在“317新政”及一系列政策的調控下，自今年二季度開始，北京二手房市場大幅降溫，交易量跌至低谷，網簽量持續下滑，交易價格也逐步止漲。到三季度時，北京二手房網簽量已降至三年最低，交易均價也出現了三年以來的首次下滑。

網簽量持續下滑創三年新低

據偉業我愛我家集團市場研究院統計，截止9月23日，2017年第三季度北京全市二手住宅共網簽20626套，環比2017年第二季度下降43.7%，同比2016年第三季度下降73.7%，創下了2015年以來的季度最低交易量。

2015年至今，北京二手住宅季度交易量的最高點出現在2016年三季度，達到了78526套，直逼8萬套。隨後，北京二手住宅交易量開始逐季下滑，四個季度分別環比下降25.6%、12.7%、28.2%、43.7%，到今年三季度時已累計下降超七成。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，以2015年“330新政”為起點，全國樓市自2015年二季度就開始復蘇升溫，2016年達到頂點。2016年十一前後，全國二十余城市掀起調控風暴，開始大幅收緊樓市政策，加碼調控，全國樓市也就此進入新一輪的調控週期。從季度網簽量走勢來看，北京作為全國樓市的風向標，網簽量的變化與政策的變動幾乎完全同步：2015年二季度開始上漲，2016年三季度達到頂點，其後一路下滑。

實際交易量三季度低位回升

由於網簽與市場實際交易存在時間差，市場實際交易的波動趨勢與網簽量有所不同。偉業我愛我家集團市場研究院統計顯示，2015年以來，通過北京我愛我家達成的二手住宅交易量也是在2016年三季度達到最高點，但2016年四季度下降一個季度後，2017年一季度再次上升，之後，2017年二季度大幅下滑，2017年三季度則小幅回升。

胡景暉表示，去年四季度以來，雖然北京二手住宅在網簽量上是一路下滑，但市場實際上在今年春節後一度反彈，2月中下旬到3月“317新政”前的交易量非常大。“317新政”及一系列後續補充政策出臺後，史上最嚴的調控政策起到了立竿見影的效果，二季度時交易量大幅下挫，市場極其冷清，剛剛過去的三季度則稍微緩解了一下市場的慘澹情況，交易量小幅上升。

季度房價三年首次下跌

與交易量對政策的靈敏度相比，北京二手住宅的成交價格對政策的反應速度則較為緩慢。偉業我愛我家集團數據顯示，2015年一季度後，北京二手房價持續上漲，但2015年的走勢還相對平緩，漲幅不大，漲勢較慢；進入2016年後，房價的漲勢明顯加快，漲幅擴大，2016年“930新政”後上漲也還在持續，今年一季度達到頂點，二季度則止漲持平，三季度開始下跌，跌幅為5%。

胡景暉表示，與交易量的回落相比，房價的回落相對滯後。事實上，由於“317新政”及後續政策力度非常大，今年5月開始北京二手房價就已經開始下跌，只是從季度價格上來看二季度與一季度還是持平，但也抹去了以往各季度間的漲幅，三季度則出現了明顯的回落，市場降溫趨勢十分明顯。

全款支付佔比超越商貸

此外，據偉業我愛我家集團市場研究院統計，2017年三季度北京的二手住宅交易中，全款支付的交易最多，佔34.3%，較二季度減少6.3個百分點；其次是商業貸款支付，佔27.4%，較二季度減少9.2個百分點；再次為市管公積金支付，佔23.4%，較二季度提高7.8個百分點；其他支付方式佔14.9%，較二季度提高7.7個百分點。

在此之前，從2015年一季度到2017年一季度，商業貸款一直是北京二手住宅交易最主要的支付方式，最低佔比都在四成以上，而在2016年三季度，也就是北京二手住宅交易三年的最高點時，商業貸款的佔比也達到了最高點，超過了六成。2017年二季度開始，全款支付開始佔據最高比例，三季度時全款、商業貸款的比例都在縮小，市管公積金及其他支付方式的佔比則在擴大。

胡景暉表示，由於房價上漲，貸款早已成為人們買房的主要方式，因此，首付比例的變化、銀行貸款利率的變化對房地産市場的影響十分巨大。在2015年、2016年的上漲週期裏，購房首付比例的不斷下調、央行的多次降準降息起到了很大的作用，而在北京2016年“930新政”及2017年“317新政”的兩輪調控中，提高首付比例，尤其是大幅提高二套房、非普通住宅首付比例，以及銀行逐步取消利率優惠、提高利率起到了至關重要的作用。從今年二、三季度的支付結構可以看出，加大住房貸款的調控力度後，如今使用商業貸款的二手房交易佔比已經降至三年最低，全款反而成為佔比最高的支付方式。

外地客戶佔比不如以往

偉業我愛我家集團市場研究院統計顯示，在2017三季度北京的二手住宅交易中，客戶為北京本地戶籍客戶的交易佔41.3%，客戶為外地戶籍客戶的交易佔58.7%，較二季度提升了4.4%。三年以來，2017年二季度之前北京二手住宅交易中外地客戶都佔六成以上，北京本地客戶則不到四成。但2017年二季度時這一比例結構發生重大變化，外地客戶僅佔54.3%，本地客戶則佔到了45.7%，雖然三季度的佔比結構在向之前的結構靠攏，但外地客戶佔比仍然不足六成。

胡景暉表示，北京作為一個國際化大都市，其活躍的經濟發展每年都吸引了非常多的非京籍人才來京求職務工，使得在購房人口結構佔比中，外地戶籍家庭購房佔比逐步提高。“317新政”加大限購力度後，雖然變化僅有幾個百分點，但二季度外地客戶比例的縮小、北京本地客戶比例的擴大還是説明限購政策對北京二手房市場起到了作用。在認房又認貸、社保繳納需連續60個月以上等政策的制約下，外地有資格在京購房的人大大減少，再加上首付比例、利率的調整，有資格還有能力購房的外地人就更少，最終導致今年二、三季度北京二手房的客戶結構較之前有了較大變化。

胡景暉表示，作為首都，作為中國房地産市場發展最為成熟的城市，北京的樓市政策一直走在歷次調整的最前沿，北京的房地産市場一直是全國樓市的標桿，北京二手房市場的變化也一直反映著中國樓市的變化。所以，2015年至今，北京二手房市場的波動一直與樓市調控的變化相契合。如今，在中央“房子是用來住的，不是炒的”精神的指導下，北京樓市政策還將繼續維持嚴控，北京二手房市場未來也還將繼續保持低溫狀態。

不過，由於二季度市場觸底過快，市場在三季度時已經沒有太大下降空間，加上房價的下跌促使部分剛需開始考慮重新入市，所以市場的實際交易量有了一定幅度的回升。而在市場交易量回升的情況下，雖然三季度網簽量還在繼續下降，但止跌、企穩甚至回升已經大概率成為了四季度網簽量的既定走勢。只是，在政策並無鬆動可能的環境下，市場的回溫比較有限。至於房價，由於前期漲幅較大，目前依然還有下降空間，如果政策繼續維持現有力度甚至加碼，房價繼續下跌的可能性很大。