到2C端，我們的大健康養老能不能做到C端，這件事情我們也做了很多思考，在C端做基金的話，實際上是聚量比聚資更重要，不是你先找錢然後收購一堆C端的資産，不是這回事，一定要把C端的量做出來，為什麼馬雲和馬化騰可以做起來，主要是C端太厲害了，微信零錢為什麼可以做起來，就是因為有大量的C端的用戶支援。

引入消費保險和網際網路+這樣的概念才可以把輕資産C端和房地産有關的做起來。

很多的海外投資基金已經到了退出階段，2012年出去的海外的開發商都踩到了這一點，2012年到2017年，是美國房地産上升期，這次颶風和大水也改變了美國房地産的預期，重建還是一個機會，這個期間走出海外的企業都踩到了點，不光是把投資海外的錢賺回來，同時也學會了國際化的房地産運作。

關於C端輕資産的運作，大家比較陌生，但是我們還是能夠適應，能夠找到我們的點。比如説我們做C端的時候，養老大健康當中，出現了一個什麼問題，其實現在到處在旅遊的是老年人，我們老是説做特色小鎮，特色小鎮當中有很大一部分放在了旅遊、旅居，甚至養老、娛樂這方面，但是你要看一下，到底什麼人在那參團，都是老人，中國老年人旅居數佔整個中國出行旅遊的1/4，而且很花錢，他們出去的時間長，而且肯花錢，每次出去一個人5000塊錢左右，帶動了很多人對旅遊事業和養老事業的思考，而且他們一年四季走，我們就試圖做了一個四季的候鳥卡，裏面是5000塊錢國家允許範圍之內的純消費的卡，這個卡引起了很大的重視，當這個卡發到一定量的時候就出現了支付寶這樣的功能，而現在旅行社都是現金交易，沒有金融産品，而且這個金融産品是國家允許的5000塊錢內，所以房地産開發企業當中前五對這個事情非常感興趣，抓著保險人壽做這個事情。同時引進消費金融和消費保險，因為老年人出行一定要有保險，你想這樣的事情如果做到幾千，幾萬張沒有意義，但是做到上百萬張的時候就有意義了。有很多很多和我們養老，大健康相關的消費金融是存在的。

還有一個事情，我們的房地産開發企業開發的小區後面都有物管公司，可能有的就是開發商的，有的不是，不管怎麼説是有物業管理的。於是乎前兩年，開發商覺得這塊是可以做的，是屬於內需、消費，可以直接扯到C端的，但是但都不成功，當時的思想都是先聚錢，找到多少億去買一堆物業管理公司，聚到一定量的時候就産生了服務方面的量變到質變，在這個平臺上可以把社區金融和社區教育放進去，配送放進去，社區養老等等放進去。這裡面就有一個思想，沒有找到突破口，還是原來的發展模式，你收購一大堆的小B，因為物業管理公司的體量不大，一百萬左右，而且管理水準就那樣，這麼的思路我們找過幾家，很多的開發商都參與了。這個過程中有一家企業起來了，而且得到了房地産開發企業當中非常的重視，就是管家幫，現在在做IPO，鬱亮跟他們談過，因為萬科本身的股權的改革暫停了，後來碧桂園進去了，民生銀行進去了，我們這次的輕資産基金也進去了。

為什麼看重他，他直接做C端，不通過居委會和物業管理公司，直接把社區服務、養老服務做到直接入戶，他有巨大的C端的服務人員，現在已經35萬人在各個社區裏面走了，跟順豐一個模式了，為什麼順豐上市那麼快，他能夠做出來，就是有這麼多人在配送，而且很快做到一百萬人在社區裏面，所以在中國主要的城市都有，呼和浩特、貴州都有，地方政府非常支援，他們解決了最難解決的一部分人的就業問題，農村的40歲到50歲的婦女進城務工，解決了城鎮化當中的人口流動，社區服務的問題，而且現在的盈利都非常高，就踩到了房地産的C端，我們反而沒有看到。

對他的市場分析，家政行業有億萬級的市場，佔GDP的2.6%，市場空間巨大，從這個案例分析，我們要改變一下面對十九大以後，中國的經濟和市場，怎麼樣融入主體産業的優勢。很高興在今天的房地産金融論壇討論這些問題，謝謝大家關注。

主持人：任總的發言依舊精彩犀利，相信在座各位都像我一樣聽得一樣意猶未盡，我們也希望在接下來的《地産》雜誌上看到任總更多的觀點分享！再次感謝任總的蒞臨。

那麼下面將為我們帶來“城市更新與證券化”的主題演講，嘉賓是高和資本董事長蘇鑫先生，有請蘇總！

蘇鑫：各位朋友大家中午好，首先感謝文豪，新地産邀請我跟大家做個分享，我很忐忑，給文豪打了一個電話，上周也在CBD，我們組織了一個城市更新論壇，規模比今天人還多，我就講了一些跟城市更新相關的事情，因為城市更新這個論壇是三類人，一類就是在座的地産商，一類是金融機構，一類是運營公司。地産商在論壇裏面不是主角，有一個分論壇，而且很多都是我的朋友，但是基本上每個人都在批駁我們，所以我今天忐忑的原因是怕又是被批評的對象，我給文豪打電話，他説還是地産商。

