樓市信貸不斷收緊，居民過度“加杠桿”受到嚴控，住房抵押貸款的風險正在逐漸得到控制和收斂。

一方面，多地商業銀行連續上調房貸利率，首套房貸利率連續8個月上升至5.12%水準，相當於基準利率的1.04倍；另一方面，基於消費貸款異常增加、存在違規流入房地産領域的風險，多地區監管出手規範消費貸，亦有商業銀行通過縮短長期消費貸款年限甚至暫停消費貸的方式封堵漏洞。

央行營業管理部日前表示，從本次房貸利率調整時間和調整幅度看，是各家銀行根據資金成本變化、同業競爭情況、自身市場規模、經營策略和資産負債管理需要進行的自主調整，部分銀行通過提高房貸利率壓縮個人住房貸款業務規模，加大對實體經濟信貸支援力度。

信貸額度緊張

流動性管理壓力較大

近期關於樓市的討論莫過於房貸利率連續上調，涉及包括武漢、鄭州及北上廣深在內的多個熱點城市，首套房貸利率水準較基準利率上浮5%~10%已成為全國房地産市場重點調控城市的普遍現象，甚至不乏銀行在將某些地區的房貸利率直接上浮30%或直接停貸。

融360數據顯示，2017年5月起，商業銀行大幅調高首套房貸款利率，到8月末，首套房平均利率已上升至基準利率的1.04倍；全國533家銀行中提供房貸優惠的僅剩19家，佔比不足4%。

平安證券首席經濟學家張明將房貸利率大幅上升的原因歸結為兩點：一是商業銀行主動落實金融監管要求；二是央行貨幣投放減少，同業利率飆升。而據中信建投證券測算，房貸利率回升對營收的正面貢獻大約為1.4%~4.2%。

“上半年同業負債成本比較高，甚至高於結構性存款算上準備金之後的成本，5%左右的新增負債成本是比較普遍的，而當時中長期貸款的基準利率只有4.9%，由於其他企業的中長期貸款已經在年初完成大部分的定價和簽約，能迅速調整的中長期資産就只有房貸了。”某農商行零售條線負責人對記者表示。

這只是商業銀行資産定價上的邏輯，從流動性邏輯來講，在去年行業整體房貸規模快速增長後，不少銀行零售貸款的中長期資産佔比已接近飽和，流動性管理壓力較大。

“現在關鍵問題還不是利率上升，而是額度的問題。”一家大型銀行深圳分行資産負債部負責人稱，“商業銀行通常的信貸投放都集中于上半年，下半年額度本來就緊張，四季度我們分行房貸方面是一點額度都沒了。”

信貸額度緊張，也促使購房者獲得銀行貸款的審批週期被拉長。興業證券對銀行按揭市場跟蹤數據顯示，已有不少銀行將放款期限提升至45天甚至60天。

“事實上這個放款速度已經算非常快了，現在等上三四個月都是正常的，下半年房貸額度本來就不多，放款節奏肯定是放慢的，這個時候要麼主動提高利率早點通過審核，要麼就只能等，或者直接放棄。”某股份行上海分行零售部門人士稱。

多地出手規範消費貸

除對房貸進行量價調整外，目前已有北京、深圳、南京等地連續出手規範消費貸。人民銀行廣州分行和廣東銀監局也在近期聯合發佈《關於消費貸管理、防範信貸資金違規流入房地産市場的通知》。

《通知》稱，今年以來，廣東省內部分地區和金融機構的個人消費貸款快速增長，其中個別金額較大、期限較長的消費貸與日常消費屬性不匹配，存在違規流入房地産領域的風險。除相關規範要求和數據報送要求外，通知明確表示“原則上不發放金額超過100萬或者期限超過10年的綜合消費貸款”。

到底有多少消費貸流入房市？易居房地産研究院日前報告顯示， 3月份以來，短期消費貸款同比走勢大幅攀升，明顯偏離穩中有升的零售貸款同比，預計新增異常短期消費貸款金額中至少有3000億流向樓市，約佔新增短期消費貸款總額的30%，其中9成流向粵閩蘇滬川冀。

不過，當房貸和消費貸雙雙受限時，房市是否能真正穩住依舊存疑。一個明顯的特徵是，在目前整體房地産開發和銷售進入下行通道的背景下，新增按揭貸款並無下降趨勢。其中，8月份新增貸款數據中，居民中長期貸款增量仍然保持在高位，連續6個月達到4000億以上的規模。

對此，中信證券宏觀研究團隊認為，除放款時滯、審批放慢等因素外，還有一個重要因素一直在支撐按揭貸款。

“今年年初以來，開發投資增速下降的幅度並不及預期，較大一部分原因在於三四線城市的量價齊升，剛需在支撐銷量走高的同時，按揭在這些三四線城市的增長也十分強勁。”上述團隊認為。