剛剛三位專家都講了一下地産，變化，趨勢，總體還是鼓勁的，但是我的演講可能需要大家換一個頻道，跟我們以前提到的習慣不太一樣，話題叫城市更新與證券化。

城市更新跟我們做的不太一樣，到底是什麼，我們先看房地産，為什麼房地産受到這次這麼猛烈的，我們任何人都無法預期的打壓。什麼原因，房地産是中國經濟的癌細胞，這個在很多的經濟界都是認同的，就是因為它是三高的模式，而這個模式無法持續高杠桿，高週轉，高回報，市場不好的時候應該不買房子，純下來，但是不可能，用我們高杠桿的模式，而城市更新從特徵上完全不同，它有長線的投資，長長的産業鏈，最後提供消費服務的，追求的城市更新的目的，長期穩定的現金流，房地産是製造業，把土地加工成房子的過程，而城市更新是一個服務業，是一個實體經濟，是滿足消費者消費提升的需求，以前的房地産我們是經濟三架馬車裏面的投資，隨著投資而賺錢，未來的房地産能不能轉到城市更新去，能不能進入到消費，隨著消費上另一駕馬車，隨著消費賺錢，需要我們在座的思考。

轉型不是我們願意不願意，而是必需的，只要原來做房地産的人都要轉型，房地産企業也都需要轉型。還有一條路是擴張，不斷的擴張。如果我們要轉型，如果我們不是那麼巨型的企業，我們應該怎麼做，如果用類別分析，以前我們做的事情是開髮型的，未來做的事情是資管型，如果我們關注存量，關注商業地産，關注消費升級，關注行業拐點，就要思考轉型怎麼轉。

凱德是一個什麼樣的公司，有開發、持有，把鏈條隨著行業不同的階段組合在一起，這是在座的希望轉型的地産機構應該學習、看到的方向，就是往資管型企業轉型。未來五年到十年，我們看到的城市更新的結果是什麼，有三類機構，一個是資産的持有方，第二個機構是投資方，第三個是資産管理公司，在座的各位如果轉型，目標就是資産管理型。把市場上低現金流的資産通過我們資産的加工，把租金提升，現金流提升，形成穩定、持續的現金流資産，然後把資産金融化以後賣給資金方。這是資産管理公司要幹的事情，是資産加工的過程。

地産公司如果轉型會出現什麼現象，至少兩個過程，第一個過程是分離的過程，大家想想，每個公司都很龐大，既有資産，又有投資，運營業自己做，國際對標看，一定會把打散，會被市場化，要被分離。

第二個過程是資産的出表，我們都不可能背負著這麼沉重的資産包袱，沒有騰挪，擴張，優化，資産出表的過程就是最近大家都關注到的證券化的過程。轉型過程中我們會遇到很多的誤區，像中國的地産政策一樣。第一個誤區就是開發商轉型成資管機構或者基金公司更有優勢，因為我們有錢，我們有資産，我們有人才也對，但是又不完全對，因為我們人才的激勵機制不一樣，因為我們的企業文化是不一樣的，我們以前關注的都是千萬的投資，可是現在服務業關注的是C端，關注的是幾百塊錢，幾千塊錢的收入，這是不一樣的。第二個誤區，以為運營公司不與資本合作也能活的很好，這些公司以為自己可以茁壯的成長。還有一類公司不一樣，是跟資本結合的，我們要看到未來幾個月辦公、養老，大的賽道在座的各位都可以看到，因為會有大量的人，大量的企業帶著團隊過去。這時候這些人都是賽手，賽道選擇對了賽手就需要燒錢，團隊的比拼，誰有現代化的工具，跟金融結合，跟資本結合，誰就跑的更快，誰的試錯能力就會更強。

第三個誤區，大型的資本對商業地産的配置傾向於債性，同樣的開發商也願意用債，不願意用股權投資，以為把自己的利潤分給別人了。城市更新為什麼沒有在這次地産調控中受到打壓，不光沒有打壓，還受到了支援，包括一些城市都出臺了一些政策，上海有一個城市更新的管理辦法三年前出臺，最近幾年甚至有一個專門的城市更新管理局，這些都在鼓勵，就是因為城市更新是面向消費的，它做到了三方博弈者的共贏，第一方是政府，第二方是市民，第三方是投資者。政府得到了稅收提升，消費者滿足了消費升級需求，投資商在裏面賺錢了，這個博弈的結果是均衡的，三方得利的。

城市更新到底怎麼賺錢，是不是買了便宜的資産，裝修改造完以後賣了就可以賺錢，收入與價值提升就是三部分提升，第一部分硬體的改造，佔20%到30%，第二部分是租金的提升，佔40%到50%，租金提升實際上就是我們所説的內容的提升，就是滿足消費升級的內容提升。

流動性、溢價佔20%到30%，商業地産最大的難題就是流動性差，住宅的好處就是流動性強，而且流動性對比國外的經驗只有證券化，沒有任何其他的方向。一個老舊的資産，現金流是比較差的，對資本市場來講，怎麼讓資産輕盈起來，就需要工具，就是城市更新這輛直升機。它需要三個動力引擎，第一個是改硬體，第二個裝內容，第三個促流動，內容裏面你放養老還是會所，還是聯合辦公，還是青年公寓，還是混合型的，這是消費內容，促流動是我們以前一直忽略的，我們以為土地變成了商場，變成了寫字樓，在表內資産估值提升了，我們就心滿意足了，這是不行的。城市更新這架直升機三個最重要的動力引擎和羽翼。

城市更新的推動力一個是科技，移動互聯對我們的影響，人工智慧、VR、VR都對我們産生很重要的影響。我講一個故事，他會告訴我們高科技和城市更新到底有什麼影響。西班牙有一個小的劇院，劇院上演當地的相聲，很古老，這個老闆認識一些年輕人，年輕人告訴他高科技，就是人臉識別，座位後面裝了一個攝像頭，任何人都可以隨便進去，不收費，靠笑，笑一次0.4歐元，結果變成了情侶、朋友之間看笑點比賽的工具了，大家都在到處轉。

劇院的空間都沒有改，沒有改外立面，內容也沒有變，但是他把商業模式顛覆了，他用的是一個不是很複雜的高科技，未來的人工智慧要跟城市更新，商業地産結合，可以改造的非常非常大，因為城市更新我們就要滿足消費者兩個方面的需求，第一個是效率，第二個是體驗，而科技尤其是新科技，是能夠改變這個體驗的，是讓這個體驗完全不同的，藝術更是如此，因為藝術是直達人的心靈的，聽了一個音樂，我們喜歡它，莫名的，是因為它滿足了人們心靈的需求。所以藝術會成為改變人們消費體驗的最終極，最強大的一個動力。

同樣這方面我們也會有誤區，我們認為招商運營是資産管理的核心，不完全對，資産管理是一個長鏈條，是一個持續的，是需要從資産獲取、定位，改造，運營等等等等，至少13個流程，公司上下生態鏈條裏面的很多的外部企業的共同努力才能夠做到現金流的提升，是不容易的，是典型的臟活累活，跟我們開發不太一樣。

第二個誤區就是以為更新就是把房子弄漂亮，第三個誤區就是等，等REITs的出現，十年前第一批研究REITs的人已經犧牲了，他們徹底的絕望了，很多的地産商，有資産的人也要等，這是一種思維，如果我們換一種思維，如果你覺得這是一個未來的大潮，我們現在不踏入進去，不做一些實驗，不跟證券化，不跟REITs進行結合，未來大潮真來了，我們還有機會嗎？語言、環境、政策都不一樣，你很難適應，就像一個船在平靜的湖面上游慣了，我們在大海裏面很容易掀翻它。

第二個離我們更遠，就是證券化，為什麼講證券化，為什麼證券化這麼重要，就是因為城市更新的最終的出口，我們要賺錢，通過這幾年的證券化的實驗，在國內已經有兩類證券化的産品被廣泛的使用，一類是REITs，更準確的叫類REITs，一類叫CMBS，REITs實際上是一個投資基金，是一個不動産的投資基金，我們可以舉一個例子，幾年前第一單是中信啟航兩個寫字樓打一個資産包做成了REITs，今年九月份我們主導發行了紅星美凱龍天津兩個資産包，整個資産27億，是一個類REITs。

CMBS是什麼呢，是一個資産抵押貸款的支援政權，我們可以舉一個例子，去年的八月份是國內第一單金茂在北京的物業，做了一個40億規模的，利息只有3.3的CMBS，是高和資本牽頭做的。

為什麼這些機構、資産選擇證券化，先看第一個産品，類REITs有什麼特點和優勢，第一個講的融資的規模，能達到估值的80%到90%，如果理解成是一個基金的話，相當於你是嘉禾優先級，可以拿到這麼多的錢。

第二個，它的規模計算為什麼比其他的金融手段更好，規模更大，就是因為他是現金流的凈租金的15到20倍，因為他的倍數更高。

第三個，他的年限更好，從現在發行的産品來看，可以是三年+三年的週期。

第二個特點，資産的出表，相當於我們把資産賣到基金裏面，同樣我們也會有疑問，既然可以賣出去，為什麼還需要類REITs，因為你賣出去資産管理也是別人的，未來資産升值跟你也沒有關係，而類REITs相當於如果你被資本方認定是很好的資産管理人，管理權還在你手裏，你可以參與基金的劣後級的投資，可以選擇資産未來的溢價，不光是現在套現賺錢。

第二個是否還需要類REITs，第三個是什麼樣的資産適合類REITs，首先是在一線城市和二線城市，跟現在的政策控制金融風險有關係。第二，要有穩定的現金流，産品類別無所謂，可以是廠房，也可以是公寓、酒店，商業，寫字樓都無所謂。

CMBS融資規模也是凈租金的10到12倍，可以對比一下經營貸，是6到8倍，相當於放大融資規模30%以上。融資的期限更長了，18到20年，為什麼CMBS融資規模更大，因為貸出來的錢不一樣，融資成本也會不同，因為經營貸是跟一家銀行談的，我而且經營貸有明確的利息約定，而CMBS是一個標準化的産品，是通過一堆銀行，一堆金融機構競價得來的，市場錢多的時候利息更低，錢少的時候利息高一些，總體來看更優化。

同樣也有三個疑問，如果公司的信用不是很強，能不能做CMBS，只要你的資産的現金流好就可以做。因為證券化的核心是資産的隔離，所以他不關注你上面的母公司的信用怎麼樣，當然了，還需要做一些結構，需要技術上的外部的增信的方法，都有成功的案例。比如説世貿天街，公司的評級只有2A-，但是債券是3A和2A+。

第二個疑問，有經營貸還需要CMBS嗎，當然要，因為它優化了你融資的成本，不限制你的投資用途，增加了融資的額度，前提是你是一個相對好的資産。第三個，什麼樣的資産適合做CMBS，城市一樣，類別不限制，要有穩定的現金流。

如果我們是一個開髮型的想轉型，轉成資管型的，怎麼做，需要不需要一個外部跟一些機構合作，我的答案是需要的。因為我們提到了這架直升機三個動力引擎，資産管理，也許我們在某一個細分市場做的還不錯，但是做內容的，有各種各樣的創新的內容，光靠我們自己可以做到嗎，不可能的。的第三個羽翼就是證券化，後面兩個羽翼都需要外部機構合作，幫助你轉型，合作就需要有合作的心態，就要股權、債權，全方位的合作。比如説我們跟紅星美凱龍做轉型，成立了一個並購基金，成立了證券化的基金，表內沉重的資産，現金流比較好的，通過證券化套現，拿到錢産生利潤，再通過並購基金投出去，這樣我們由以前只是加工土地變成房子，變成了我們加工資産，由低效，少的現金流的資産變成持續，穩定的好的現金流的資産，在這個過程中，我們實現了轉型。

最後歡迎大家多交流，希望各位能意識到我們必須要轉型。謝謝。

主持人：非常感謝蘇鑫總專業獨到的精彩分享，在今天上午最後一位演講嘉賓出場之前，先進行每年一度的“新地産年度頒獎典禮”！

首先請允許我宣佈，獲得2017年度新地産服務機構的有：

思源地産集團、新浪樂居，恭喜兩個獲獎機構！

獲得2017年度新地産家居品牌企業的有：

德國美諾Miele、科勒精選、德國柏麗定制家居，恭喜！

獲得2017年度新地産明星樓盤的項目有：

新江北孔雀城、八達嶺孔雀城、青島萊陽路8號、雅居樂海南清水灣、凈月深水灣、中駿西山天璟，恭喜以上獲獎項目！

為了不耽誤大家更多精彩內容的呈現，我們將採取唱名的方式頒發獎項，也煩請獲獎項目，在午休時間找到我們大會組委會領取獎盃！

而接下來的年度企業獎項，則有請財訊傳媒執行董事李世傑先生上臺為企業獎頒獎！有請李總，也有請獲獎企業代表上臺！他們是，2017年度新地産品牌企業：

孔雀城集團、雅居樂地産集團、中駿置業、陽光城集團、新城控股、東原集團、中梁地産集團。有請禮儀上臺、李總為獲獎企業頒獎，併合影留念！有請！也再次恭喜各位獲獎企業！

非常感謝李世傑先生為我們帶來年度企業獎項，謝謝。

在領略了眾多專家的精彩觀點，展望地産轉型的未來方向之後，請大家下午13:30準時回到會場，繼續參與兩場非常精彩的業內平行對話，在此提醒大家用餐過程中，請帶好自己的隨身物品，儘量不要遺留在大會會場內。

接下來到 1：30大會將進行午休和午餐，下午我們依舊在這裡不見不散。大家下午見！